开贴-- “项目管理，施工问题，旧房改造，房屋设计”问题我来回答 【免费】

队友杀杀

从事结构设行业，每天就是跟建筑师，Council，和所谓的“大包，小包”接触打交道，对于新西兰民房设计建造流程还算是了解。从毕业工作到现在，每一天都在努力上班,疫情原因也没有回国和旅游，确实有点无聊，所以想到干脆在论坛上面开一个帖子，看看是否能帮助得到大家。


这几年新西兰的房地产市场大家有目共睹，我相信很多人都想做一些有关房子的事情，无论你是在原有的基础上加盖，隔断，改装，还是旧房修理，还是自住房新建，投资房新建等，如果你没有本地的专业背景、同行业背景，你多多少少会有很多困惑，为什么同一条街，我的邻居70万就能建造的4房，我三房别人却给我报价65万，为什么我的账单里面会多出那么多费用，这些费用都是做什么的，为什么我的房屋的地基要花几十万去建造……诸如此类的问题，我相信我都可以从一个业内人士的角度给你分析，如果是别的行业的问题，也可以在合适的情况下帮你去问一下人。


本人不图在这个贴子里能赚钱，只希望可以帮助更多的人，如果哪一天你觉得我人不错，恰好自己也有一些民房的新建，加建，修改的想法，我十分乐意为你的项目量身定做计划，让你对于每一个项目的流程和原理都有所了解。


我以后也想从设计方跳出来做一个项目管理者，所以也想看看自己能不能同时应付大家的疑问


（评论不指名道姓，不做除技术原因以外的任何评论）

留下足迹

我先路边捡块砖，火速占个位置

英祚

Refurb从来都是高难度工程，支持下LZ
小弟想问的是，一般民房改建（包括布局和结构变动的工程）都是怎样运作的呢？

大包给refurb builder怕他们可能会偷工减料
小包找architect当pm的话，timeframe又太久
还有就是厨房厕所浴室的配件是不是要自己去市场上找，要自己投入很多精神？

我知道豪宅市场，有一些本地洋人的固定team专门做设计+施工，但是普通类型的房子就不晓得了
希望LZ可以解惑~

lance_sun

想问问如果在建筑行业未来打算工作很久的话，学个什么东西，考个什么证好。

人在他乡

前排占位 目测此贴要火

王路

感谢楼主。我来问个问题吧。请问 工地项目管理 的服务范围是什么，怎么收费的。谢谢。就是人们一般说的盖房找大包还是找管理的那个“管理”。

雾中原野

。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

stnz

留下足迹 发表于 2021-10-5 18:10
我先路边捡块砖，火速占个位置

I thought you take a bed to there

一缕烟丝

LZ，你觉得目前这么多人乌泱泱的有经验没经验有资金没资金的都再往里跳，这个市场前景能维持几年呢？？？？

potatoNick

请问楼主申请224c需要的 EACC 文件怎么获取？

留下足迹

stnz 发表于 2021-10-5 20:31
I thought you take a bed to there

嘎嘎嘎嘎嘎嘎，，真的好主意哦，我上白天班，你来上夜班吧

队友杀杀

英祚 发表于 2021-10-5 19:19
Refurb从来都是高难度工程，支持下LZ
小弟想问的是，一般民房改建（包括布局和结构变动的工程）都是怎样运 ...

谢谢你的提问，翻新的话我的个人理解是分为两种，一种是主动性的，就是你买了一个老房子，很多原有的硬件（比如老房子的低压水管换高压，老旧电线换大功率电线等）这些根据你个人需求来做，被动性，就是有一些硬件已经不适合现在的建筑规范，或者存在潜在的安全隐患被council要求你改的。

举个简单的例子，你买了一套老房子，首套房嘛，年轻人预算有限，你想改一下厨房的线路，改一下卫生间，这种不改变房子布局的，可以直接找对应的‘包工’， 比如电工或者一些专项builder，所谓的专项builder，就是他主要帮你做一些卫生间的翻新，换个墙纸，换个地板，从新做防水等，这种就直接找他们来你的房子看一下，然后给你一个报价。可以给你一个参考的事例，我朋友买了一个15年新的房子，他想重新做卫生间，那他的做法就是直接找builder来现场看一下，然后builde会有一些卫生间用具的产品列表给你选择，根据你的需求选择不同的浴缸啊，淋浴啊，洗手池啊等等

如果你想改变房间布局，比如客厅太多墙了，你想要一个宽敞的客厅，那可能需要拆掉一些墙，那这个时候就需要找一个建筑师，或者我们统称为设计院，让他们帮你找到你房子最原始的图纸，看看有没有涉及到结构方面的改动，一般来说，民房只要是拆墙，基本都要重新计算一下房子的支撑（专业名词叫做bracing）那这个时候就有可能会需要结构工程师来加入到你房子改动的项目。

