〈〈=阿海的投资秘诀和身边例子=〉〉

阿海

周五有点闲，就写写最近想到的一些灵感吧。

曾经也有不少朋友／网友问我的秘诀是什么，其实秘诀也没有什么特别突出的，但总结来说，我的秘诀就是:
１）天时
２）地利
３）人和

１）天时
其实最最最重要的就是买入的时机，英文叫ｔｉｍｉｎｇ。抓住这时机了，就算不怎么懂房地产，都能赚钱（有些例子我接着分享下你就知道了）。

我是２０１０年开始投资的。　那时候真是黄金时候。
中区ｕｎｉｔ那时基本上除了双校网ＤＧＺ的，也就２０－３０万之间。　Ｍｔ　Ｗｅｌｌｉｎｇｔｏｎ的普遍也就２０万初，Ｓａｎｄｒｉｎｇｈａｍ的也就２０万高到３０万中不等，租金３００－３５０之间，回报率就算不加房间都７％＋。当时我师傅的徒弟，也就是我同学们买的都７％＋回报，那时本事点的就买那些能加房间的做成８－９％＋回报。
而且当时市场不活跃，很多人还看不起ｕｎｉｔ，导致ｕｎｉｔ市场非常适合初入投资者，买的也便宜，容易ａｄｄ　ｖａｌｕｅ做ｎｏ－ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ短期就能把投入的首付和装修费拿回来，真是黄金时段

２）地利
基本上投资在奥克兰中上的地区就是稳赚的，只是赚多赚少的。这我就不多解释了，ＢＮＺ头号经济师Ｔｏｎｙ　Ａｌｅｘａｎｄｅｒ最近的Ｓｐｏｒａｔｉｃ评论就说了８个奥克兰稳升的原因，大家ｇｏｏｇｌｅ下就能找到。

为什么要投资中等或中上的地区？因为这些地区自住者更多，房地产价格都是自住者提高的，所以投资好的地方自然更多增值，银行贷款也容易，特别是市场不好的时候。而且市场不好的时候自住者多的地方房价能抗，不容易下降。洋人总说ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ，这是对的。

３）人和
人和呢，９０％都是看自己的了，看自己的本事，胆量，和操作。本事当然是看自己的知识和经验了，有这两自然胆量也高，有胆量才敢出手，特别是市场不好时大家都恐慌的时候，通常都是老手有胆量的投资者在拼命买赚大钱。操作呢就是怎样用最少的钱买到最多的房子了，例如ｎｏ－ｍｏｎｅｙ　ｄｏｗｎ策略等。
如果是新手，那有个成功的师傅带那就是最好的了。
之后的１０％，那就是看你身边的团队了，例如会计／装修工／水工／中介等，这不用多解释了

－－－－－－－－－－－－

例子嘛，写着写着觉得累了，就举三个例子吧：
１）Ｒｏｎ　Ｈｏｙ　Ｆｏｎｇ的学生们
现在师傅有３００个学生吧，大部分都是夫妻组的，基本上加入１年以上的都买超过３个房子的，１０＋个房子以上的学生都有２０－３０个，我也只算头９０％而已，比我房子多的多的是，只是不来ｓｋｙｋｉｗｉ而已。

２）同学Ｆ
Ｆ是一个很好的例子。她比我早加入，马来西亚女士，目测大概４０岁左右吧，人挺好的，非常节省，单身，收入也不高，现在好像还开着辆８０年代的Ｈｏｎｄａ　Ｃｉｖｉｃ。
如果大家跟她聊天，绝对不会知道原来她有８－９个投资房的。
她不算很有头脑的人，但她就是因为抓住了天时地利人和这三点，更重要是遇到了我师傅，然后就能买就买，现在就基本上可以退休了。
当时０９年末还是１０年初她开始时好像才有４万现金呢。
３）同学Ｊ
Ｊ也是工程师，比我年轻，当时是２０１０年初加入的，比我加入早。
他当时没钱，第一个投资房是用几张信用卡凑的，够神吧？
第一个投资房是个单层砖瓦在Ｓｃｈｏｏｌ　Ｒｏａｄ，Ｋｉｎｇｓｌａｎｄ，地点太棒了。接着在Ｌｙｎｆｉｅｌｄ离海边公园５０米的买了个ｕｎｉｔ，地点太决了。
可惜两三年前追一个香港女生跟她跑去南区买投资房开发卖房了，把之前的都便宜卖给同学。。。
现在跟另外个美女结婚了，好像也开始转回中区了，也算个成功例子吧，特别是跟他一开始比起，但如果他一直坚持投资中区，成果会更好。

