本帖最后由 dennistan 于 2015-10-17 03:59 编辑
老早想发给贴聊聊这该死的房价，一直没时间。今天听收音机居然现在还在说房价只是一时调整，很快还会上涨。而且有些公众号也一直还在明里暗里在给老百姓打强心针。论坛里也不乏一些乐观的声音。 先说下鼓吹房市的人最喜欢说的“刚性需求“，因为有刚性需求所以还要涨。但是刚性需求要分成有效刚性需求和无效刚性需求。可以说所有没房子的人都对房子有刚性需求但不是有效刚性需求。比如说我们当年来新西兰读书的时候基本是租房子住？我们有刚性需求但是对市场无效。有效刚性需求跟市场价格是成反比。比如说现在有10000户人都是租房，平均房价是60万，这10000户人中有5000户可以有能力购买。这时市场上有2500套房子代售。那这5000户是市场潜在顾客，他们的购买会影响到房价，这时候是卖方市场。当价格上涨到70万，这10000户中就只有3000户有能力购买。当涨到80万，可能就只1500户有能力购买。这时候就是买房市场了，价格就会下跌。但是这个时候实际需要购买房子的住户还是10000户。所以从古至今全世界任何国家都有没房的家庭，但是房价并不因为市场有刚性需求就一定要涨。 第二银行利息影响，利息下调是利好消息，但利好到房价一定会持续上涨？这几个月利息从0.052跌到0.042. 按房价80万，贷款70%，也就是贷款56万，一年省下才区区5600元，两年11200元。我想很多买家都是做1-2年的固定利率吧。两年后利率还会是0.042吗？如果涨到0.052，那你就省下了11200元。为这11200元你愿意多花多少钱买房呢？对房价的推动不会太夸张的。别忘了这是我可查到的数据近15年最低。2000-2008年利率最高到了9.6%左右，最低6.5左右。这8年里有7年多在7%以上。08年以后到现在，一半以上的时间是在6%以上。你期待4.2%能持续超过两年？两年后利息万一上涨到6以上你算算你hold现在房产的成本是多少。 第三，租金上涨。根据tradme的数据，奥克兰2010年租金380，一年19760，价格46万，投资回报4.29% 现在租金500，房价78万，3.33%。而且这5年地税和保险也大幅上涨。虽然租金上涨27.8%，房价上涨63%，投资回报下降了不少，从投资的角度来说，实际是亏本投资，除非房价持续上涨最后卖个好价格而弥补。如果带这种心态投资实质还是投机。 第四，汇率变化.注意两点，第一汇率是变化，不是说会一直下跌，第二，新西兰购房的主要资金来源是本地，不是海外.包括还贷你也是靠本地资金也就是纽币还贷。一般来说就是中国人会把首期从国内汇过来，即使有些土豪是付全款。但是所有投到房地产的海外资金加起来跟房地产销售总额相比较那还是很小部分。 最关键是，几个月前失业率达到最低点。但是现在由于出口疲软，经济下滑，很多大公司集体裁员（还不知道的就去打听打听）。而且一两个月前开始很多开发商已经停止开发，你们有没发现市场上可分割的地越来越多，甚至有一些是已经有分割许可的。就说4个月前你们能看到带分割许可的地拿出来卖么？开发商和中介比老百姓更早感受到市场的变化了。建房周期是4-6个月，已经开建的没办法回头。6个月后看看建筑行业会裁员多少人吧，同时那些销售建筑和装修相关产品的公司生意也没现在红火。除了新西兰经济不行，中国，欧洲，尤其是澳大利亚的经济都不行，新西兰能独善其身？失业率上升的话，净移民人数这最后一根救命稻草恐怕也靠不住了。最后别忘了银行新增的24亿房地产贷款是在吃掉贷款者未来的收入。 当然，影响房价的还有很多原因包括城市化进程，建材价格，人工，通货膨胀，等等等等。没能力也没时间一一讨论。就说这么多，是涨是跌谁知道呢。 那些中介，开发商，炒房族，跟房地产相关的商人，还有8月份说房价还要涨两年的论坛知名人士，你们可能真心认为房价还要涨，可能是真心希望房价一直涨，也可能是说了违心的话，总之影响了一些老百姓。这样不太好吧？万一房价大跌了呢。 当然那些腰斩哥和吃面哥也太夸张了。腰斩是痴人说梦。跌10-20%之间的可能性比较大。 别问我怎么知道的，我瞎编的。
你们要买的继续买要抛的继续抛. | 
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发表于 2015-10-17 03:49:22
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