阿海2015年奥克兰买房策略

阿海

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阿海2015年奥克兰买房策略

大家好，相信不少朋友已经知道我这３个月内买了２个投资房了，所以在次有空我来分享分享我对２０１５年，奥克兰，和现在买房的心得和体会吧。

前提
１）买自住的
别犹豫了，奥克兰房价未来两年很难跌的，要买自住的就赶紧了，别等ＲＭＢ跌了再买。当然钱少的可以等到快ｘｍａｓ时买，因为ＯＣＲ会降，自然影响ＮＺＤ汇率。这些都是小事，最大事是现在买房的还是很多，经常都有朋友朋友圈里发这个盘那个盘创造新记录什么的，有钱有能力不买继续租房？Ｙｅａｈ　Ｒｉｇｈｔ!

２）土豪
如果你是土豪，或者是类似李刚的孩子，那请你停止读下去。我的策略比较适合上班族钱有限的，你那么多钱请你去开发农场建ａｐａｒｔｍｅｎｔ等更有意义更伟大的事情啦
３）上班族
如果你是上班族，那请你花点时间继续看下去，也许对你有帮助。如果没帮助请别拍砖给我留点面子，毕竟混论坛不容易嘛。

主文
１)　ｌｏｃａｔｉｏｎ
Ok, 说到买房，就像洋人说的，ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,　ｌｏｃａｔｉｏｎ,地点是最重要的。
我个人没住过北京，但如果是拿北京做比喻，那当然是越少环的地点越贵。如果有个好的校区，那恭喜你，你发财了！！！
像DGZ, Maclean, Hillcrest, Westlake, Mt Roskill等校区，甚至Ａｖｏｎｄａｌｅ和Ｒｕｔｈｅｒｆｏｒｄ校区的房子为什么贵，就是因为做父母的都想自己孩子去好学校嘛，所以这些区的房子不贵才怪
作为自住和投资房，我个人觉得学区重要，但最重要的还是交通方便。
就算孩子学校好，但如果你每天要从Ｌｏｎｇ　Ｂａｙ到机场去工作，那上下班耗的时间不把你逼疯了？弄个离婚什么的孩子上学好又有用吗？？

２）Ｂｕｙ　Ａｃｃｏｒｄｉｎｇ　ｔｏ　Ｙｏｕｒ　Ｂｕｄｇｅｔ
Ａｎｙｗａｙｓ，讲太多生活观了，回到房地产投资吧，最终还是要看你的经济情况而决定你投资：
－地点
－房子类型，ｉｅ　ｕｎｉｔ／ａｐａｒｔｍｅｎｔ／全副地独立房子／半腹地独立房子／地皮等

房地产最最讲技术的就是怎样ｍｉｎ－ｍａｘ。
玩过游戏的估计懂我说的ｍｉｎ－ｍａｘ是什么。
ｍｉｎ－ｍａｘ用在房地产投资里，就是按照自己有限的本钱和收入，去做到最大的回报。

用我自己做例子吧，我和我老婆２０１０年用２０万的ｅｑｕｉｔｙ到现在２０１５年一共有８百万的房子，这就是用自己有限的本钱和收入，去做到最大的回报！　详情你可以去Ｙｏｕｔｕｂｅ上看看我和我师傅／同学的ｖｉｄｅｏ上youtube搜ronovationz

因为每个网友的经济情况不一样，我就不举什么例子了，但ｐｒｉｎｃｉｐａｌ原则大家应该看得明白吧，如果不明白可以回帖问啦。


３）Ｂｕｙ　Ｕｎｉｔｓ　ｏｒ　Ｈａｌｆ　Ｓｅｃｔｉｏｎ　Ｈｏｕｓｅ
目前２０１５年的奥克兰市场，我比较看好ｕｎｉｔ和half section house。
为啥呢？　因为：
－　相对便宜
－　容易入手
－　租金回报率相对高
－　全副地炒得太火太贵，特别是能分割或将来能分割的

