[谈房] ＊９月１５号更新＊大家来看看奥克兰房价历史 [复制链接]

阿海

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电梯直达

楼主

发表于 2015-9-14 14:18:11 |只看该作者 |倒序浏览 微信分享

本帖最后由阿海于 2015-9-15 10:59 编辑

＊＊＊９月１５号更新＊＊＊

奥克兰的房东们，你们选择是正确的，大家来看看奥克兰房价历史。
谈到奥克兰的房价，历史和数据代表一切（也省的我打字了）。

以下图感谢Barfoot Director Kiri Barfoot和Auckland Property Investors Association提供：

从以上平均销售价能看出，奥克兰的房价基本上没怎跌过，除了２００８年金融风暴ＧＦＣ，但很快又恢复了然后爆增！

大家会觉得为什么奥克兰房价那么抗跌，而且升的那么离谱呢？基本上每８年就一番啊！

原因很简单：

移民Immigration!

大家请看以下的历史照片：

Onehunga 1910-1920左右：

现在的Onehunga可是火区啊，百年老Ｖｉｌｌａ只要是全副地的，不能分割的都到百万了，超级受老外欢迎，特别是离机场近，东面离ＳＨ１也近，等ＳＨ２０建好了去西面也方便了。

St Heliers 1923:

Ｓｔ　Ｈｅｌｉｅｒｓ，不用多介绍，传统的土豪区，新西兰首富也住那，但９０年前那只是个度假村形式而已。基本上１９４９年左右Ｔａｍａｋｉ　Ｄｒｉｖｅ被建好后，陆续Ｍｉｓｓｉｏｎ　Ｂａｙ和Ｓｔ　Ｈｅｌｉｅｒｓ／Ｇｌｅｎｄｏｗｉｅ就开发了，现在是数一数二的好区。

Auckland CBD和Northshore北岸, 1958年：
奥克兰海港大桥建造时照的

很难想像５０年前北岸是个大农场吧？

Kiri Barfoot说当时北岸从Devonport到Warkworth当年1958年只有50万人口。

５０年后现在估计有５０万人以上住北岸了，这人口增长速度可够快的，自然房价（地价）也飞快增长！

奥克兰人口增长：
Auckland Council的Long Term Plan上也写了：
“Statistics New Zealand hasprojected medium populationgrowth of 700,000 and highpopulation growth of one millionpeople for Auckland over the next30 years. ”

３０年内奥克兰人口会增长１百万人。这些人都需要房子住啊，１百万人，假如平均每３个人住一个房子里，那未来３０年奥克兰就需要３３万３千多房子。

这就意味着未来３０年，每年奥克兰需要建１万１千个房子才够这些人住。

从最近的ｂｕｉｌｄｉｎｇ　ｐｅｒｍｉｔｓ数量来看，奥克兰根本每年建不了那么多房子，至少目前不行，那房屋不就更短缺？房价不就更高咯？

将来的发展新地区：
从Ｕｎｉｔａｒｙ　Ｐｌａｎ来看，将来的Ｇｒｅｅｎｆｉｅｌｄ也就几个地方：
Ｓｉｌｖｅｒｄａｌｅ
Ｗｅｓｔｇａｔｅ
Ｆｌａｔｂｕｓｈ／Ａｌｆｒｉｓｔｏｎ
Ｔａｋａｎｉｎｉ
Ｐａｐａｋｕｒａ
但这些地方将来都是建新房，投资角度来说，开发ｏｋ，但拿来出租不大现实。
想开发的就这些地方买地吧。＊警告＊　大开发地需要时间，雄厚的经济实力，不是每个人都玩得起的。

旧区的开发　－》　Ｄｅｎｓｉｆｉｃａｔｉｏｎ密度高建
剩下主要开发的还是ｔｏｗｎ　ｃｅｎｔｒｅ建高层，详情看ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ里，橙色ｔｅｒｒａｃｅ　ａｎｄ　ａｐａｒｔｍｅｎｔ　ｚｏｎｅ的就是高密度地区，有大地的在这些地区将来建ａｐａｒｔｍｅｎｔ是土豪变更“土”的王道
http://acmaps.aucklandcouncil.govt.nz/unitaryplan/FlexViewer/index.html

钱少的打工族怎办？
没很多钱的打工族就参考我这帖子买旧房吧：
http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3063270
主要买ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ里面ｍｉｘｅｄ　ｕｒｂａｎ和ｔｅｒｒａｃｅ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｚｏｎｅ的ｕｎｉｔ和半腹地房子。
虽然不能分割等，但地值钱啊！
将来这些地／房子就跟国内一线城市地点好的房子那样爆升的！就像北京的４环以内的房子
特别是中区的房子，因为中区就像个半岛一样，四面围海，而且已经没大地能建房了，将来会慢慢建高层房子加高密度，不然奥克兰根本不可能容纳多１百万人口啊

怎么预测未来２－５年奥克兰房价走势？
很简单：
移民Immigration!
也许你会说，拷贝，阿海，没有这么简单吧？

就这么简单！

只要留意未来移民的走向，就能预测奥克兰房价的走向。

一般移民走向都要１２－１８个月后才会影响到市场，因为试想下，新的移民来了新西兰／奥克兰（大部分都来奥克兰的，特别是学生），他们新移民人生地不熟，很多都先租房子住，然后１２个月左右就习惯奥克兰了，很多能买房的就开始买房了，所以这些新移民是奥克兰房价的生力军！

相反，如果净移民减少，那未来１２个月市场就会出现迹象了，例如ａｕｃｔｉｏｎ成功率下降，销售数量ｖｏｌｕｍｅ下降，平均价更不用说会下降等迹象。

奥克兰房价会蹦吗？会砍腰吗？
你是不是看金庸小说看多了啊？　奥克兰房价会蹦？　哈哈哈！

Ｏｋ　ｏｋ，严肃点来分析，我觉得奥克兰房价很难蹦。如果经济不好，那投资者高的地方，例如南区，公寓楼花，新开发区也许楼价会跌比较厉害，但旧区交通方便的校区好的房子很难跌的。

为啥？房价跌了３０％你会卖自住吗？卖了你睡车里？Ｏｋ如果你愿意睡车你那我只能说你ＮＢ（你老婆子女父母愿意吗？）

最好的例子是２００８年，美国Ｌｅｈｍａｎ　Ｂｒｏｔｈｅｒｓ银行倒闭后，全球金融系统基本上进入冰封时代，突然间全球的钱流动急刹车，全球经济差点就瘫痪了。这是ｓｔｒｕｃｔｕｒａｌ　ｃｏｌｌａｐｓｅ，是系统性的大问题大崩溃。

那么严重的金融风暴，奥克兰的房价２００８／０９年有大跌吗？？　好区基本上没跌多少，但偶尔会有些破产的急卖的会卖便宜。影响最大的我听说是那些新区ｆｌａｔｂｕｓｈ／ａｌｂａｎｙ建新房的ｄｅｖｅｌｏｐｅｒ破产了，建好没建好的房子就抛售了，还有就是ｆｉｎａｎｃｅ　ｃｏｍｐａｎｙ金融公司倒闭了，然后把几百个上千个公寓上市而把房价拉低。当然还有南区传统投资者地区跌的也厉害。

下次我们会再遇到那么严重的金融风暴吗？　一定会的，但应该不会下一个，也许会是下下个，因为这类大事美国是２０年一次的。

总结：
（借用非诚勿扰的一句）

我们都买了，你，买了吗？　
ＰＳ　没买？　随你的便

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