没有报批的加建部分怎么才能在council合法化？

fairnz

房子有个加建的房间没有报批的。如果买了这样的房子会有什么后果？如何才能合法化？费用大概是多少？
另外原本plan里的rumpus room房东自己改成卧室了，这需要报批吗？

阳光假日

期待牛琳鼠和陌生的香港人的专业答复

fairnz

阳光假日 发表于 2014-1-25 14:41
期待牛琳鼠和陌生的香港人的专业答复

估计都去新春花市了？

陌生的香港人

阳光假日 发表于 2014-1-25 14:41
期待牛琳鼠和陌生的香港人的专业答复

呵呵 不想說都不行 （沒有去花市啊 ）

樓主有兩方面可能要報批

建築方面 要看看能不能申請個Certificate of Acceptance  如果是年代太久遠（1992年7月1日前）或者其他原因 可能只能找個檢驗房子的/工程師發個Safe and Sanitary Report  承認他們知道這個違章建築  但不代表 Council 願意承認它在Building Act 下的合法地位

http://www.dbh.govt.nz/bofficials-certificates-of-acceptance

規劃法方面 要看看加建是什麼時候弄的 會不會不符合現在的District Plan 的要求 （例如建築覆蓋率會不會超了一般的35% yard setback 有沒有侵入了）不符合的話要申請一個 retrospective resource consent  程序中需要寫環境評估 如果是很小規模 簡單的樓主自己寫也可以 不然你可以要找planning consultant 給你申請 收費可不便宜

如果是不符合現在的規定 但年代久遠 你其實可以申請一個叫 Certificate of Compliance （這個是 Resource Management Act 下的東西 請不要將這和在Building Act 下的 CCC (Code Compliance Certificate 混而一談) 就是證明這個加建是在現行規劃法規/District Plan 生效前已經存在了 符合當時的規定, etc  不用resource consent (有所謂的 existing use rights)   但這個什麼CoC  個人覺得是洋人法治社會多出來的畫蛇添足的產物 其實所需功夫 （例如要找證據證明這個加建什麼時候建 又要查當時的District Plan/Scheme證實當時的法規是容許什麼的)  甚至可能比直接申請個 resource consent 更多更麻煩複雜  所以有事的話 建議還是索性補辦個 resource consent 就算了

這些都要先找建築師/draftman畫圖來顯示現在房子的情況 和Council 所需的資料

至於rumpus room 改成睡房 相信不是大問題 樓主就在報批時都一起更新過來吧


費用那就看下面
http://www.aucklandcouncil.govt. ... dingResourceLim.pdf

fairnz

陌生的香港人 发表于 2014-1-25 15:23
呵呵 不想說都不行 （沒有去花市啊 ）

樓主有兩方面可能要報批

不报批会有什么后果呢？

fairnz

陌生的香港人 发表于 2014-1-25 15:23
呵呵 不想說都不行 （沒有去花市啊 ）

樓主有兩方面可能要報批

那Safe and Sanitary Report 是这第三方给的report,council认可吗？有这报告这加建部分在法律上还是不合法的咯？

fairnz

看起来好复杂，难怪大家都不愿意报批啊

陌生的香港人

fairnz 发表于 2014-1-25 16:10
不报批会有什么后果呢？

不報批就要看你彩數了 沒人投訴你就沒事 不過你若干時日假設要賣的話 你的新買家可能因為會有你現在同樣的問題而不和你買罷了

陌生的香港人

fairnz 发表于 2014-1-25 16:39
那Safe and Sanitary Report 是这第三方给的report,council认可吗？有这报告这加建部分在法律上还是不合法 ...

這份報告當然是獨立的工程師/驗房人員出  大概是承認它的存在和結構方面應該沒問題 其法律上的地位和詳細問council building helpdesk 吧 但房子加建如果出現什麼事 council應該是不負責的

fairnz

陌生的香港人 发表于 2014-1-25 18:19
這份報告當然是獨立的工程師/驗房人員出  大概是承認它的存在和結構方面應該沒問題 其法律上的地位和詳細 ...

谢谢你那么专业和耐心的回答。

truett

fairnz 发表于 2014-1-25 19:52
谢谢你那么专业和耐心的回答。

其实很多房间改建的很多人都不申请的，浴室都好说，最麻烦的是厨房，卖房权当office 或rumpus了。大家都心知肚明，不过有厨房的有朋友试过要拆。

fairnz

陌生的香港人 发表于 2014-1-25 15:23
呵呵 不想說都不行 （沒有去花市啊 ）

樓主有兩方面可能要報批

这图自己画可以啊？还是必须要找有资质的画图师才可以？

陌生的香港人

fairnz 发表于 2014-1-28 22:01
这图自己画可以啊？还是必须要找有资质的画图师才可以？

當然是找draftsman 甚至建築師啦 這些技術圖你自己會畫嗎？

fairnz

陌生的香港人 发表于 2014-1-28 22:05
當然是找draftsman 甚至建築師啦 這些技術圖你自己會畫嗎？

以前是画图的。

肉肉妈

陌生的香港人 发表于 2014-1-25 15:23
呵呵 不想說都不行 （沒有去花市啊 ）

樓主有兩方面可能要報批

要好好读读..........

ann!nio

陌生的香港人 发表于 2014-1-28 22:05
當然是找draftsman 甚至建築師啦 這些技術圖你自己會畫嗎？

翻出這個帖子是有些問題想詢問,碰巧看到你這麼專業的太好啦！想請問我看上一個房子,他的車棚改建成小車庫,報批過一次有些地方沒完善要做,後來他修好了,要送報批,請問這一般報批要多久才會下來呀？因為他今天才送報批,1月底以前會下嘛？

陌生的香港人

ann!nio 发表于 2014-12-3 15:23
翻出這個帖子是有些問題想詢問,碰巧看到你這麼專業的太好啦！想請問我看上一個房子,他的車棚改建成小車庫 ...

