过去一年投资奥克兰房产回报率高达40%以上

Lease

2014年马上要过去了，回顾截至到11月底的奥克兰房地产行情， REINZ的数据为房价增长8%， QV为增长9.3%， Barfoot为增长11.2%。

取最低的REINZ的8%增长率， 通常投资房地产都需要使用银行贷款杠杆， 一般贷款为80%， 即自己仅真金白银的拿出20%， 这样过去一年投资奥克兰房产的回报率：8%/20%=40%， 我想这样的投资回报应该令绝大多数人满意吧。
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这个帖子在几天前发出之后，遭到楼下的一位外汇朋友的质疑，我们之间经过了一系列的讨论。现在小老鼠把这个贴升级到了精华，那么我觉得我应该在这第一楼把我最主要的观点阐述清楚，因为并非每个朋友都有耐心把所有的回复都看完。

我与这位外汇朋友的主要分歧在于：他认为房产在一年之后就卖掉，而卖房一般会产生中介费， 把这中介费算进去，回报率只有20%而不是我所说的40%。我把我在58楼与他讨论的要点贴在这里，以便各位看官知道我们在说什么。


“兄弟，我们来看看为什么我们之间有差异吧。

首先，我是说过去一年的投资回报率，即去年十一月到今年十一月。你用的数据是今年六月份的。这本身就存在差异，因为两者起点基数不一样。不过，这不是最主要的。

第二，我认为我们之间最主要的差别在于中介费。你的计算是认定房产在一年之内通过中介卖了。但是，作为房地产投资者，我们是不会在一年之内就卖房的。在新西兰，最成功的房产投资策略是Buy and Hold, 即投资者并不轻易将手里的房子放掉。但我们每年依然要计算每一幢房的投资回报率，以便发现我们的组合中有哪些房产的Performance是比较好的，哪些是比较差的，对于那些长期Performance较差的，我们会对这些非优质资产进行适当的调整。

第三，所以，回到我们计算投资回报率这个问题上。如果在一年之内把投资房通过中介卖了，那么你的计算是正确的，但这通常不是一个房产投资者的行为。一般投资者都要hold房产5年，10年，甚至一辈子传给自己的子孙。你也说了，有些会计的计算至少5年以上，我们就用你的数据，来算一下5年的总投资回报率，然后平均到每年看是多少。

假设数据：

1。房子最初买入价：         597000
2。贷款80%：                  477600
3。贷款利率：                   6%固定5年（其实现在可以谈到5.95%的）
4。5年年均周租金：           470（平均`每年加10块钱租金合理吧）
6。5年年均保险费：           1500
7。5年年均地税：              2500
8.   5年年均其他杂费：       1500

依然以每年增长8%来算（过去10年整个新西兰房价增长68%， 即年均7%左右，所以我认为奥克兰年均增长8%是合理的），如果5年后卖掉的话，

则届时的房子市值：    597000 X (1+8%)^5=877188
5年租金总收入：       470 X 50 X 5=117500
5年Total Opex:           (1500+2500+1500) X 5=27500
5年总贷款利息：         477600 X 6% X 5=143280

877188的中介费为23543（前30万为4%，余下的为2%）。

这样5年后将房子卖掉的收益为：877188-597000+117500-27500-143280-23543=203365。

当初投入20%的首期119400。所以5年总投资回报率：203365/119400=170%， 平均到每年的投资回报率：170%/5=34%。

这个投资回报率与我所说的有6个点的误差。我承认存在误差，但绝不是你所说的相差一倍的错误。并且这个误差随着年限的拉长，将变得越来越小。
还有，在我上述计算中，我是顺你所愿，把房子5年后卖掉了，如果不卖，则不会产生中介费，那么年均投资回报率就非常接近40%了”

我行我素我酷

贷款的开销，和房子维护不算钱吗 。。。。如果贷款 80%，房租的开销肯定抵不住贷款 。。。。

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-12-18 16:47
贷款的开销，和房子维护不算钱吗 。。。。

难道没有租金吗？

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-12-18 16:48
难道没有租金吗？

算上了 ，一般应该 cover不住 。。。如果贷款 80%，目前的价格 。。。

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-12-18 16:49
算上了 ，一般应该 cover不住 。。。如果贷款 80%，目前的价格 。。。

太简单了， 举个实际例子吧. 买个50万的房子， 贷款40万，利率5.4%，保险1200， 地税2400， 各种杂费1000. 租金400一周。

账面： 400*52-400000*0.054-1200-2400-1000=-5400.

