本帖最后由 Propertyjo 于 2014-7-8 11:03 编辑
2014年4月9日更新： 欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文2014 帮你看懂贷款利息和房市
2013年3月8日
时间过得好快啊，眼看11年注册的号到现在也是有两年有余了，自己的账号却还是新手上路，哪个叫我一直潜水喃，呵呵~~~~ 最近闲来无事又开始逛起了我最爱的房产讨论区。逛了论坛几天~看到大家对房屋买卖，贷款等有很多的问题（有些问题问的很关键，但有些问的也很小白~），本人喃~因为投资房产多年，周围朋友客户最近也对买房问题多多，特开此贴，希望也可以帮到大家。 自我简单介绍一下：我是2001年来的新西兰，随后完成了Waikato 大学的 postgraduate diploma in Finance，然后和大多数人一样找工作，移民，然后换好工作，买房，稳定下来，投资。现在呢~ 我是英国体系认证精算师，为 IAG,Aon,TOWER 多家跨国集团管理保险，养老基金和基金投资业务。因为工作和学习的背景，所以我对奥克兰房地产有一定自己的见解。 早年的经验有些过时，我就说说近3-4年的事吧： 我主要投资北岸市场（原因是大部分的投资者都集中在南区，西区和中区，还有个原因喃是我住在北岸~ 不想到处跑，呵呵呵）, 以下是一些例子。 投资1:buyand hold 买进留住 例： 2010年 beach haven 买进 $533,000 没装修，现租$985 一周，今年年初估计$750000 例： 2011年 glenfield 买进 $487,000 装修$20,000现租$910 一周，去年年底估计$700,000 例： 2012年 takapuna 买进 $513,000装修$9,000现租$545 一周，今年年初估计$690,000 投资2: trading买进装修卖出 例： 2010年 hillcrest买进 $445,000 装修4周花费$35,000，然后直接 卖出$544,000 例： 2011年 birkenhead买进 $513,000装修1.5周花费$10,000，然后直接 卖出$605,000 例： 2012年 milford买进 $555,000装修3周花费$35,000，然后直接 卖出$650,000 今天先讲两个大家问的最多的问题 1. 房价这么高，现在还该不该买？ 真正的投资者什么时候都“敢”买，因为他们知道为什么买，买什么样的房，什么价位买，利润在哪。房市差时（例2008-2010 年）你可以砍价，放条件，买到交完贷款还能进$300一周的房。房市好时（现在就是了！）你可以买合适的房装修然后赚快钱，或者你可以买合适的有潜力的房留在手上一段时间，市场就帮你把价涨上来了。 所以问题的关键不是什么时候买，而是你知不知道什么时间买什么样的房。 2. 卖什么区？好区太贵？坏区能不能赚钱？ 其实买哪个区都有钱赚，区别只是在一定时间内赚多赚少和你个人购买承受能力。讲几年前的例子没有现实意义，我就讲讲今天的市场吧。如果你有$650,000,在milford（Westlake校区）你只能买小2-3 房（没装修）半幅地（crosslease or unit title); 但在高速的这边hillcrest（也是Westlake校区）你能买到全幅地（freehold)的3 房（没装修); 如果你去glenfield你能买到全幅地（freehold)的3 -4房（全装修)；如果你去beachhaven你能买到全幅地（freehold)的合法home&income( 自住＋出租)。房市好的时候，都能涨，只是快慢的区别。不一定贵区就涨的比便宜的区快。以上面的例子来说，beachhaven 的有大地又是合法home&income,milford 小地旧房，所以谁的利润大还难说呢。只是不同的房适合不同的投资者。如果你经济条件好一些，那么milford的租客可能素质又好点，操心少点，但租金回报可能就没有beachhaven 的高。 所以问题的关键不是买什么区，而是买什么样的房适合你自己个人情况和需求。 如果你提问我会给你回复（仅为个人观点），我也会定期更新一些大家关心的房地产话题。 今晚就写到这儿吧，就到这儿吧（有没有让你想起一休哥？哈哈）