是哪種報批？ Cert of Acceptance? Resource Consent ?  很難說 一般是一個月左右法定時限　但如果要進一步資料那就會on hold 到你提供的資料他們滿意為止 所以絕對視乎你申請材料準備得怎樣

qqwoqq

陌生的香港人 发表于 2014-12-3 21:25
是哪種報批？ Cert of Acceptance? Resource Consent ?  很難說 一般是一個月左右法定時限　但如果要進一 ...

借贴问一下，如果把獨立的工程師/驗房人員出的报告给council以后，他们就会给你发个Cert of Acceptance吗？还是COUNCIL只是FILE 这个报告，如果需要Cert of Acceptance，还要另外申请？

陌生的香港人

qqwoqq 发表于 2014-12-3 22:17
借贴问一下，如果把獨立的工程師/驗房人員出的报告给council以后，他们就会给你发个Cert of Acceptance吗 ...

COA 不是我的專業範圍 但據我所知是要另外申請的 而只適用於比較新的違規加建 而由於COA 一般比新房子的Building Consent 難度和花時間更多  但收費更小  所以好像好多建築師都對申請這個避之則吉......

如果是好久也前甚至在Building Act 開始前則根本不適用  Council 也不會發任何證明給你 就將你的報告file 就算了

ann!nio

陌生的香港人 发表于 2014-12-3 21:25
是哪種報批？ Cert of Acceptance? Resource Consent ?  很難說 一般是一個月左右法定時限　但如果要進一 ...

謝謝回答,我也不確定是要哪一種報批,就是要批過了保險公司才會保...貸款也才能批,之前他們改建後報批過,有些排水槽等等要做,這類狀況是他們會派人在過去檢查嘛？

陌生的香港人

ann!nio 发表于 2014-12-3 23:34
謝謝回答,我也不確定是要哪一種報批,就是要批過了保險公司才會保...貸款也才能批,之前他們改建後報批過, ...

改建後報批的又有水管的 大概是COA 了  當然也有可能在申報過程中Planner 會check然後要求他們也補辦resource consent....

ann!nio

陌生的香港人 发表于 2014-12-4 00:01
改建後報批的又有水管的 大概是COA 了  當然也有可能在申報過程中Planner 會check然後要求他們也補辦re ...

再次謝謝回答....我有不知道算不算水管,就是我們屋簷邊上那個排水用的半圓形排水的管子,聽起來貌似稍微麻煩了點,耗時了點,我在想請問...如果買這屋子合同不提這點,我買完後在去報批可以嘛？council會有什麼懲罰之類的嘛

陌生的香港人

ann!nio 发表于 2014-12-4 01:00
再次謝謝回答....聽起來貌似稍微麻煩了點,耗時了點,我在想請問...如果買這屋子合同不提這點,我買完後在去 ...

你要是不介意當然可以 不過以後責任就歸你了

懲罰方面 如果Council 沒有出信要求替這個違規改建補辦申請應該沒事的 不然的話還是不要買了

x-ray

Mark~~

quwei1222

陌生的香港人 发表于 2014-12-4 00:01
改建後報批的又有水管的 大概是COA 了  當然也有可能在申報過程中Planner 會check然後要求他們也補辦re ...

你好，我也是看上了一个房子，出了offer。现在的owner是买了这套房子投资的，估计他没有做lim report。签合同的时候，中介说有个大房间和学习房是加建的。叫我们做lim report的时候要注意看看。像这种情况，我又想很想要这个房子，如果加建没有申报和合法化，我能要求现在的owner把这些都弄好吗？在offer里面有写到lim report。

陌生的香港人

quwei1222 发表于 2014-12-7 02:51
你好，我也是看上了一个房子，出了offer。现在的owner是买了这套房子投资的，估计他没有做lim report。签 ...

看LIM 只能看到有沒有相關加建的申請  詳細房子的layout有什麼不同 還是要看Property File才看到

應該可以要求吧 不過詳細情況還是要問你律師了 但不知道你能容許多少時間? 因為他們做個Certifcate of Acceptance 也不是一時三刻可以完成 (要找建築師畫圖/可能工程師要出報告證明結構OK等)  如果證實這個加建違反其他要求如Building Coverage /陽光角等更要補辦 resource consent （甚至可能因為這樣要鄰居同意）  則恐怕要更長時間了

quwei1222

陌生的香港人 发表于 2014-12-7 10:19
看LIM 只能看到有沒有相關加建的申請  詳細房子的layout有什麼不同 還是要看Property File才看到

應 ...

妈啊，好蛮烦啊！如果lim report显示加建已经approved，那是不是已经是合法了，房子就买买了?

陌生的香港人

quwei1222 发表于 2014-12-7 11:53
妈啊，好蛮烦啊！如果lim report显示加建已经approved，那是不是已经是合法了，房子就买买了? ...

最好還看到加建有CCC才買

quwei1222

陌生的香港人 发表于 2014-12-7 12:17
最好還看到加建有CCC才買

这个ccc是在lim report 上面能看到，还是另外弄的?这些能要求owner去弄吗？

quwei1222

陌生的香港人 发表于 2014-12-7 12:17
最好還看到加建有CCC才買

这个ccc是在lim report 上面能看到，还是另外弄的?这些能要求owner去弄吗？