房价涨8%， 即4万， 投资回报：40000/（100000+5400）=38%。rental loss is only 2% off ROI.

Venox10111

Lease 发表于 2014-12-18 16:55
太简单了， 举个实际例子吧. 买个50万的房子， 贷款40万，利率5.4%，保险1200， 地税2400， 各种杂费1000 ...

对了，维护还有以后装修也都可以 offset tax
还有去年同期50w 的房子。。。现在起码卖个60w初，基本上比如装修和别的 cost 1w5, 可以卖 63w 左右。

贷款40万，利率5.4%，保险1200， 地税2400， 各种杂费1500. 租金400一周，按照48周来算

账面： 400*48-400000*0.054-1200-2400-1000=-7000.

房价涨26%， 即13万，减去中介费用2w,减去装修 1w5，减去7000一年holding 成本， 投资回报：88000/（100000）=88%

所以基本上真正算成功的，超过88% 才算。。。

阿海

0 投入=> 无限回报，这样更爽

Venox10111

阿海 发表于 2014-12-18 17:05
0 投入=> 无限回报，这样更爽

这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

阿海

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:09
这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

这才是顶级方法啊

Venox10111

阿海 发表于 2014-12-18 17:09
这才是顶级方法啊

恩，n% 回报

Lease

阿海 发表于 2014-12-18 17:05
0 投入=> 无限回报，这样更爽

要照顾绝大多数初入地产的投资者嘛， 让他们看到投资地产每年百分之几十的回报是完全可以做到的。

阿海

Lease 发表于 2014-12-18 17:12
要照顾绝大多数初入地产的投资者嘛， 让他们看到投资地产每年百分之几十的回报是完全可以做到的。 ...

现在房事大势在升情况下还是可行的

一曰方茗

杠杆是双向的, 当跌的时候也会相同放大损失

Lease

一曰方茗 发表于 2014-12-18 17:21
杠杆是双向的, 当跌的时候也会相同放大损失

所以我说是过去一年嘛。 因为过去一年是涨的。

Lease

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:03
对了，维护还有以后装修也都可以 offset tax
还有去年同期50w 的房子。。。现在起码卖个60w初，基本上比如 ...

哇， 黑羊你够狠， 看来我只算了最低回报的。

9000x9900

Lease 发表于 2014-12-18 15:55
太简单了， 举个实际例子吧. 买个50万的房子， 贷款40万，利率5.4%，保险1200， 地税2400， 各种杂费1000 ...

应该在分子项减去5400,而不是分母项加上5400

Lease

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:28
应该在分子项减去5400,而不是分母项加上5400

5400是你的投资成本， 当然应该放在分母里。分子是纯粹的Capital Gain.

9000x9900

Lease 发表于 2014-12-18 16:31
5400是你的投资成本， 当然应该放在分母里。分子是纯粹的Capital Gain.

按你的理解,应该是(40000-5400)/(100000+5400)=32.8%,5400是loss,必须扣除。

Lease

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:36
按你的理解,应该是(40000-5400)/(100000+5400)=32.8%,5400是loss,必须扣除。

Capital/Revenue Account.

5400 is rental loss which is Revenue account. It has nothing to do with Capital Gain.

9000x9900

不好再说什么了，地产投资真是老少皆宜的生意啊！

Lease

9000x9900 发表于 2014-12-18 17:45
不好再说什么了，地产投资真是老少皆宜的生意啊！

而且还回报出奇的高。 当然， 在能够判断大势的前提下。

NewLynnHse

还有时间也是金钱，房子买了，找个好点的房客，基本就是passive income了，不用动也有钱进来。

NewLynnHse

Venox10111 发表于 2014-12-18 17:09
这个是 BUG!!!!!! 所谓的，不花钱买房大法

No...no...no...this is a feature

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-12-18 16:55
太简单了， 举个实际例子吧. 买个50万的房子， 贷款40万，利率5.4%，保险1200， 地税2400， 各种杂费1000 ...