3.15更新 坛子里面的同学们，周末好~~~ 一晃又到周五了，这周工作很忙~ 没有想到TX们回帖很积极，非常感谢对LZ的支持。 私信很多~ 这里集体给大家回一下 我不用QQ，所以大家有问题要私下问我，请发email问我~ propertyjo@gmail.com
本周给大家分享下下面两个观点：
1. 用自己的钱还是用银行的钱（贷款还是不贷款）？ 相信大家觉得周围很多人都会经常提到一点，“等我把房贷还完了，我就…..(退休，买投资房等等)“。 有这种想法的人应该不在少数，所以大家在买房的时候都在想多存钱来付首付，尽量少付利息，快点 把房贷还完。如果我们只是买一个自住房，我是非常同意这个观点的。
但是如果我们讨论的是投资，这不是一个最大化，最有效利用资金的办法。
我还是举个小例子：
（A） 如果去年初你有40W现金，并且你用这笔钱买了个40W的房. 维护，地税，保险算0.5W. 租金收入400一个星期 *50weeks=2W。 去年奥克兰的房价平均增长10.3%，到年底你的资产是44W左右。 净资产 44-0.5+2=45.5W
（B） 同样，去年初你有40W现金，你买了4个50W的房（每一个房你付20%的首付，就是10W），那么年初总资产50W*4等于200W。
贷款（负债）4个*50W*80% = 160W 利息5%一年 利息支出160W*5%=8W。 维护，地税，保险算3W. 租金收入400一个星期 4个*50weeks=8W。 Property manager管理费8W*10%=0.8W
全年= 8W-3W-8W-0.8W= -3.8W.
去年奥克兰的房价平均增长10.3%，年底你的总资产 200W*10%=220W. 除去3.8W开销，160W贷款，净资产 220-3.8-160=56.2W (B) –(A) = 10.7W 以上这个例子，我们想说明的是，leverage。 房子有可能一年内会空几周，但是没有租不出去的房子，只有不合适的价。
因为我们现在讲的是一个上升的市场，所以上面我用的例子是去年的上涨幅度10.3%，而租金回报我只算了4%（400*50周/50W）。
如果是在一个平走或者下降的市场，我们的租金回报就应该改成8% ~11%（北岸）。也正是市场不景气，利息也不可能高，所以你应该是正的现金流，虽然资产的增值少。
这就是你会发现很多做实业的大公司，总会无一例外的在一个阶段进入房地 产业。
重申一下，以上只是一个简化的例子，相信会有人会对很多细节，比如租金会不会达不到400每周，维护费用会不会更高，利息会不会更高，如果房子不增值又怎么办，如果房子租不出去又怎么办等等等，提出不同意见。我的例子想说明的是leverage的重要性。
利息不会由现在的5%在三个月内长成9%，如果这种情况发生了，要么是发生了政变，要么是房子已经涨的止不住了，哈哈哈。
2. 什么区，什么样子的房子租金回报高？
相信这是一个很多人都感兴趣的问题，有很多人已经在回帖里面问过了。很多时候我们在问房地产投资相关问题的时候，我们不妨用逆向思维来回答。
什么样的房子租金回报高？ –> 好租的房子租金回报高。 什么样的房子好租？ –> 符合租客需要的房子好租。 什么样的房子符合租客的需要？–> 你的租客到底需要什么？
你的租客到底需要什么：
Milford：两到三房，70 到 120 平方米，平层，带花园，有车库，有privacy。 Takapuna：精装修，三房，100到120平方米，步行到shopping和beach。 Foresthill/Sunnynook：三到四房，两个洗手间，120到160 平方米，校区内。 Glenfiled： 三到四房，有花园，有围墙，2个洗手间，100到200平方米，离公交车站近。 Birkdale/Beach Haven：四到六房，两层，大地，双车库，200到300平方米。 BirkenHead/Hillcrest：三到四房，2个洗手间，屋况好，花园漂亮，有景，双车库。
