2015年中新西兰房产投资策略

剑客浪心

新西兰房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照，而且这种海外资金推动型的结构性房市成本比1-2年前更加低廉，国内来的这种资金更加急迫的寻找出路。国内的反腐，经济不景气，6月股市崩溃，都导致大量灰色资金流出， 预计北戴河会议之后会有更大的资金出逃。最近常听到很多学生在读书期间就买房， 或者旅游签证买房的故事明显增多。


好的消息主要是资金面和来自需求方：

1。OCR下跌，将重新回到2.5%， 那浮动贷款利率会到4.0-5.0%间。二年固定会到4.1%-4.5% 。

2。汇率继续下跌，海外投资者或者新移民购房成本大幅度下降。

3。移民局新政， 创业移民或者技术移民，在非奥克兰地区外申请者，加30分。

可以预计的是新移民会接力， 所以现在判断是高位平台先消耗库存，静等海外移民和资金在低汇率，低利率和移民政策政策的鼓动下再起一波慢牛。



房市如果要崩溃，前提是新西兰发生金融危机，托盘的资金和海外资金链断裂。但是现在低汇率（刺激出口）和低贷款率，高就业率的情况出现这种可能性有多大呢？

如果2015年中 - ---- 2016年中再涨10%，请不要惊讶。

剑客浪心

根据移民局的政策调整，AKL 的投资客是应该有投资其他地区的考虑了。

妈逼，沙发自己拿，哈哈

popofelix

神贴留位置神贴留位置神贴留位置

ziswdyhsm

神人神贴前排占位

WV私家旅行社

新西兰房价不会崩溃，因为明显有大量海外资金关照

小嘎牛牛

这个必须得顶呀

BetterS

前排留名 BUY BUY BUY！

markrey

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

后文车妖

OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的风险。

如果按unemployment rate来考虑资金链的情况是错误的。不谈这种考虑的本质对错与否，单说你的结论也是不正确的。unemployment rate的统计部门的计算方法不是按现有无工作的者的数量来计算的。Unemployment population的统计必须满足两个条件，第一，无工作，第二，必须在找工作。如果一个人既无工作，也不找工作是不计入失业人口的。Unemployment rate不是全部无工作人口的指标。

Lease

后文车妖 发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

"在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的风险。"

请解释一下这句话的逻辑。

GreatCursER

Lease 发表于 2015-8-4 10:00
"在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险的，应该赶紧抛售，因为有潜在的被商业银行加息的 ...

也是看不懂的说

剑客浪心

后文车妖 发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

pzyc508

剑客浪心 发表于 2015-8-4 10:21
我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

LOL  ~~~~~~~~~~~~~~~~~

wsyswg

后文车妖 发表于 2015-8-4 09:47
OCR下调带动的房贷利率下调只是对自主买家们有好处。在乳液价格暴跌的背景下，低OCR对投资类房贷是非常危险 ...

关于失业率的问题，用labour force participation rate确实能更好的反映实际无工作人口组成，但是unemployment rate更贴近经济基本面，用起来也没什么问题。

一个健康的市场是需要有空头存在的，有人看空我们才能更谨慎的对待风险。

wsyswg

剑客浪心 发表于 2015-8-4 10:21
我好歹也是个金融类硕士，真心看不懂这个逻辑。。。。。

莫非是在说upward yield curve会让银行上调贷款预期利率？从而影响到投资回报率？这点也不是很明白...

enningtang

低利率刺激下，下来接盘的应该是刚需人群，热卖的应该是中低端房产。仔细观察目前的房市，很多之前没大涨的可承担房价地区已经开始补涨。但对于奶制品价格下跌而抛售房产的说法倒是不太支持。低利率是刺激整体经济发展为目的，增强出口竞争力，降低企业借贷成本，推高通胀。新西兰下来会更侧重旅游业的发展。这也是间接会利好当地的房市的。对于中国资金出逃的说法，我只能说下来中国的资金出逃会越来越难。

JSPMachine

工作和房子的关系有是有，比如要砍掉800个职位，这部分人失去了买房或 供房的能力。

毕竟乳业是新西兰最大产业之一，情况不好，影响整体新西兰供房能力。

但是同时，新西兰经济越垃圾，纽币越贬值，和希腊模式越接近，华人就越买房子。  比如西班牙也都是华人疯狂买房子，但是西班牙经济不比非洲好。

多出口一个集装箱到中国也很难，而且一个集装箱也就几万纽币，新西兰要一年多出口中国10000个集装箱是 痴人说梦。  但是卖1000个房子给中国却很容易。

狂奔的蜗牛!!!

