请问阿海关于你的问题

edwardyd

真心请教阿海一个问题，你是如何解决你１１套房的ＣＡＳＨ　ＦＬＯＷ　问题的，每年１１套房的开支数字非常惊人，　有投资房的算一下就知道了．另外奥克兰生活费用很高．　


如果玩的是TOP UP的GAME，  就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，早期买入的优势已经没有意义，
按照阿海你公布的信息，１１间房的市场估价约650万，　保守按70% 贷款也就是共455万贷款（假设收入不是问题），　
组合贷款算４.５％利息，一年利息20.5万，　
加上11间房的保险地税维修费起码４万元，１１间房年度光开支就24.5万（光付息不能还本）
也就是平均每套房必须租到428元／周以上才能基本保本，这是在３６５天都有租金收入的情况下。如果还本加付息，每套租金需在510元以上才能盖得住，
不能有万一！ 就是事故等等，
不能涨利息，每涨1%利息就是4.55万元，相当于每间房要加租80元／周，现在租金还可以加多少大家心中有数啊

Unit能租这么高吗？如果贷款多一点这个CASH FLOW 会很紧张，怎么玩？ 求真实答案，所有投资人将受益匪浅，　 谢谢

edwardyd

所有想追加投资的人，这是第一大问题，请教

clam

阿海買得早啊...

買得好不如買得早

哈哈

edwardyd

clam 发表于 2016-4-12 13:36
阿海買得早啊...

買得好不如買得早  

我理解他ＴＯＰ　ＵＰ后就和现在买一样了

clam

edwardyd 发表于 2016-4-12 13:37
我理解他ＴＯＰ　ＵＰ后就和现在买一样了

當然啦, 一直top up 一直買, 剛好利率也低, 可以這樣玩.

aniceguy

我猜是因为unit回报高，在top up以后，也是正现金流的

lionel

现在利息低，所以租金可以COVER住大部分，如果一旦涨成了 9% 10%, 会死很多人。

NewLynnHse

我个人认为，其实不用担心这么多，只要银行肯给你贷款，就代表你贷得起，也还的起。。。哈哈

winstown

会不会觉的手头拿得有点多，想出掉几套？

4143920

11套房的汇报数字还非常惊人 你平均按一套500每周 收入一年就将近三十万。如果贷款四百万 每年还贷只需17万。

所以

回报率高于利率就行了啦

更何况他买的早

一年能赚不老少

阿海

clam 发表于 2016-4-12 13:36
阿海買得早啊...

買得好不如買得早  

買得好不如買得早。

买的早又买的好的就像我这样的咯

阿海

winstown 发表于 2016-4-12 14:01
会不会觉的手头拿得有点多，想出掉几套？

还要买，为啥卖？

阿海

4143920 发表于 2016-4-12 14:01
11套房的汇报数字还非常惊人 你平均按一套500每周 收入一年就将近三十万。如果贷款四百万 每年还贷只需17万 ...

对的。

道理很简单。

但玩得好的少。

房奴甲

他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还有收入限制着呢，他有多少收入？正现金流也没有很多钱吧，除非他现在开班收徒收入很多也缴税了，银行按照那个给他批贷款。他是个做技术工作的收入能有多少，光工资二十万了不得了吧。总之这是个最大的迷惑。他的broker有意思。

洋人是有几年买很多的，人家很多都是买在外地，一个房子十几万，讲起来很多，实际不值什么钱。全部算下来欠银行一两百万，奥克兰的华人简直家家借这么多。其实只有10个以下的投资房不应该算投资客，10个以上算小投资客，因为这样算吧，买20个投资房，假设10年翻番，10年后把房子卖掉一半，剩10个没贷款的房子，以目前奥克兰房产假设，就是有1千万的市值，租金收入大概是5000块一周，20000多一个月，差不多相当于美国一个程序员（还不是高级的）的收入。还得交地税保险，维护房子。其实不是什么大财了。大家用不着激动。