当然以上只是我个人的经验之谈。欢迎同学们继续提问。
3月23日 更新。
又到了周末，这周还是如往常一样，比较的忙碌。
这周购入两个投资房。
分别是：
Birkdale 900多平米全副地， 5房，租金700，屋况好无需装修，买价53W。
Birkdale 1100多平米全副地 2+4房 legal home and income，租金920，屋况非常好，无需装修，可分割，买价 68.2W
只是想告诉大家，虽然房市很火，但是依然能找到租金收入可观的投资好房。所以大家不要气馁，继续找房子吧！
这周我们为准备买自住房的朋友们，分析下怎样选区，怎么选房。
一： 预算
相信这是一个大家在初次购房时都会考虑的一个问题。如果你的预算能买65W的房，那么你应该从50W左右开始看房，因为你会发现，当你看完55W的房，你会觉得55W的房明显比50W的房好很多，而60W的房明显比55的房好出很多。所以为控制在预算内，你应该从较低价的房开始看起。
预算也不止是考虑房价承受能力，更要想清楚，自己对自住房的最大需求点是什么。房间大？地大？地平？装饰新？校区？厨房新？主人套房？有景？离上班近？当然，以上都满足，估计也早已超出你的预算！哈哈哈哈。
二：怎么选区、选什么样的房
这是一个我被问过无数次的问题。很多人在选自住房时会问我，你觉得这个区的增值潜力怎么样？这是一个很困难回答的问题。因为我前面讲过，自住房是以你的喜好为标准，而投资房的标准是以利润为前提。
当你在买自住房选区的时候，应该问自己以下这些问题。
l 我需要几间房？有没有计划小孩的需求？有没有可能父母过来住？我想不想出租剩余的房间以帮助供贷款？
l 我煮饭时间多不多？对厨房设备要求高不高？我希不希望和别人共用洗手间。
l 我需不需要户外漂亮的花园？平整的deck？需不需要小孩玩耍的户外空间？需不需要fully fenced 花园？会不会养宠物？
l 我介不介意离上班地点远？我现在需不需要买进校区？
l 我需不需要离中国超市近？
l 我需不需要有双车库？
在市场走好的情况下，什么区都涨，只有涨的快慢和先后的区别。如果是自住房，那么短期内，你应该不会卖。所以先涨后涨都是涨，那么选房应该考虑的是自己的实际需求。
还是用北岸举例子
如果你们是小两口，年收入共为8W左右，现无小孩，但近期有计划要小孩。可能父母会过来住一段时间。
根据各自的喜好，那么你可以有以下的选择作参考：
1. 不愿与他人同住，对生活品质要求较高。那么你可选择Takapuna，Milford小三房，砖瓦房，带小花园，屋况较好。
2. 不怕上班开车久，离city远。喜欢大房、大地。那么你可以选择Browns Bay， TorBay， 4到5房全副地，带大花园，装修一般。
3. 不介意与他人同住，那么你可以选择Birkenhead，Birkdale，Glenfiled，Northcote，4到5大房，半幅地或者全副地。这些地方好租，可将你们暂时不用的房间出租出去，单间可收120到160左右。
4. 坚持买校区的朋友，可选择Sunnynook，Forrest hill，室内面积大，半幅地，装修一般。平时也可出租，也可自住。你还可以做一些do-up。
如果预算更少一些的朋友，可以考虑Town house 和 unit。2 到 3房都比较好买卖和出租。
当然，以上是个人的经验，各家情况各有不同。总结而言，买自住房，满足自家需求。
ps：上周末带我女儿去了round the bays。 天气很好，很多人，很不错。
4月3号 更新
希望大家上周末都渡过了一个愉快的Easter长假，我也带女儿去了papamoa她爷爷奶奶家，所以没有及时更新。今天我想给大家讲的是在购房前如何建立合适你的税务结构，这样在合法的范围内最大化你的投资回报。