还有一种就是如果你买到了结构有问题，或者漏水房，这种就需要专业的人士来参与进来了，有一些建筑师（设计院）是专门做旧房，问题房改造的，他们有一套比较完善的系统，就不是普通的设计师能做的，有点像我们所说的‘专科医生’的说法，那这个相对来说设计费也会比较贵。 结构有问题那就当然是找结构工程师现场参观，然后找出结构问题从而进行修补。 这个被动性的改造相对来说就是大工程了。

大包给专门做改造的builder，他们回收你高额费用的原因是因为设计方案他们也需要找第三方机构进来参与。建筑师也不是每一个人都会拖时间，影响时间的客观因素就太多了，比如人家手上项目比较多，或者是材料供应不足，或者设计方案做好了，但是找人施工的时候人家工期排得比较满，所以这个很难有一个统一得答案，需要具体问题具体分析。

厨房厕所配件，一般来说你去设计院，他们都有自己适合的供货品牌和厂商，一方面他们会有回扣啦，一方面就是那些品牌的产品比较统一性，好安装，供货足，所以不会太差。你也可以在网上寻找自己喜欢的品牌，那种大的品牌一般来说他的产品的安装说明和信息都提供得非常全面，他们会有专员来负责跟你对接，提供信息。如果你想找那种便宜的牌子，在新西兰比较新的，没有什么背景的，那你可能花的时间就会很多，就要自己去联系品牌问他们产品信息，从而进行配对。

希望你不要觉得我啰嗦，总结一下，如果是你已经住了一段时间的房子，你想对他进行一个升级，那想省钱的话，就是要有一个很明确的方向，自己要明白自己想要的结果是什么，对症下药，那这个设计费肯定就是自己省下来了，如果不明白自己要什么，只是单纯的想要改造，那就相当于花钱找人帮你创造一个idea。

如果是买了一个旧房，那我十分建议找一个评价高，经验丰富的builder来家里做一个详细的building report，查缺补漏，买房时卖家提供的report是为了证明房子能卖出去，是为价格服务的，你自己找人做的report，是为你的安全和舒适服务的，两者的重点不同， 不能相提并论。 有了report以后，一般builder就会告诉你什么地方出问题，需要找什么样的专业人士来看一下，对症下药。

队友杀杀

lance_sun 发表于 2021-10-5 19:30
想问问如果在建筑行业未来打算工作很久的话，学个什么东西，考个什么证好。 ...

谢谢你的提问，这个要看你自己的爱好的长处，建筑行业设计到的领域太多太多了，小到螺丝胶水的供应商，大到国家性大工程的施工与设计，太多太多……你再想一个具体一点的方向，或者是你身边的朋友亲戚他们的职业，甚至是看电视剧电影里面角色的职业得到的灵感启发，你说出来，我会告诉你我的想法和新西兰一个就业情况。

工程预算不错，比较务实，接触面也很广

队友杀杀

王路 发表于 2021-10-5 19:58
感谢楼主。我来问个问题吧。请问 工地项目管理 的服务范围是什么，怎么收费的。谢谢。就是人们一般说的盖房 ...

这个问题很好，我相信也是大部分行业外的人的一种疑惑。

简单来说，大项目才需要项目经理。

项目管理，是一个大的概念，我觉得可以简单的分为三个步骤，买地，设计，施工。

那这里面也有一个有趣的现象，就是其实买地的这个环节，其实已经有项目经理帮你做了，他们就是银行和中介，你现在想买房，或者买地建房投资，你只需要一个微信，大把人来服务你，你就把你的个人资料提供给他们就行了，他们就会根据你的条件，来告诉你适合你的房产范围是什么。

好了，恭喜你，你已经成功的买下了一块地，无论你是自住还是投资，你下一步就是要找一个设计院，帮你出方案，那我就比较推荐你就自己去找一个建筑师公司，在他们办公室里面，吹着空调、暖气，喝着咖啡果汁，聊一下你的需求，你的地有海景，你希望早上一睁眼除了是你的爱人，就是新西兰的海哈哈哈，那他们就会根据你的需求给你做方案了。

方案选好以后，就要开始施工了，那这个时候就是到了我们理解的所谓招标环节，你可以让你的建筑师推荐本地的施工团队给你，也可以自己找，把你的方案发给他们，他们就会给你一个报价，这个价格可以说都是不一样的，那你就可以去问问他们的价格细分是什么，为什么A公司说2w能帮你做好你的厨房，但是B公司才报价1.5W，这个就需要你慢慢的花时间找人沟通了。

当施工单位你也选好以后，给了定金，那这个时候就是由建筑公司的项目经理来指派他们公司的builder来你的场地开始干活，这也就回答了你的第一个问题，一般民房，自住房，或者说是少量的建筑项目，你的项目经理就是你的签约的帮你起房子的公司，他们的主要工作就是安排人手干活，定材料，与设计院积极勾通，与council沟通完成各项指标的检查，仅此而已。

