奥克兰房市在转型中

mua~

新西兰房地产精采的经过了2014年，业已接近尾声，正是总结今年，展望明年的最好时机.

奥克兰的房地市场在今年确实经历了实质性的转型，由以下几点可以看出:

1，别墅类屋业今年售价以双位数增长率狂涨，( 一）主要是受到基督城重建太慢，部份人民移居奥克兰。（二）受到海外资金由其是中国，大量的资金投入,直接采購抓住了大量成品房屋市场供应．(三）二代成长，大部份于2000年后移民的学生都已成长成年，在家里条件的幚助下急需买房建立家庭。（四）政府因大選年，采取袖手旁观态度，心爽口痛的表示要控制房价，但私下还是没有太多实际手段。

除了上述几个原因和其他一些综合因素，直接提高了对房屋的需求量，首先造成了地皮不足的压力，从而使到地价猛漲在先，接着才由一批中小型开发商把盤接下后建成成品房，水漲船高，—般提供普通市民的成品房别墅也快步入破百万天价了。

但从中小开发商的角度，雖然説羊毛出在羊身上，除了成交快些，得以资金回籠周转快之外，从经济角度来看，回報率反而是降低了。試想在短短三年前，建商买塊地＄25万，建栋房子＄30万，加上其他，总投资不超过＄60万，推向市场约$70万之内，利润约为＄8万到＄10万。项目回報率为10%-15%。
而2014年地价猛涨，建商买塊地＄50万，建栋房子＄40万，加上其他，总投资己達＄90多万，推向市场约$100万之内，利润约也是为之＄5万到＄10万。项目回報率为4%-12％.明显可见投入实际上多了，回報少了.

市场转型了，奥克兰市民的普通别墅型住房实际上已经变成了近百万豪宅了!  而且已经不附合一般市民的收入标准，遠超一般市民的購买能力了!

至于明年，奥克兰2015年的房市是否还是牛市，有如2014一样精采？這确实是要以智慧去分析,但這只是我个人的意见。

新西兰是一个小国，是受到世界各大国的影响，所以必须先从国际情况上看看。
首先，跟据最一般有上必有下的经济学原理，美国与结盟国家可能会不成文但有惯列性的进行7年一度的经济大調整，闹得全世界都進入经济风暴状态，上一回是2008年美国经济风暴，再上上回2001年小一点，再前就是1996年的亚洲经济大风暴。而明年正好是赶上另一个7年．

跟据国际形势，在我看来2014年里中国与美国和美国盟友矛盾不断，海上争端不止等，都有着发生大事之先照．再説！国内据烈的反贪行动，国外通缉等行动也决不是偶然的，因为国内貪腐也不是一朝一日的问题了。为何偏偏要在2014扏行？只因习大大一句反貪？説白了！貪来貪去钱还是留在国内，随时想充公拿回都没问题．但习大大這次愿冒這个险的背后是有更强烈的苦衷的！那就是切断国有资产以贪腐形式转換成资金或现金外流，因为除了国债等国家投资行为外，民间资金外流也已到了不可小看的局面！而切断资金外流一向都是备戦手段，尤其是经济风暴的抗争，除了黄金之外，现金最行重要．其實中美之间的角力经已开始！只不过将会是军事化或经济化的问题擺了。

从新西兰本地政府角度也是看得明明白白的，新西兰政府税收的支柱房地产业是不能永久只靠中国资金或买家的。因此早已采取相关对应手法,（一）大面积推出或更新为高秘度地段，這样一来。开发商持有高秘度地段就没理由开发別墅形房屋，而理所当然的建高秘度类住房,为市民提供更多住房。（＝）政府在较远区推行了千套市民别墅形物业新区．（三）市政府Resource Consent 也变得好說話了,从近来几个项目跟市政府打交道后发现对高秘度项目放宽不少。比如之前高秘度开发局限于停车位，现在反而由开发商自觉要求多加停车位以滿足住户需求。限高，容积率等都难越雷池半步，现在都可以谈！這些态度转变是很明显不过的!

那明年2015房市又可能是怎样呢？

据不完全统計，奥克兰明年住房市场转形了，上马的公寓楼盤不下2500号户。无形中住房加多了，選擇也多了，豊简由人。
加上国内的局势，再跟据供求市场定律，对市场房屋价位肯定会起到一定的作用！所以还是小心为妙。

至于該如何注意项目开发风险控制，有兴趣者請等下一编再给大家說說．

tiffanylady

先抢占沙发再说。。。

GoToNorthAKL

太啰嗦了，简单滴说，楼主的意思就是2015年房地产形势上涨放缓或下降。

fairnz

GoToNorthAKL 发表于 2014-12-17 23:50
太啰嗦了，简单滴说，楼主的意思就是2015年房地产形势上涨放缓或下降。

简明扼要，精辟

mua~

GoToNorthAKL 发表于 2014-12-17 22:50
太啰嗦了，简单滴说，楼主的意思就是2015年房地产形势上涨放缓或下降。

顶顶顶顶顶顶顶----- 下降

Venox10111

mua~ 发表于 2014-12-17 23:55
顶顶顶顶顶顶顶----- 下降

所见略同。。。。。。。。

ilikeauckland

再跌也不会跌回5年前的价格。再跌也有通货膨胀。1块砖今年卖1块， 明年卖2块。那房子怎么跌？

Annie911

跌？不敢苟同，正好相反，偶赶脚还会继续涨，可能涨幅会逐渐降低而已。除非明年的利息在短短1年内冲到另一个历史高位，从目前经济环境看来显然这不太可能。

蓝山居士

公寓和排屋的兴起是新西兰必须要走的悉尼曾今走过的路, 移民涌入,价格抬高的同时也会更加强化区域人口特征性, 独立全幅地house的价格在未来几年也必然会冲到一个全新的高度.

songinator

蓝山居士 发表于 2014-12-17 23:22
公寓和排屋的兴起是新西兰必须要走的悉尼曾今走过的路, 移民涌入,价格抬高的同时也会更加强化区域人口特征 ...

