41 Oran Road, Panmure 122萬

ydouwant2no

今天換我來問掛了這棟房子才賣122萬? 825的地Urban Zone, 背靠reserve.
汙水管橫穿要做bridging, 後面房要用pump, 雨水管在後面reserve拉過來不算太遠
地有大概六米落差, 不是太好但也沒差到做不了
有個小overflow path做個報告應該就沒事了
前寬後窄但後面也有16.7, 設計的好應該也沒事.
我有漏掉什麼嗎? 附近政府房多嗎? 對Panmure這區不是很了解,只知道最近很多道路工程彎彎曲曲的很難走
Title上的這兩條對開發有甚麼限制嗎? 之前沒遇到過有這個的:)
Subject to Part IV A Conservation Act 1987 (離河平行的20米內的開發需要和department of conservation申請,但是河離這塊地有點距離?)
Subject to Section 11 Crown Minerals Act 1991 (地裡所有的礦物是屬於皇家的?)
謝謝各位大神

88china

人家已经122万卖了，你分析有何用？房子都是自己挑出来的，适合别人的不一定适合自己。

ydouwant2no

88china 发表于 2021-5-6 15:55
人家已经122万卖了，你分析有何用？房子都是自己挑出来的，适合别人的不一定适合自己。 ...

賣掉了一樣可以分析學知識, 人家還沒賣才不方便公開分析吧?

take-away

这是超级超级大漏，我原来准备去拍的。中介说120万，我觉得160-180万，超出我预算。盖个二层应该可能还有海景，而且不用动前面的房子后面就可以盖，主要的落差来自后面一小块地有三米多的突然落差。世界上后悔药没得吃啊，CV都106万了。看样子漏越来越多了，后面还有更大的漏等着我来捡

kikilulu

take-away 发表于 2021-5-6 15:59
这是超级超级大漏，我原来准备去拍的。中介说120万，我觉得160-180万，超出我预算。盖个二层应该可能还有海 ...

站的高, 才看得远。不要在乎眼前的利益

cxb123

周围一堆hnz

zks19960911

现在形容词都已经从”漏“变成”超级大漏“了
看看以后还会出啥形容词

rzrljb

说明房市跌了

脚踏车AMG

今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

污水管横穿中间偏后一点位置，这个确实要做bridging，而且从设计上来看，要么要移走现在的Manhole，要么设计要离一定的距离，算是个小问题吧

雨水的问题稍微严重一点，后半块地比较陡，落差离路面公共雨水系统6米左右。开发的话 后两栋房子排水可能要花点功夫，哪怕房子能排，车道排水也是个问题。如果能连reserve的话会好一些，但这个需要申请。另外这个同时也影响车道坡度的设计。挡土墙至少2米以上，所以土方也是一笔不小的成本。

周围HNZ我查了，倒是不多。不过黑羊系统上看附近的地去年卖价都不高，6-700平的3房都在1M以下，所以这个1.22也不算太便宜了。当然今年的市场价格跟去年本来不是一个level的了

Title上两个文件影响不大

zks19960911

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 16:36
今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

中肯的评价，赞*

ydouwant2no

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 16:36
今天有点闲，正好看下。

Overland flowpath是在前院，而且是最Minor的 所以问题倒不太大

感謝大神
不過想請問一下您說的連門口的公共雨水系統是什麼意思呢? 門口的雨水系統比較高要怎麼連呢? 但是我看到門口有soakage hole所以可能也是一種方案, 不過不測都不知道....
6米落差土方肯定還是要花些錢的.....不過看來主要還是新房做出來賣不上價的緣故, 這個倒是忘了去查.

猩猩都叫兽

价格不错确实。不过我自己在公房区看房买房的原则，是

1，绝对不买靠近高中的，原因大家都懂，这帮年轻人的破坏力是如何。。。
2，绝对不买靠近reserve的，原因和上面的相似，就是附近闲人太多，这种烂区reserve 不是遛狗休闲的，都是打架斗殴半夜喝酒的居多（别说公房区了，我以前租房不错的区邻居是公房，院子里经常都有扔过来的酒瓶子）
3，绝对不买无尾街，小街的。因为区太危险。要买也是买主路的，感觉会更安全些。

take-away

27 oran后面正在盖一个两联排，不需要动前面的房子，后面落差大的地块好像是修得block墙上来的。我只是开车路过没仔细看27号，我只能说各位太低估位于中区的panmure的价值了，总比东区的高价地强很多，不管东区修啥公交快速线，也都是只是运到panmure而已

脚踏车AMG

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:08
感謝大神
不過想請問一下您說的連門口的公共雨水系統是什麼意思呢? 門口的雨水系統比較高要怎麼連呢? 但 ...

大神我不是您过奖了

从geomaps上看路边是有公共雨水管的，但处于高点。Pump可以是一种方案，但现在council和watercare都不喜欢pump，所以存在风险。具体怎么排，还是要回归到房子的设计上来去定的，方案可以有很多，但是不能保证获批。目前来看 连到reserve可能是最优解

soakage也是一种方案，不过具体要看这块地的土质能不能做

这块地由于是从街边往下陡的，所以靠近邻居挡土墙还不能做太高。所以设计上多少是比平地限制多不少

ydouwant2no

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-6 17:14
价格不错确实。不过我自己在公房区看房买房的原则，是

1，绝对不买靠近高中的，原因大家都懂，这帮年轻人 ...

謝謝經驗分享

ydouwant2no

take-away 发表于 2021-5-6 17:18
27 oran后面正在盖一个两联排，不需要动前面的房子，后面落差大的地块好像是修得block墙上来的。我只是开车 ...