阿海

房奴甲 发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

最近很多人（包裹比我成功的）都问我怎么能贷那么多
我觉得很重要的是有好的broker，和自己知道怎样合理在每个银行里分配贷款。


需要好broker的请看我签名里链接。

芥茉2014

房奴甲 发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你如何知道涨到9%也可以正现金流？

edwardyd

阿海 发表于 2016-4-12 14:38
買得好不如買得早。

买的早又买的好的就像我这样的咯

TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万，　８０％贷款也就４４０万贷款，　
组合贷款算４。５％利息，一年利息１９.８万，　
加上11间房的保险地税维修费起码４万元，１１间房年度光开支就23.8万（不能还本）
也就是每间房必须租到４１６元以上才能基本保本，这是在３６５天都有租金收入的情况下。如果还本，每间租金需在５００元以上才能盖得住，
如何玩？

ronaldlu

很多人买房是感情用事，也就是说站在自己的角度看，例如：不喜欢这个区，不喜欢型，不喜欢材料等，从太多的不喜欢，从太多的感觉中跳你喜欢的。因为太多的喜欢买来的是top price，意思是这房很多时候是大的负现金流和没有改造(2变3）的潜力。
真正的投资是看数字说话，正现金流，或把负现金流改成正现金流。例如2变3，minor unit等。看房是看一般人看不到的东西。
一栋每周$10正现金流，拥有一栋和100栋， 和一栋每周－$10现金流，拥有一栋和100栋，有差别吗？
又放钱进你口袋啦，发了别忘了我。
Number games 吧了。

csamzhou

房奴甲 发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

20000多一个月，差不多相当于美国一个程序员（还不是高级的）的收入

阿海

芥茉2014 发表于 2016-4-12 14:52
他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你 ...

现金流还得问我会计。

我只知道这6年我从来没自己钱给过支出

阿海

edwardyd 发表于 2016-4-12 14:59
TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万 ...

每10年有一个opportunity机会的window时段。

掌握时段了自然就能短期致富。

例如2000-2003，2009-2012。

收入高的这个window时间更长，例如2009-2014。

pwnzyq123

我很想知道如果经济危机来了，这些买很多投资房的怎么死？
宣布破产， 银行Mortgage sale, 然后你就从头再来？

pwnzyq123

房奴甲 发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

工资20W？呵呵，我笑了。

房奴甲

芥茉2014 发表于 2016-4-12 14:52
他自己去年在property talk上说现金流刚刚持平，要等今年OCR降利率重新refix到4点几才能有些正现金流。你 ...

我觉得他必须这样说的，持平我可不信。但是否则他要交税了。

房奴甲

edwardyd 发表于 2016-4-12 14:59
TOP UP 就是按现在的市价在银行套钱出来再投资，所以买的早已经没有意义，
１１间房的市场估价算５５０万 ...

建议你回家温习一下小学算术。

edwardyd

房奴甲 发表于 2016-4-12 15:11
建议你回家温习一下小学算术。

你帮我算算，哪儿错了？

love_3_month

房奴甲 发表于 2016-4-12 14:40
他买的早，就是利率涨到9%他恐怕也是正现金流。我就是不明白他怎么能贷到这么多款。房子增殖了不假，但是还 ...

如果他两人工资25万，

房租收入，11套*2万=22万

https://tools.anz.co.nz/home-loans/borrowing-calculator/

计算下来可以贷款3.5m 左右。。。。

阿海

pwnzyq123 发表于 2016-4-12 15:07
我很想知道如果经济危机来了，这些买很多投资房的怎么死？
宣布破产， 银行Mortgage sale, 然后你就从头再 ...

经济危机来了我会买更多啊

阿海

房奴甲 发表于 2016-4-12 15:10
我觉得他必须这样说的，持平我可不信。但是否则他要交税了。

前年缴了，今年估计也要了

edwardyd

阿海 发表于 2016-4-12 15:06
每10年有一个opportunity机会的window时段。

掌握时段了自然就能短期致富。

这个完全同意，前提是不玩top up game, 适时套现，可以发财。
但是如果一直追加投资，世事难料。