你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。 奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大概75万纽币，你如果按照中位数，或者平均价格，都不可能有那么高的租金回报率。 就算奥克兰南区manukao city，全奥克兰 平均租金回报率高得地方（http://money.skykiwi.com/realestate/2014-07-10/182390.shtml），Manukao 均值 59。7万，房租均值447， 假如贷款80%，贷款47.8万， 5.5%利率一年，只还利息，不还本金,利息是478000 x 5.5%=26290。房租一年两周的空窗期，50周，这是最正常的 50x447 = 22,350, 保险1000，地税2000， 其他费用1000， 假如一年你卖出房子，中介费按照2%吧，12000。一年总开销 42，290，减去租金收入22350 ，开销 （19940），当然，你不卖，就没有算的必要，就算多少钱，你也不知道。 本金：119400 （ 20% depoists)。你卖房子的，breakeven大概是61。7万，3.36%。 也就是房子增值3.36%你不赔不赚在manukao city,如果按照奥克兰中间值，可能大概5%。 按照你说的8%增长率， 644760， 本金投入大概119400， 2.8万年受益。 大概有22%左右的回报率，按照最理想的回报。。。按照平均来说，应该低于这个数字。

songinator

管他怎么算 结论就是buy buy buy咯

Lease

我行我素我酷 发表于 2014-12-19 12:55
你这样计算，误差有点小大啊，租金按照最高，房价按照最低。 奥克租金中位数 460纽币，但是房屋的中位数大 ...

怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？ 你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至少应该是去年投资奥克来房产的平均回报率。你没看见上面黑羊的算法嘛， 人家都90%以上了。

当然， 你的例子那就只有22%了。 但是， 平均下来， 40%的 ROI肯定是去年投资奥克来房产合理的回报率。

Venox10111

Lease 发表于 2014-12-19 13:25
怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？ 你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至 ...

你的算法实际上是租金按照最低的，现在400一周。。。一般2房unit 吧。。。所以严重低估了，个人觉得不符合市场情况40% 应该来说，是7－10年，一个循环的 Average 那就差不多。在现在如此涨潮情况下，90% 非常正常

我来算个精确的
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去年买CV 26W 左右的 Unit, 大概35W 能买下来，首付7w, 直接 Top Up, 花了50刀documentation fee, 还收到2000的 cashback, 去掉律师1000， 净赚950

租金大概是在 360 一周，一年48周租出去，17280租金收入

开支如下
利息 = （350000 － 70000） * 0.055 = 15400
地税 = 1500
保险 = 800
其他维护 = 1000
7w 如果去理财损失的利息 （比如10%) = 7000
中介费 1w5

今年这个房子，新CV就接近40w, 卖出 43w，净赚80000 + 950 + 17280 - 15400 - 1500 - 800 - 1000 - 7000 - 15000 = 57530

最后收益是 82.18%

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50w 左右的 House 收益应该在90%, 但是 70w 以上的收益大多就没那么高，但是如果满足刚需论，平均B 以上的独立house (1/2 crosslease 不 share driveway 也算），在将来5－10年保持40% 收益非常正常
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我原先不想讲那么多。。。Lease, 以后赚钱的东西少发点。。。。

但是，我个人还是非常不提倡如此短线炒作！

love_3_month

50万的房子租480-500很正常。。。

花样年华

songinator 发表于 2014-12-19 13:06
管他怎么算 结论就是buy buy buy咯

大师，任性

我行我素我酷

Lease 发表于 2014-12-19 13:25
怎么我的算法就是按照 “租金按照最高，房价按照最低”呢？ 你这样说的依据何在？

坦率的说，我的算法至 ...

依据就是上面链接啊， 奥克兰的房价和租金的中值。我的例子是按照manukao city租金中值计算。我相信，有200%的回报率的都有可能， ， 。我只用数据计算而已。。。