以上就是少量民房或者自住房建设项目的一般流程和所谓的‘项目经理’的工作。 那这个时候你会问，那如果我什么都不知道，我怕中途会被别人骗了，那我就可以很骄傲的说一句，我可以帮你全权负责，你给我服务费，我来帮你搞定所有的设计施工流程（买地，涉及到钱的还是你自己和银行谈）哈哈哈，你想像一个老板一样，你只需要面对我，你来告诉你今天发生了什么事，是否要增加预算，原因是什么，意见是什么。我会用简单的你能理解的话来告诉你。但是很可惜，放眼整个新西兰，这种服务是没有的，因为他产生的利润太低了，你买地建一套房，可能150W，你不会花大几万去专门雇一个人来帮你做这些服务的。

那你要是是投资建房那就不同了，一般来说，你作为投资者，你是要以money来衡量的，这个时候找项目经理的作用，帮你管理整个项目的进程，从而来达到在合理的最短的时间以内，把你的回报拿回来。你问银行借500W用来开发，你算好你的帐以后，银行告诉你，你需要1.5年以内把你的房子建好，然后开始投入到市场，不管是买卖还是出租，你只有1.5年的时间去完成你的项目，拖一天，你能拿到回报就少一点，那这个时候，你找一个项目经理的目的才是最明确的。

如果你觉得我说得有点乱，请你见谅，因为你的问题也涉及得太广泛，你不如举一个简单得例子，比如，我有一块800平得地，想盖8套联排用来出租，那你直接找一个项目经理帮你做规划，如果你是盖一套用来来自己住，哈哈哈，那你找我，我帮你把整体流程计划好，你或者我去找每个环节的负责人。请记住，你花钱找‘项目经理’做管理，他是为你服务的，是为了让你争取利益最大化的，你单独付钱给他，它相当于一个你完全信任的第三方帮你监督整个项目的进程。你如果找大包，他肯定不是百分百给你服务的，他是为公司施行利益最大化而服务的，但是小的项目你找不到或者你不值得找为你单独服务的项目经理，只有大项目，这笔钱才值得花！ （找我也值得哈哈哈）

项目经理一般是self-contactor的类型，根据你的项目大小提供一次性报价或者跟你算工时，$130-200/hr

希望我能帮到你，如果没有解答你的疑惑，请你举一个具体的例子，我做案例分析，你就能明白了！ 谢谢

队友杀杀

一缕烟丝 发表于 2021-10-5 20:53
LZ，你觉得目前这么多人乌泱泱的有经验没经验有资金没资金的都再往里跳，这个市场前景能维持几年呢？？？？ ...

哈哈哈，这个问题我也想知道。要是有人能预测的话，那大家岂不是都发财了。

LZ家以前在国内是专门买商业地产的，商铺，房子就一套，商铺几间，2000-2013年这个时间段，房子都还是3000-5000一平的时候，我们的商铺就已经是1.5w一平了，那个时间，别人不是常说一铺养三代嘛，现在呢，呵呵，电商冲击，疫情影响，房价暴涨，商业地产低迷不振，这都是没有人能预料的。我本身也不对市场经济的东西没什么见解，我们这个行业，结构工程师，我一直是把他当成一个服务业来做的。

不过呢，楼主身边有很多大神是这么教我的，做投资要做价值投资，越有价值的房产，你抗风险的能力越高，以后要是房市也跌了，但是那些有好地段的，好校区的，公共设施好的，一定不会跌很多。

我也有一段时间很‘卷’，身边的朋友一个一个都买房了，我首付还差一大截，但是有一个理念我一直相信，房子值钱，通过房子赚到钱的人很多，那他们的生活水平提高了，愿意消费了，那其实就是带动各行各业的发展，房价升了，投资房产的人多了，底层劳动力买房更困难了，但是有一点他们没看到，就是他们的工作也更忙了，就业机会也更多了，这也是一种好的现象呀。

没有人能推测维持几年，乐观向上的生活，经济好的时候，把自己的职业努力带上一层楼，多去学习，寻找机会，是你的以后终究是你的。

虽然我说的这些话对于你的问题没有什么鸟用，但是我也希望这个国家经济可以持续发展对吧，房价暴跌，带来的是大批人员失业，治安也出问题，自己的工作也会出问题，那显而易见，每个人都会希望是第一个选项

百家乐80

你好，我正在计划筹备自己盖一个自住房 ，把我自己目前西区的房子推倒，然后盖一个270到300平的，第一步准备先找一个靠谱的设计师先把building consent 批了。 你愿意交流可以短信我 0221235989 王女士

队友杀杀

这个帖子竟然回来了？？？？

队友杀杀

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Edward_T

房子是crosslease, 跟鄰居隔著一個carport，這carport是我們家的，想給這carport加個門變成車庫，要鄰居同意或者要consent嗎？謝謝

队友杀杀

Edward_T 发表于 2022-1-11 15:48
房子是crosslease, 跟鄰居隔著一個carport，這carport是我們家的，想給這carport加個門變成車庫，要鄰居同 ...

不需要，最好找一个当地的建筑师问一下，整个许可证的申请流程比工程师了解更多一点

Flyfree

请问您做民房设计吗？

队友杀杀

Flyfree 发表于 2022-1-13 22:46
请问您做民房设计吗？

当然，民房结构设计，我本职