为啥不买ａｐａｒｔｍｅｎｔ？　Ｌｅａｓｅ大哥都说贵了，你还买？　不用多解释啦！


为啥不买全副地？　你是土豪吗？　一百多万买个租金才４５０－５５０左右一周的全腹地房子，你有病一周７００刀养个房子啊？你能养得起吗？　我可养不起啊

穷鬼就别干李刚儿子干的事

有这钱还不如买两个ｕｎｉｔ或半腹地房子，这样租金高很多，自然作为上班族的投资者来说，经济压力会少很多啦，而且让你能贷多款买更多。

数量永远好过质量（大多情况来说）。

４）为什么不只买ｕｎｉｔ而买半腹地房子呢？
认识我的朋友和网友都知道我是买ｕｎｉｔ起家的，为什么我现在看好半腹地呢？
这是因为ｕｎｉｔ这几年的确涨的疯了，ｍｔ　ｗｅｌｌｉｎｇｔｏｎ／ｎｅｗ　ｌｙｎｎ的ｕｎｉｔ都能上６０万ＯＭＧ，那租金也就４２０／周，租金回报率才３.５％甚至不到啊。。
但半腹地，假如是４房，虽然买入价格比ｕｎｉｔ一般都高个２０％，但租金回报率不差啊。如果是４房，租金回报率能达到４％呢，那不用想了，如果遇到这种盘，那当然宁愿买半腹地ｈｏｕｓｅ也不买ｕｎｉｔ啦！
而且如果能买到半腹地２房或３房能加一个或两个房间的，那就更好了！

５）Ｈｏｍｅ　ａｎｄ　Ｉｎｃｏｍｅ
为啥我不推荐Ｈｏｍｅ　ａｎｄ　Ｉｎｃｏｍｅ?　其实我也推荐啦，只是我只推荐Ｈ&Ｉ给经济实力好点的，房子多点的，有点经验的投资者啦。
为什么？
因为Ｈ&Ｉ比普通ｕｎｉｔ和ｈｏｕｓｅ复杂，要做更多功课例如：
－　确保ｈｏｕｓｅ和ｉｎｃｏｍｅ／ｍｉｎｏｒ　ｄｗｅｌｌｉｎｇ都是合法
－　电一定要独立分开
－　水表最好都是独立的
还有一点就是一般Ｈ&Ｉ只有投资者才买的，如果市场不好时出盘，那通常只有投资者才买，那价格就不一定比ｈｏｍｅ　ｏｗｎｅｒ出的高。银行一般要求首付也高，所以买来自住的首付也会受影响
好处就是ｒｅｎｔａｌ　ｙｉｅｌｄ会比普通房高点，不然买来做啥？
最好的就是Ｈ&Ｉ之外还有空地将来ｕｎｉｔａｒｙ　ｐｌａｎ能再分割的，那就是很好的项目啊。

６）Ｆｉｎａｌ　Ｗｏｒｄ
投资最终就是为了赚钱，而最高尚的投资方法就是按照投资者自身特殊的经济状况来制定一个良好的投资策略，从而达到以最少的资本／钱去做出最大的回报！

祝大家投资愉快！

阿海
２０１５年８月１９号

阿海

２０１５的沙发

半斤1979

操，只有板凳了。。。

某小朵

2015的前排～谢谢阿海分享

songinator

只有中排了。。。。。。 个人认为unit还有个好处就是风险小     抗跌 尤其是capital gain如果放缓的话  租金回报率低的容易搞不好赔钱  短期投机客可能会往外吐  导致价格更低 回报率更低 恶性循环    不多说了 赶紧去auction了

kingscat

像楼主这样真正真实金玉良言的已经不多了，感谢分享。

某小朵

然后提个问～投资的话mt eden的unit怎么样，大概多少钱比较适当呢～

smallice

自住的apartment可以买么

狂奔的蜗牛!!!

感谢分享，都是经验之谈啊！

饮水机之王

自住Apartment有推荐吗？

阿海

饮水机之王 发表于 2015-8-19 13:43
自住Apartment有推荐吗？

除非你钱真的很少，不然我还是建议ｕｎｉｔ比ａｐａｒｔｍｅｎｔ强。

dexzzy4

做为投资者，我对什么都感兴趣，我的平衡点是风险和收益。在最小风险的情况下赚最大的收益。海哥这里少了风险的评估。投入和回报的平衡我是放在其次。

收益投资就是3个东西的平衡。： 风险，回报，投入
其中学问太大了。个人观点都不一样。如果还要加的话就是 （胆量）
纸上谈兵谁都会。真要掏钱的时候，能有几个人真敢。很难讲。

阿海

dexzzy4 发表于 2015-8-19 13:44
做为投资者，我对什么都感兴趣，我的平衡点是风险和收益。在最小风险的情况下赚最大的收益。海哥这里少了风 ...