４）J和T
J和T是我身边朋友，真名就不透露了，他们是１３年找我帮他们忙的，也算我的独门弟子吧。他们１３年时有自住，工作良好但也不算高薪。
１３年三月他们开始也投资ｕｎｉｔ,　第一个就买了ｓａｎｄｒｉｎｇｈａｍ一个２楼的２房ｕｎｉｔ。上市时要价２９万９，简直就是个ＳＢ卖家，中介洋人的也是ＳＢ，分明就是赚了佣金就走人的，根本没跟卖家争取最大利益。那么低的要价当然上市当天就４－５个ｍｕｌｔｉ－ｏｆｆｅｒ了。当时我就叫他们出３０万零１千，比ａｓｋｉｎｇ　ｐｒｉｃｅ还高。最后他们真的买下了，装修花了１－２万，估价马上就３８＋万，稳赚而且ｕｎｉｔ租３８０／周，地点也十分好，买的够好的

接着ｅｌｌｅｒｓｌｉｅ一个Ｐ打头的静街上楼下的一个２房ｕｎｉｔ,　也是需要装修的。当时拍卖时没什么人抢，好像３０万初就拿下，装修完了出租３８０，估价估计接近４０万了，毕竟ｅｌｌｅｒｓｌｉｅ好区嘛。

到了４还是５月这两个装修完出租了后他们在ｏｎｅｈｕｎｇａ找到一个两层的ｕｎｉｔ，当时租客租金已到４２０一周ｏｍｇ真的难以想像当时１３年能有租客租那么高！　　最后35万拿下的。唯一不好就是因为有ｂｏｄｙｃｏｒｐ，洋人自住的物主多，要求多多想升级这个升级那个自然管理费不低，但至少保养的很好，容易出租，增值也好。

到了１３年底了他们要给孩子打算了，就找到一个小学区里的一个单层ｕｎｉｔ,　好像３０万中买的吧，室内大加了个房间，地点好啊。

１３还是１４年弹药也差不多了，但运气还是很充足啊，找到Ａｖｏｎｄａｌｅ好街上的一个单层砖房ｕｎｉｔ,　竟然３０万都没过就买下了，超值！　唯一缺点就是难租点，因为邻居不在奥克兰空屋了，而且ａｖｏｎｄａｌｅ可能岛民也多吧

最近在西区某好校区里买了个大地的打算自住，可以像Ｌｅａｓｅ哥所说的静坐等收结果了哈哈！

Ｌ&Ｓ从１３年３月开始，现在一共８个房子了，操作的很好，抓住了天时地利人和，恭喜恭喜！

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以后有空再补充吧，身边成功例子太多了!

walker123

sha fa                                       

NewLynnHse

支持一下豆腐大军

sammy1112

说的很快准狠！赞一个！明天再加分！

NewLynnHse

300x1W（保守估计）。。。300W，哇不错哇，比买卖房子省心

阿海

NewLynnHse 发表于 2015-6-19 13:21
300x1W（保守估计）。。。300W，哇不错哇，比买卖房子省心

很多是夫妇啦，赚的是不少，但太累了。

赚的多的是ｐｒｏｐｅｒｔｙ　ｔｕｔｏｒｓ，好多不良ｆｅｅｄｂａｃｋ，每年学费３万＋，有几个学生最后还是找我师傅了。。。

clam

mortgage 那麼多，也很累吧。。。。

沧海一笑

谢谢阿海分享。身边多几个象阿海这样的朋友真是一种福分啊。虽未谋面，不过在天维大大受益也是一种缘份和幸福。听君一席话，胜读十年书。希望阿海再接再厉，为大家指引方向，继续向前进。

阿海

clam 发表于 2015-6-19 13:36
mortgage 那麼多，也很累吧。。。。

投资者的本事不是看谁房子多或ｅｑｕｉｔｙ多，很多时是看谁贷款多。

因为贷款多才能显示投资者的真本事。

没本事是贷不了多少钱的。

阿海

沧海一笑 发表于 2015-6-19 13:36
谢谢阿海分享。身边多几个象阿海这样的朋友真是一种福分啊。虽未谋面，不过在天维大大受益也是一种缘份和幸 ...

我身边的朋友本事的倒不多，很多这两年才买了自住，毕竟每个人情况不一样。　当然有本事的像Ｌ&Ｓ,　Ｗｏｏｄｙ,　Ｆｒａｎｋ，半斤１９７９等还是有的。

还是我师傅下的学生比较牛比，都已经脱离买自住的阶段了，都想着怎么投资早点退休。

Venox10111

前几年能买的也都买足了，要知道，我是工作1年半，自己存钱，家里没给1分钱买的房哦，至今家里都没给什么钱，工作7年。
每个人情况都不同，我朋友在这1年100w 的房都买了3－4个了。。。

阿海

Venox10111 发表于 2015-6-19 13:41
前几年能买的也都买足了，要知道，我是工作1年半，自己存钱，家里没给1分钱买的房哦，至今家里都没给什么钱 ...