給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主要是早年經過那個詭異大圓環印象實在很糟糕, 雖說現在已拆但陰影還在哈哈哈.
但是我還是看到這個價錢有點驚訝, 主要是看到一些在Otara, Ranui, Swanson, Mangere (不是Bridge), Takanini, Papakura等地的類似條件地都不止這價錢了, 但再怎麼樣感覺Panmure總是比這些中心一點.

ydouwant2no

脚踏车AMG 发表于 2021-5-6 17:18
大神我不是您过奖了

从geomaps上看路边是有公共雨水管的，但处于高点。Pump可以是一种方案，但 ...

個人經驗雨水管加Pump除非是真的沒有任何方法可連, 再加上齋戒沐浴77 49天以上council才有可能會輕輕地想一下這個方案可行性....至少我和我朋友有提出過這方案的都被打了回來....當然可能因為做得不夠多

Soakage也真是和買彩票差不多, 也聽說過隔壁可以,但這塊地透水就不達標做不了的事情....

所以感覺還是reserve連希望最大....

take-away

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:39
給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主 ...

同样的时间同样的价格，再过5年，买Panmure肯定比买奥克兰东西南北任何一个区都涨得快，除了农地改住宅用地之外（这个肯定涨得最快）

take-away

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:51
個人經驗雨水管加Pump除非是真的沒有任何方法可連, 再加上齋戒沐浴77 49天以上council才有可能會輕輕地想 ...

保留地接雨水管找洋人老的Surveyor肯定没什么问题，他们和市政府的人太熟了

jojoo

查了一下，那一片很多公房

太极宗师001

这个地方你也敢想？？？全是公屋，围墙修成3米高城墙还可以吧。

aprily

看图片周围环境很差，全是公屋，查公屋地图也是。正常自住肯定不会买那里，开发商的世界我们不懂。

小手冰凉的兔子

aprily 发表于 2021-5-7 08:02
看图片周围环境很差，全是公屋，查公屋地图也是。正常自住肯定不会买那里，开发商的世界我们不懂。 ...

开发商估计可以卖给政府。。。真不要小看那，看看glen inners和point england都长成什么样了，也都是公屋。Panmure之前有个800多的平地新政前卖到快1.9了。。。

猩猩都叫兽

ydouwant2no 发表于 2021-5-6 17:39
給我感覺Panmure是挺重要的交通樞紐,政府這幾年也在花大錢改善那裏, 不過我從來沒去好好了解過那裏....主 ...

这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是憋在了一个角里，离高速有点远。不过最后其实，大部分区，最后的收益都相似，选那都没太大差别，反而选的好区，反而可能涨幅少些。

kikilulu

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 10:55
这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是 ...

中区东三个公屋区。pe, gi, panmure, 就是panmure升值感觉不如前2个呢。 按说还有个金三角，应该比前2个至少不差？Panmure之前商业是强项，也被sylvia park逐渐的取代，店家七零八落的，几年前，银行和超市也搬走了。你说也许是交通制约，但是那个大转盘说了好多年了，终于拆了。得有好几年没去过那边，上次路过发现转盘没了，变成红绿灯了。而且公共交通，panmure还有火车站，公车站也是枢纽，连接中区和东区，ameti，panmure 也算间接受益者？

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 10:55
这个真的很难说。你说的那些区，都是守着高速，其实通勤还是挺方便的算。Panmure这边和东区感觉像，都是 ...

这个绝对赞同，收益算下来差不太多，朋友刚买了个中区remurua校区房，400多地，200房子，340多万，那个房子14年买家是150万，但是我朋友13年14年买的两个房子。一个60多万，还有一个90多万，现在卖价加起来也超过350万了，而且租金收益还更高

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2021-5-7 11:33
这个绝对赞同，收益算下来差不太多，朋友刚买了个中区remurua校区房，400多地，200房子，340多万，那个房 ...

嗯，是这样的。纯投资角度看，肯定还是买低价或者中位价附近的，潜力最大，受众群体最多。高价房，有点消费品的意思，如果不是土地大幅升值（比如很大地可分割的，如果不能分，会升值但是幅度不行还是），那么理论上确实很难跑赢那些中低价位的房产。我也看到很多devonport, remuera这些好区豪宅，10几年前就300多万，现如今也就才500多600万，十几年还没有一番，确实是跑输了大盘。不过人家自住，享受，社交，装逼，没准借着这豪宅谈成了几笔大生意赚了更多钱，这些不可量化的就没法说了哈哈

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2021-5-7 12:08
嗯，是这样的。纯投资角度看，肯定还是买低价或者中位价附近的，潜力最大，受众群体最多。高价房，有点消 ...

哈哈，那是，你让我买3个100万的房子，我买的起，让我买1个300万的，我觉得我很难买不起。所以说一下子买一个房愿意花3-5百万的，确实还是有钱人，不服不行

猩猩都叫兽

kikilulu 发表于 2021-5-7 11:29
中区东三个公屋区。pe, gi, panmure, 就是panmure升值感觉不如前2个呢。 按说还有个金三角，应该比前2个至 ...

虽然奥克兰是发展公共交通，但是没有成网状之前，什么离火车站公车总站远近啊这些因素，真的没必要去考量。除非能走着去这些地方并且工作地点就是站点附近，否则完全没有意义。开车1分钟和开3分钟，只要涉及找车位，就一样痛苦，一样拥堵。所以我真的不看好这些公共交通，能改变奥克兰人的生活，起码我觉得未来20-30年，都不会明显改善。发展的太慢了。在奥克兰生活，即使是新西兰最繁华的城市，没车依然不行。而在国内，完全可以不依赖车，因为除了公交地铁等，还有大量出租啊滴滴啊这些可以服务价格也不算贵。这边真的不行。。。不要抱有幻想哈哈。这个只是噱头，为了房价而生。