请教各位大侠 买地建房需要注意什么？

wk198553

看了很久的房子感觉还是自己买个地建自己喜欢的房子比较好。

今天看了一块地觉得也还不错，但是是位洋人中介，结果就出问题了。问了他买地后还要办什么手续才能建房，他说了一堆专有名词（我全部不懂），我再问他每个词代表什么，具体要怎么做（这次轮到他说具体他不清楚了）。

最后我只知道有块1000平米的地，有plan的图纸，没有lim report。中介建议我去council再核实一下这个plan是否还有效，我一想还不如在skykiwi上问问各位专业人士。在此有几个问题想要请教各位大侠，不管能解答几个的都非常感谢。

1. 谁能帮忙介绍下整个流程？以及各项的大概费用？ 比如：买地，然后设计图纸（每平米多少钱？）议会注册（多少钱）？找施工队（每平米多少钱）？

2. 选地时需要检查什么？还有怎么查？（就像买房要查是否漏水，我认为买地也有需要考虑的吧？比如要查是否能建房？查房子能占多少面积？查可以建几层的房？查多少可以分割？）

3. plan我们可能要重新设计，建房的builder也不认识人。大家有没有这方面觉得不错的人也麻烦推荐下？

非常感谢，期待经验人士回复，或qq: 76612468~联系电话 021-057-1869 Kuai

james68

看来你说的，问的，比一般都专业，还没人敢回答你的问题，我就坐个沙发吧。。。

要啥自行车

不是已经有builder了吗， 应该可以回答你的这些问题了吧！

Tomyan

建议去council问一下。

千语千寻

如果有图纸了最好就用现在图纸，可以节省很多时间。没有图纸的地程序上是先找测量的做测量，我们一般都是找的林氏，测量结果给设计师，你自己要有计划大概几房几厅多少平米。告诉设计师，费用大概是20几块一平米不等。设计稿子出来你最好找builder朋友看一下，需要修改的地方。然后设计师给结构工程师算结构，然后给回设计师去康嫂批图纸。2个月左右吧。此期间你要拿着图纸去找框架公司定框架，找好挖土的，做地基的，做挡土墙的。好的木工很重要，地基以后基本就是看木工了。架子起来了上瓦上板砌砖。后期就是内部装修的问题了。造价的可高可低了。2层房子不特殊材料特殊设计的话一千三四百左右你能控制的住就可以了。你什么都不懂又没有相关行业的朋友建议你找个懂的人帮你操作，不一定要site manager给那么多钱，给点钱让别人帮你组织一下步骤，外加把把质量关还是要的。

NewLynnHse

加油，加油

漂亮小鱼

建议LZ不要买已经有PLAN的地，这方面省时间是不会给你带来利润的。。。

zynzakl

你的问题太大，不是几句话可以说得清的。介绍建房的整个过程及注意事项？细说起来，一本书都不够。第一个房子，又是自住，建议找site manager。否则一定后悔。当然也可以找那些全包的建筑公司，价格也未必贵太多。
plan不存在是否有效的问题，building consent才会失效。但带building consent卖的地中介不可能不知道，所以你肯定要重新申请building consent。至于费用，要看地势、准备盖几层、装修水准；很多东西必须到现场看过甚至做土质检测报告之后才能确定。造价自然和管理水平也有关系，是否能订到价廉物美的材料，找到优质平价的工人，各个工种的协调。甚至天气因素，比如做地基时赶上雨季，弄得塌方；或者检测木框架的含水量时就是不过关，白拖一个多月。一般来说，自己管理，两三层的房子大体造价在每平米1200到1400之间，找洋人的建筑公司一般在1400以上。

wk198553

要啥自行车 发表于 2013-1-8 20:08
不是已经有builder了吗， 应该可以回答你的这些问题了吧！

没有builder啊～现在就是两眼一摸黑，什么都要请人，所以也希望在这里咨询你下高人，看看全部下来会有多少费用呵呵，有什么经验麻烦多多分享一下啊，也可以PM我呵呵。

wk198553

千语千寻 发表于 2013-1-8 22:01
如果有图纸了最好就用现在图纸，可以节省很多时间。没有图纸的地程序上是先找测量的做测量，我们一般都是找 ...

非常感谢您的回复。请问

1. 您说的1300，1400是包含什么？从测量，设计，一直到施工完吗？还是只是施工那一段？
2. 另外council那一块大概要花多少？好像听说买地30万的话council也要上10万了？
3. site manager管什么的？是只管施工吗？还是从最开始的测量，设计，到找council批准，再到施工全部管完？site manager一般又是怎么收费的？

非常感谢！

wk198553

zynzakl 发表于 2013-1-8 22:39
你的问题太大，不是几句话可以说得清的。介绍建房的整个过程及注意事项？细说起来，一本书都不够。第一个房 ...