有几个点 可能会左右公寓排屋对房市的影响  谁也无法准确回答
1.高额物业费是个问题 并且uncontrollable  
2.新西兰高层建筑成本较其他国家贵
3.不知是不是开发商只相比普通房子便宜一定百分比而最大化利润或其他原因，公寓并不比 house便宜太多， 不足以引起太多人的兴趣，毕竟新西兰地是自己的不像中国别墅的地也是国家的。公寓毕竟没有自己能够使用的地。
4.身边认识的人没有买公寓的。曾经有个香港同事非要买公寓，谁说都不听。我劝了半天说买unit就不听。后来自己看了一段时间房以后也决定不买公寓了。
另坐等抄底queen street

联想：以后公寓多了别墅自然就值钱咯。 看看国内就知道了。 然后造公寓的地哪里来，拆迁。 拆迁平房卖家一定会卖个合适的价才搬家。总之还是买非公寓的好？？？ 令人深思？？？

love_3_month

怎么我觉得下一个翻番用不了十年。。。。

LYYX

形势好的话，明年中小开发商继续悠哉过日子！否则明年下半年将是09年重现？--所以现在千万不必硬撑买房了！

songinator

LYYX 发表于 2014-12-18 07:03
形势好的话，明年中小开发商继续悠哉过日子！否则明年下半年将是09年重现？--所以现在千万不必硬撑买房了！ ...

坐等崩盘了               

肉肉妈

是篇好文章，建议加精。有一点楼主说的有偏颇，如果谈世界范围内的危机，74年石油危机，87年股灾，97年亚洲金融危机，08年次贷危机，规律是10年左右一次。你说的01年不对，01年是911，之后并无大的经济问题，因为世界经济还处在97亚洲金融危机的低潮期。因为911的人为事件，直到03年美国股市才见底加上非典，不算是经济危机，更不算世界范围内的，最多算是97金融危机触底被推迟。

如果明年回调，也只会是小级别的，当然我也认为是在明年年中。真正的大级别危机，如果有的话，按规律应该在3年后。但我认为是起码在5年之后，因为这次是属于70年代石油危机的类型。

NewLynnHse

肉肉妈 发表于 2014-12-18 08:31
是篇好文章，建议加精。有一点楼主说的有偏颇，如果谈世界范围内的危机，74年石油危机，87年股灾，97年亚洲 ...

没仔细看帖，早就给加精了，还是第二级的

Lease

我看不出任何迹象表明明年世界经济会大調整。 相反，我看到的是明年美国会更强劲的复苏，中国经过2013和2014两年的调整之后，明年也会看到经济转型的初步成果，加上现在国内股市爆棚，明年会有不少人在股市发横财从而促进消费。

至于中美，美俄之间的矛盾，这些都不是什么新鲜事，他们之间的关系什么时候好过？只要不爆发大国之间的战争，明年全球经济会更好，新西兰房市也会进一步上涨！

not419

爱谁谁，买买买，只要有现金，或者付得起利息

肉肉妈

Lease 发表于 2014-12-18 09:01
我看不出任何迹象表明明年世界经济会大調整。 相反，我看到的是明年美国会更强劲的复苏，中国经过2013和201 ...

新西兰我今年满怀希望,但好像经济不给力啊,股市怎么涨?

Lease

肉肉妈 发表于 2014-12-18 09:49
新西兰我今年满怀希望,但好像经济不给力啊,股市怎么涨?

我没说新西兰的股市， 我是说国内股市。

smallice

songinator 发表于 2014-12-18 01:03
有几个点 可能会左右公寓排屋对房市的影响  谁也无法准确回答
1.高额物业费是个问题 并且uncontrollable   ...

买公寓也是因为价格优势阿  没有那么多钱买带地的房子只能买公寓了

songinator

smallice 发表于 2014-12-18 09:04
买公寓也是因为价格优势阿  没有那么多钱买带地的房子只能买公寓了

我香港同事非要80万买公寓。。。。。

NewLynnHse

smallice 发表于 2014-12-18 10:04
买公寓也是因为价格优势阿  没有那么多钱买带地的房子只能买公寓了

谁说的？坛子里还有个住quay west百万公寓的土豪啊

love_3_month

NewLynnHse 发表于 2014-12-18 10:45
谁说的？坛子里还有个住quay west百万公寓的土豪啊

yea, i remember that genius, very good at math.

mua~

ilikeauckland 发表于 2014-12-17 23:08
再跌也不会跌回5年前的价格。再跌也有通货膨胀。1块砖今年卖1块， 明年卖2块。那房子怎么跌？ ...

不会跌回5年前的价格

mua~

songinator 发表于 2014-12-18 09:39
我香港同事非要80万买公寓。。。。。

Mt Eden 将会有高级APt楼盤，有80万的单位

love_3_month

mua~ 发表于 2014-12-18 10:57
Mt Eden 将会有高级APt楼盤，有80万的单位

that is for high income people who want to have a luxary life style i think......

mua~

smallice 发表于 2014-12-18 09:04
买公寓也是因为价格优势阿  没有那么多钱买带地的房子只能买公寓了

对一般工薪市民还是比较合适的。

mua~

not419 发表于 2014-12-18 08:17
爱谁谁，买买买，只要有现金，或者付得起利息

有钱誰管得着呢？