为什么我坚持奥克兰房产牛市将继续？

Lease

上图为1992-2013奥克兰的房价走势图，从图中可见，在上一地产牛市中（2001-2007），房价一开始也是凶猛的上涨，但从2004年1月之后，涨幅开始放缓，直到2007年10月见顶为止。

那么2004年1月之后发生了什么呢？从2004年1月开始，RBNZ开始加息，http://www.rbnz.govt.nz/statistics/， 从2014年1月的5.25%， 一直加到2007年7月的8.25%， 通常人们认为加息对房价有抑制作用（当然我不这样认为），所以当2004年1月加息周期开始之后，房价有过短暂的下跌， 但旋即又开始上升，但上升幅度则是放缓了。

目前的情况是，RBNZ不可能于近期加息，甚至有进一步减息的可能。所以政府就搬出别的调控措施，来冷却奥克兰的房价，但历史已经告诉我们，这种人为的干预是无效的，而市场本身是最有效的，一旦牛市趋势形成，很难瞬间逆转，除非突然有重大事件发生。


历史正在重复！

另外，有人以房价/收入之比来说明奥克兰目前的房价极其不合理，我不知道这些人有没有认真的做过research.

我的research结果是这样：2005年， 奥克兰房价/收入之比为6.6， 可见http://www.demographia.com/dhi2006.pdf。

而现在，这个比例为8.67（http://www.interest.co.nz/property/house-price-income-multiples）。

10年的时间，这一比例也就扩张了30%，难道这很过分吗？

我要买房

牛累了也要倒下休息的  

NewLynnHse

刚要请Lease兄另外开个帖子好让我加精。。。还真开了。。。嘿嘿

4143920

羊毛出在羊身上

Esipan

盼跌的不如去搞搞恐怖活动，炸了天空塔也许房价就跌了

Lease

NewLynnHse 发表于 2015-10-3 21:14
刚要请Lease兄另外开个帖子好让我加精。。。还真开了。。。嘿嘿

谢谢小老鼠，不知道你能否帮我编辑一下，我这张图是从1992-2013 年的，但贴出来2008年以后的就看不见了。

Redjeans

08年的那次危机如果没有中国奶粉的事，新西兰也完了，这次也得有点事救就新西兰的经济才行。John 基有一点是非常厉害的就是跟对人，他看好中国就紧紧的贴中国，不管国内民众如何不满他也知道在利益面前全部让道。数据这些东西都是事件发生之后的总结，想要预测就别想了，没有人能....

失落的Heart

1. 但奥克兰很多地方在2015年用了7，8个月就完成了01-04年的涨幅百分比，这就很不正常了。

2. ”10年的时间，这一比例也就扩张了30%，难道这很过分吗“  ----- 这个不算特别过分，但也挺过分了。这可是指的可负担性降了这么多，也挺吓人的

我要买房

Esipan 发表于 2015-10-3 20:15
盼跌的不如去搞搞恐怖活动，炸了天空塔也许房价就跌了

可真别说  我这几个月盯着我家附近几条街  之前一有房子出来 基本open home 几周然后就在relasate 上消失了 一拍卖就给人买了 根本就没见过asking price  最近几周发现现在那些拍卖的 都流拍了  都挂着asking price 而且比 6 7月高峰成交那些还低几万  但是还是没人买 估计买家现在看到asking都是带杀猪刀去的 卖家不接

love_3_month

同意，到夏天之后，2-3月份，会很明朗。

119900

坐下学习。。。

NewLynnHse

Lease 发表于 2015-10-3 21:18
谢谢小老鼠，不知道你能否帮我编辑一下，我这张图是从1992-2013 年的，但贴出来2008年以后的就看不见了。 ...

不客气，图弄好了

Lease

NewLynnHse 发表于 2015-10-3 21:30
不客气，图弄好了

谢谢小老鼠。

GoldenRetriever

我要买房 发表于 2015-10-3 21:24
可真别说  我这几个月盯着我家附近几条街  之前一有房子出来 基本open home 几周然后就在relasate 上消失 ...

你说的对了。我平时不怎么翻看信箱里塞的那种Property Weekly的，今天收拾家里随手拿起这个星期的看，翻了十几页，发现真的很多议价盘。

keepower

好多人看到的华人过度投资的区开始调整就觉得世界末日到了 去看看kiwi心仪的地方好比Pine harbour, Karaka 就能看到另一番景象 情况不要太好

NewLynnHse

Esipan 发表于 2015-10-3 21:15
盼跌的不如去搞搞恐怖活动，炸了天空塔也许房价就跌了

其实不用啦，只要奥克兰30座火山中的其中一座爆发，房价可能就会打半价了

atnz

北岸永不跌!