非常感谢您的回复。请问

1. 您说的1200-1400是包含什么？从测量，设计，一直到施工完吗？还是只是施工那一段？
2. 另外council那一块大概要花多少？好像听说买地30万的话council也要上10万了？
3. site manager管什么的？是只管施工吗？还是从最开始的测量，设计，找council批准，再到施工全部管完？site manager一般又是怎么收费的？

非常感谢！

zynzakl

你好，三个问题分开说。
1，site manager其实更应该称为project manager，一般来说是从业主拿到building consent之后介入，负责组织整个建房流程，从清理场地、挖土、挡土墙、地基、框架、脚手架、雨水槽、屋顶、外墙到水电煤气以及相应的各项council的检查，保温棉、gib板、批灰、油漆、橱柜、卫浴、瓷砖、灯具、电器、地板、地毯、花园、车道、fence、gate，直到final inspection通过申请完工证明------CCC。如果还需要resource consent的话，可能还会涉及到植被保护、特有树种的保护与移植、补种，包括和telecom、煤气公司等相关单位的联系。总之，从一片草地到完工交钥匙，整个工程的组织、各个工种的协调、各种建筑材料的预订、存放以及工地的管理比如临时厕所、垃圾箱、保护水土的silt fence，公共driveway的整洁等等都是他的责任。一般的收费标准是工程总造价的7%左右。
2，council的费用只涉及building consent以及resource consent的申请、审批和检查，各个项目不同、各区的收费也不同，对于有title管线到位的熟地来说，一般两万到三万足够了，和地价没什么关系；我见识少，没听说过单栋民居的building consent费用上10万的。
3，我说的1200--1400一平米的建筑成本包括前期费用（测量、设计、council），是一栋房子的总成本，不包括资金成本。
一个优秀的site manager是物有所值的，在订货、工价上可以帮业主节约的费用都不止两三万了，还有和council打交道，处理施工中出现的各种意外情况，以及工期的控制。
举个具体的例子：去年在同一条街上有三栋房子开工。
房子A是一个有经验的builder自己管理，2011年底开工，挖土后赶上圣诞长假，停在那里十来天，那年雨水多造成塌方，额外付出两万的支出，2012年8月final，9月售出，拿到CCC，10月交割；262平米，总建筑成本32万（含前期费用）。
房子B是我管理的，2012年4月复活节后开工，8月final，9月售出，拿到CCC，和A同一天交割，236平米，总建筑成本268k（含前期费用不含管理费）。
房子C是业主委托给其他人管理，2012年5月开工，12月完工，最后的建筑垃圾圣诞节前才清理完，250平米，总成本40万，其中纯建筑费用36万，前期费用25k，管理费15k。
三栋房子都是weather board外墙，shingle roof，泡沫地基，挡土墙、deck、内装修也是同一水准，具备可比性。

千语千寻

你买的地带TITLE了就应该只付building consent的钱了.1.2万左右,要花10万的是房子加地分割的费用.包括测量,各种管道,政府的贡献费===.分好的地就没什么钱了.不过我见过有的熟地没交水的贡献费的大概7.8千的样子.所以你还是要问一下.

wk198553

千语千寻 发表于 2013-1-9 12:23
你买的地带TITLE了就应该只付building consent的钱了.1.2万左右,要花10万的是房子加地分割的费用.包括测量, ...

谢谢啦，请问怎么查有没有交贡献费的？直接打电话给council问吗？

zynzakl

已经没有什么水的贡献费了，council收的那叫contribution fee。水的收费已经由council转到watercare公司负责，现在新房联通的费用由watercare直接收，去年上半年是7千多加gst，下半年涨到8千多，今年的收费标准目前还没通知变动。

千语千寻

楼上的正解,只不过我们中文还习惯交水的贡献费,反正都是要贡献给别人的:) 这些你问中介都会知道的,不知道的让他问开发商,那种支支吾吾说不清楚啊什么的含混过关的基本上就是没交,打马虎眼的.

zynzakl

顶起来，给需要的朋友参考。

Alan9a

千语千寻 发表于 2013-1-8 22:01
如果有图纸了最好就用现在图纸，可以节省很多时间。没有图纸的地程序上是先找测量的做测量，我们一般都是找 ...

亲爱的 我NICO 妈  你什么时候方便给我个电话呗  或者我打电话找你也行，  我想问问你房子的事。。  8365228  T

youngswheel

zynzakl 发表于 2013-1-9 08:48
你好，三个问题分开说。
1，site manager其实更应该称为project manager，一般来说是从业主拿到building c ...

能给个电话吗？我要造房子！