风险来说，每个投资者的经济情况都不一样，能接受的风险也不一样。

每个投资者投资都有不同的风险，所以说了也是白说，自然没必要说那么多。

我以前的帖子里已ｃｏｖｅｒ了，所以没必要重复。

talkaboutvision

租金回报率4%

这买投资房感觉实在是不好啊。。。

allen8an

马克加索尔。。

4143920

阿海老师，想问一下 20万的本金 到800万多资产 其中净资产是多少，每套房的贷款比例怎么分配才能最好的控制风险。还有是否杠杆越高越好？尽量多的从每套房子上套钱出来？

饮水机之王

阿海 发表于 2015-8-19 13:44
除非你钱真的很少，不然我还是建议ｕｎｉｔ比ａｐａｒｔｍｅｎｔ强。

Unit感觉住着像Motel

blur.x

请问你们2010年的时候是用20w equity买的第一套自住房还是投资房 。

wahaha1314

有没有风险的控制  万一大风暴来了怎么办  

清蒸龙虾

unit一直是我想看，一直没看的，你师傅怎么收费啊?对于unit我一直想碰，一直还没碰。

今年到今天入手了三个，卖了一个。基本上我买的就是租金可以90%cover mortage.低于市场价10万左右的房子。但淘的很辛苦，基本上每天早上第一件事就是看有没有新的listing。希望10月1号之前再入2-3个。现在正在出手去年年底淘的一个。我是从13年买的自主房子首付只有11万，14年7月份开始进去房产买卖。目前大概手中房产价值在300来万。目前进进出出不到10懂房产。基本上都是再弄检漏盘。对于正规如何投资完全没着落

阿海

blur.x 发表于 2015-8-19 13:55
请问你们2010年的时候是用20w equity买的第一套自住房还是投资房 。

当时自住里有２０万ｅｑｕｉｔｙ

阿海

饮水机之王 发表于 2015-8-19 13:55
Unit感觉住着像Motel

ａｐａｒｔｍｅｎｔ不就感觉住酒店了？

kingscat

和你讲一万投资，你讲万一风险，和你讲投资房产，你说房子好不好看要无风险，和你讲投资房产利润，你讲要100%盈利，好看和无风险；楼主侧重的是杠杆最大化利用，你一再重复要安全，好看，无风险

阿海

wahaha1314 发表于 2015-8-19 13:59
有没有风险的控制  万一大风暴来了怎么办

风险控制每个人不一样，我就不写长篇论文了，没那兴致。

x-ray

Mark                  

阿海

清蒸龙虾 发表于 2015-8-19 14:04
unit一直是我想看，一直没看的，你师傅怎么收费啊?对于unit我一直想碰，一直还没碰。

今年到今天入手了三 ...

我师傅收费ｐｍ我吧，怕违反版规。

你做的也很好啊，但尽量只进不出吧

阿海

4143920 发表于 2015-8-19 13:54
阿海老师，想问一下 20万的本金 到800万多资产 其中净资产是多少，每套房的贷款比例怎么分配才能最好的控制 ...

净资产大概４百万吧，自己前后这几年投入一共６０万左右吧。

总体ＬＶＲ　５０％

杠杆越高越好当然越好，能用银行的钱干嘛用自己的？

每套房子我都按照买入价＋装修费１００％贷款，但不超过。

Redjeans

某小朵 发表于 2015-8-19 13:30
然后提个问～投资的话mt eden的unit怎么样，大概多少钱比较适当呢～

那的unit赶上其他区的全副地了还投啥？

Lease

清蒸龙虾 发表于 2015-8-19 14:04
unit一直是我想看，一直没看的，你师傅怎么收费啊?对于unit我一直想碰，一直还没碰。

今年到今天入手了三 ...

Be careful!  You need to pay tax on profit you make.

阿海

talkaboutvision 发表于 2015-8-19 13:52
租金回报率4%

这买投资房感觉实在是不好啊。。。

具体要看区，我指的４％是中区。

如果你能在北岸／中区／东区找到半腹地４房租金回报率高过４％的，请告诉我！！！