当你准备购买一个投资出租房的时候，第一个重要的事情是全盘考虑你的投资目标，你的主要目标是合法避税还是做一个资产保护？然后在一个已有合法的税务框架下购买房产才是一个最好的选择。
如果是合法避税，那么你需要做的是，准备好一份大概的预算来规划你的出租房产，在未来的短/长期内是盈利或者亏损？这个主要取决于租金回报率、借款的多少、当前的利息及预计未来长期的利息。
如果你的投资房是盈利的，那么你可以将其放进trust，这样你不仅在税务上无损失，而且也可以增加对你资产的保护。当然你想让事情简单些，你可以将房产放在私人名下或者夫妻名下（夫妻收入少的一方更能体现合法避税优势）。
如果一个投资房是亏损，那么你可以将其放在私人名下，或者look through company（LTC）。如果投资房在夫妻名下，夫妻收入多的一方更能体现合法避税优势。
投资房放在私人名下或者look through company（LTC）？可以考虑以下因素：
l 个人名下
n 任何盈利或者亏损都直接归房产所有人。
n 简单没有初期设置费。
n 利息可抵税、维修费用可抵税。
l look through company（LTC）
n 任何盈利或者亏损都直接归房产所有人。
n 成立公司、注册GST有费用。
n 公司是在股东名下。
n 利息可抵税、维修费用可抵税，或者退回股东的注资。
4月14号更新
如何挑选一个好的broker
房市依然很火，这周帮我的客户买进2房。
如果你有朋友同事或家人做房地产投资的 （ 5 房以上，开发商，商用）那么怎么贷款，找谁贷款，能贷到多少应该是他们最关系的问题（ 不包括只用自己钱的“有钱人”），而个人或初期投资者更关心利息率是多少，送不送ipad mini 哈哈
房地产成功与否，有很多因素。选择一个好的贷款经纪人（broker）是其中重要的一项。
我认为一个好的broker应该是对房地产充满了热情，并且他们本身也是一个积极的房地产投资者，而不只是帮你把钱从银行贷出来的“中间商”。
如果他们身处并了解这个市场，那么当客户在买房过程中遇到问题的时候，他们能客观有建设性的帮到客户。
我个人比较推荐使用一个独立的broker（不为单个银行或房屋中介公司工作）。因为一个为房屋中介公司工作的broker可能会倾向一个为卖家服务的agent而不是买家的，他们无法做到意见中立。
Q：自己找银行贷款还是找broker？
A: 银行自己的贷款经理,一般拿工资，收入稳定可观，风险低。他们所面临的主要的挑战是能否完成贷款指标。他们能做的也许只是告诉你能贷多少钱，可供选择的本银行的贷款产品（他们并不需要非常了解现今的房市或经济形势）。
相反broker 一般是拿佣金，所以业绩的好坏直接决定着他们的收入。 好的broker不仅会为客户争取更好的贷款利率，而且会对你的贷款和投资规划作出更好的建议。他们也需要更好的把握市场和经济的走向。
房产将会是你最大的一笔投资，当它出问题的时候都不会是小问题。面对各银行各不相同的贷款政策，如果你只和一个银行谈，然后做出一个决定，这样的决定并不一定是对你最有利的。反正，broker为你提供的服务，正好可以降低这种风险。
如果你的broker非常了解你的情况，那么当你陷入财务危机的时候，他们会在一个更好更合适的位置来帮助你走出困难。
Broker 是一个优胜劣汰的职业 （ 和房地产经纪一样），房市好的时候很多人加入这行， 房市不好了，那些缺乏竞争力的broker就会被市场淘汰。一个优秀的 broker一定是在信贷危机（紧缩）和地产低迷时期也能生存下来的。 因为他们富有生存的天性和掌控风险的能力。
Q：如果证明我的收入的材料不足怎么办？
A：如果你能证明你的收入的文件不足，那么你需要为你缺乏收入材料的贷款签署一个收入声明。这样的方法对自雇者来说是一个不错的选择，特别是你的生意已经存在大于两年的时间。
Q：我能贷多少钱？
A：首先你会需要付至少5%－10%的首付。 一个最简化的公式 —— 你的贷款＝你收入的4到5倍。比如：一对夫妇一年收入是110,00，那么他们最容易贷到的范围是440,000到550,000.