保健养生

我看LZ成立奥克兰护法协会得了  对大奥克兰真是爱护有加啊

Lease

保健养生 发表于 2015-10-3 21:48
我看LZ成立奥克兰护法协会得了  对大奥克兰真是爱护有加啊

我用数据事实说话，当然再加上我的判断，不是别人扯着嗓门无理由的乱喊。

xuelaihui

NewLynnHse 发表于 2015-10-3 21:39
其实不用啦，只要奥克兰30座火山中的其中一座爆发，房价可能就会打半价了 ...

爆发了不是会烧掉很多房子吗？剩下的不会更贵？

NewLynnHse

xuelaihui 发表于 2015-10-3 21:52
爆发了不是会烧掉很多房子吗？剩下的不会更贵？

呃。。。也有可能，就像基督城，震完以后房价也接着涨

love_3_month

建议小老鼠也找几个看空的帖子加精，互相讨论嘛

NewLynnHse

love_3_month 发表于 2015-10-3 21:59
建议小老鼠也找几个看空的帖子加精，互相讨论嘛

写得好的，我肯定加

Lease

love_3_month 发表于 2015-10-3 21:59
建议小老鼠也找几个看空的帖子加精，互相讨论嘛

好建议，只要看空的也是有理有据，也应该加精。

adamzhou

你忘记了一点，实体经济，大家都知道，05年06年那是什么经济形势啊，一片大好啊，对人民币汇率是6，当时买房主力是洋人本身，还有欧美移民和投资，华人占小部分。现在的经济形势除了房市，什么都不好，买房主力是华人和海外移民。所以房价的可负担比是比实际要差很多的，很明显的，洋人平均工资是高过华人的。还有一点，这个8.67的可负担比是怎么出来的呢，是按房屋中位价74万和收入8万5382算出来的那么，上个月有多少房子价格低于这个的呢，基本没看到啊，还有我们收入有多少高于这个的呢。所以说大家还是看看自己的实际能力吧。至于实际市场价格，现在大家看看就知道了，不用我说。

shagwell

房价收入比8.67%绝对不低，增长30%（十年）也绝对不慢。
这个是multiple,不是%.这可比房价涨10%看起来吓人多了

xuelaihui

同意楼主观点。影响房价的最大因素银行的利息和人口增长在奥克兰都是有利于房市增长的。加息了很多人付不起利息只能卖掉，人口不涨了也没了需求自然降价。目前流拍 议价是增多了，因为大家观望 拍卖理智了，同时确实有不少投资房源抛售。但是流拍之后的 Multiple offer 经常卖出更高的价格。一两个月的平均价 不能说明啥大问题 要看就要看6个月以上。目前还没有明显数据表明同一个小区一样的房子买的低了 或者同一个街道大致相同条件的房子卖低了。这才能直接证明房价在走低。别忘记了 任何时候都有人着急卖掉房子 个人情况嘛。 等2-3个月大家适应了这个新政策，才发现还不就是那样 还是要买房比租房合适啊。。。需求会让房市重新上升，这次会更健康而已。另外 其实交税和GST一样，习惯了就好。

Lease

adamzhou 发表于 2015-10-3 22:01
你忘记了一点，实体经济，大家都知道，05年06年那是什么经济形势啊，一片大好啊，对人民币汇率是6，当时买 ...

实体经济完全没有你说的那么糟糕，新西兰依然可以保持2%以上的经济增长，这比绝大多数发达国家都好太多了。

我要买房

adamzhou 发表于 2015-10-3 21:01
你忘记了一点，实体经济，大家都知道，05年06年那是什么经济形势啊，一片大好啊，对人民币汇率是6，当时买 ...

很多不是奥克兰的朋友都很惊讶 这里工资比其他地方高不了多少 建筑行业是基本全部都低过基督城 惠林顿 房子却是贵几倍 怎么活?

我要买房

xuelaihui 发表于 2015-10-3 21:14
同意楼主观点。影响房价的最大因素银行的利息和人口增长在奥克兰都是有利于房市增长的。加息了很多人付不起 ...

如果你没有一直盯着一个小区或者一条街 你可以花钱给q.v. 买 几十刀如果你舍得花钱  说了你不信 我可是三天两头盯着某片小区几条街地都差不多大  房子基本长得都一样