没事，下次低谷要帮忙的跟我说声啊

猩猩都叫兽

写得比较实在。确实赶上好时候不需要什么技巧，只要不买ｌｅａｓｅｈｏｌｄ和漏水随便买现在看都是赚。其实现在也一样，只是难度风险比那时大了。但几年后看还是可能赚。

Venox10111

阿海 发表于 2015-6-19 13:42
没事，下次低谷要帮忙的跟我说声啊

能借钱么？。。。。

giftnz

我就想说一句！—— 钻戒真大！

阿海

Venox10111 发表于 2015-6-19 13:42
能借钱么？。。。。

我只出力不出钱

阿海

giftnz 发表于 2015-6-19 13:43
我就想说一句！—— 钻戒真大！

朋友圈里的就别透露了，低调低调　

Venox10111

阿海 发表于 2015-6-19 13:43
我只出力不出钱

那也行啊，嘿嘿。。。我在憋大招呢

阿海

猩猩都叫兽 发表于 2015-6-19 13:42
写得比较实在。确实赶上好时候不需要什么技巧，只要不买ｌｅａｓｅｈｏｌｄ和漏水随便买现在看都是赚。其实 ...

当时其实就看谁能以最少的资本条件买最多的房啦。

阿海

Venox10111 发表于 2015-6-19 13:44
那也行啊，嘿嘿。。。我在憋大招呢

你老说你没弹药贷不了款，我就没给你再出主意了。。。

NewLynnHse

giftnz 发表于 2015-6-19 13:43
我就想说一句！—— 钻戒真大！

签名头像里的拇指换成小指比较霸气

Lease

阿海 发表于 2015-6-19 13:42
没事，下次低谷要帮忙的跟我说声啊

低谷的时候你叫唤很少人听你， 损你的倒是很多。

不过这个世界就是这样，否则就不会只有少数人赚钱了。

clam

阿海 发表于 2015-6-19 13:38
投资者的本事不是看谁房子多或ｅｑｕｉｔｙ多，很多时是看谁贷款多。

因为贷款多才能显示投资者的真本事 ...

我貸了200w就算現在的cashflow 夠過活我也覺得很危險，所以這一兩個月會減到貸100w左右

能貸多小或許是本事，但是也要計算down turn的風險啊。

阿海

Lease 发表于 2015-6-19 13:49
低谷的时候你叫唤很少人听你， 损你的倒是很多。

不过这个世界就是这样，否则就不会只有少数人赚钱了。 ...

没关系，一般我都会先帮身边朋友的，有空再帮网上欣赏我的网友

那些损我的，不算什么啦，ｐｒｏｐｅｒｔｙｔａｌｋ上有几个老头不一样针对我？我不一样和气跟他们评论？

Venox10111

阿海 发表于 2015-6-19 13:51
没关系，一般我都会先帮身边朋友的，有空再帮网上欣赏我的网友

那些损我的，不算什么啦，ｐｒｏｐ ...

反正说什么都会被损了，会损失才是他们的损失。。。。

Lease

clam 发表于 2015-6-19 13:49
我貸了200w就算現在的cashflow 夠過活我也覺得很危險，所以這一兩個月會減到貸100w左右

能貸多小或許是 ...

说得很对， 我现在的LVR只有30%， 这样即使房价下跌一半， 我的LVR也才60%。

而如果现在LVR就80%了， 那来一次崩盘那就真的扛不住了。

NewLynnHse

Venox10111 发表于 2015-6-19 13:54
反正说什么都会被损了，会损失才是他们的损失。。。。

get over it。。。啥时候更新下你的帖子？

clam

Lease 发表于 2015-6-19 13:55
说得很对， 我现在的LVR只有30%， 这样即使房价下跌一半， 我的LVR也才60%。

而如果现在LVR就80%了， 那 ...

我計算了一下，我現在的LVR 在70％ 在右，所以我覺得我的loan需要減少了。

沒有需要把自己的額度都用盡吧。。。。

阿海

clam 发表于 2015-6-19 14:02
我計算了一下，我現在的LVR 在70％ 在右，所以我覺得我的loan需要減少了。

沒有需要把自己的額度都用盡 ...

目前市场还有１－２年升，到时你的ＬＶＲ就６０％或更低了，我不建议你卖房。

当然如果你ｃａｓｈｆｌｏｗ实在不好那另说。