Q：我能贷100%吗？
A: 绝大多数的银行能借到80%。如果你有好的收入，你能从有些broker中贷到90%，甚至是95%。如果你已有自住房或投资房那么好的broker 可以帮你做到 100%。
Q：broker怎样收费
A：一般情况下，broker 不从客户处收费，他们只从银行拿佣金。 （ 所以如果有broker找你收费， 那么你可能找错了人）
5月1日 更新~~~
今天是五月一号劳动节~ 还是祝各位TX们劳动节快乐，呵呵，尽管五.一咱们这里不放假。
最近有两个星期没有怎么更新，对各位久等的TX们说声抱歉了~ 因为最近确实太忙了，不好意思。
最近的小半年房市火爆程度有增无减， 那我们今天就来谈谈大家最最关心的问题：
房市还会涨吗？现在是顶峰了吗？房价会怎么走？
新西兰房市继续强劲走高， 成交量和成交价都成上升趋势。 REINZ，QV和NZ Property report的统计数据都证明了这一点。
相信不少人都应该听说过湖水波纹效应，投一个石子进湖里中心，湖中心动静最大，然后慢慢波纹扩散开来。 房地产的涨跌就是典型的波纹效应。房价总是从最火最热最中心的地区开始涨，然后慢慢的扩散到周边地区。
对整个新西兰来说Auckland是当仁不让的中心。而现在的情况是，新西兰全国除auckland和基督城（地震后重建）房价上涨强劲，其余地区才刚开始。 所以这就是为什么主流媒体都还没有扑天盖地的开始讨论房价是否已到顶点或是什么时候会到顶点的问题。
历史告诉我们，当房价到顶点的时候总是有一些共同的征兆， 比如最明显的是中央银行提高利率。
具中央银行现在的表态，他们应该不会在短期内提高利率。虽然提高利率可以一定程度上抑制房价过快上涨，但是新西兰现在的其他经济状况并不是特别适合提高利率：
· 纽币强劲，不利于出口
· 失业率没有明显降低，工资涨幅慢
另外，房屋供给的短缺仍然严重存在。10 年的平均建筑批准是22000一年，现在也才17000一年。
不过，没有人有水晶球，可以准确无误的预测未来。哈哈，就我个人观点，如果你近1，2年一定会买房，那早比晚好。如果你可以等个3-5，8年，也许你能等到下一个低点，但是是相对低点，并不一定比现在低。Anyway, 只是个人观点，供大家参考， 因为我个人和我的客户还在买。
7月26日更新：
新西兰房市还能火多久？怎么在现今市场上赚钱？
欢迎大家前往天维推鉴板块，收看我的最新博文“新西兰房市还能火多久？怎么在现今市场上
赚钱？”，地址：http://radio.skykiwi.com/tuijian/2013-07-23/163567.shtml。欢迎大家积极留言~~~~
8月30日更新：
银行最新政策，房价会大跌吗？
欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文“银行最新政策，房价会大跌吗？”，
地址： 银行最新政策，房价会大跌吗？ 欢迎大家积极留言~~~~
9月13日更新：
现在的市场，是应该先买后卖？ 还是先卖后买？
欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文“现在的市场，是应该先买后卖？ 还是先卖后买？”，
9月29日更新：
买房重要一步—— 查看Property File
欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文“买房重要一步—— 查看Property File”，
10月16日更新：
买地建房 － 怎么计算成本和利润？
欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文“买地建房 － 怎么计算成本和利润？”
11月1日更新：买房技巧 － 怎么和房屋中介接触欢迎大家前往论坛，收看我的最新博文“http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=2473257”
2月21日更新：再谈2014房市 奥克兰各区的房市会怎么样走
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发表于 2013-3-9 12:21:35
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