同意LZ的观点，从现在的经济情况来看新西兰总体房价没有出现大幅下降的可能。

如果是讨论新西兰全国房价的话，一些奥克兰以外地区甚至会出现大幅补涨的可能。

panteris

我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的是投资这种事，还是别轻信所谓的专家，分析师，经济师 etc. 这种事情反正说对了说错了对于他们毛线关系都没有。亏的是你自己的钱。
所谓预测分析就是和政客一样的，都是活扣，正着说反着说都有理。
而且别看别人投资赚了多少多少钱，人只会说自己牛逼的事，你见过谁天天说自己干了哪些傻逼的事？自己投资失败的事？人性使然。
亏了傻逼了，肯定都自己鸟悄一边忍着了。
前两天不是国内某牛逼哄哄不行的金融人士跳楼了么？
在这的哪位能比他newbee？

所以，我只是拿所谓分析，预测，当个参考，或者聊天的谈资，千万别当真。
真要投资还是要根据个人情况，仔细分析慎重考虑。

again，我只是个不懂所谓金融经济的code monkey
我不对我做的分析预测付任何责任 ：）

GreatCursER

所以只能buy buy buy

not419

不懂、普通，噗通、扑通、铺通

yellowtail

想买就买咯。。。。。

StayHamilton

狂奔的蜗牛!!! 发表于 2015-8-4 12:32
同意LZ的观点，从现在的经济情况来看新西兰总体房价没有出现大幅下降的可能。

如果是讨论新西兰全国房价的 ...

同意 狂奔的蜗牛 的觀點
Hamilton 已經出現補漲的情況了!!
整個 Hamilton 地區經常僅有3~500套房在市場上, 很容易就被追價而上漲的.

Littlepigpig

我只想說，AKL房市如果崩潰的話，絕對不是什麼金融危機可以達到的。
只有在AKL發生重大災難的時候才會發生，例如大型地震，大規模的瘟疫，例如SARS.
touch wood, 所以機會非常非常小的。

papaya_dog

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

比较赞同这种说法，反观最近30年，究竟有几个牛b的人真正的预测未来经济的发展，那些专家学者所谓的预测，在只是基于其理论知识。作为我们这等P民，有套自住房。纽币一直跌，说的好听刺激出口，但反观过来，等同于新西兰进口成本增加了，比如10美金的东西，以前汇率在0.8的时候，12.5纽币就可以进口到新西兰，可是现在跌到0.65，将近15.3纽币才可以。光进口成本就贵了2.8纽币，那卖的价格是否就更贵，我们生活在这里的居民是不是生活成本就更高。

patronleo

此贴必火，占个位置先

johnz79

还可以有另外一种推测：
9月美国开始加息周期，国际热钱开始撤退，纽币和全球大宗商品开始暴跌，纽币跌破0.5，央行被迫连续加息，吸引国际资金，房贷利息开始贷款，15年下半年买房子的人开始高位套住，随着利息持续增加，被迫卖方的人开始增加，加上政府的保障性住房供应量也上来，Supply over Demand，到16年中期房价到顶，开始一波三年的回调30%。
看看现在普通的四房都要120万以上，如果涨到150万的四房，还有人接盘嘛？反正我不会买了，自己够住就行了。

babyformula

panteris 发表于 2015-8-4 14:51
我本人丝毫不懂金融经济blabla，只是个从国内逃过来没几年的臭码农，只有套自住房，没有投资房。
我想说的 ...

同意。
任何情况下，鸡蛋都不能放在一个篮子里。
钱是别人赚的。
苦还是要自己来吃。