[房子是怎样建成的] 我的买地建房经历日记(8月19日更新)

sleeping

最近几天很忙很忙,然后要回国一个多月.所以暂时更新不了了。不好意思.(3/9/2008)


写这个帖子，是为了让大家大致了解一下在新西兰建一个房子的步骤是如何，顺便也就是写写我建这套房子的经历。呵呵。

背景介绍：

今年一月份的时候，我买了块地，现在TITLE还没出来，所以还没交接，不过地的223下来了，所以地的周长有了，平面图已经开始设计，地形图还没出来，所以地基设计还没进行。地是估计10月份交接，争取今年12月可以开始动土，预计明年5月可以完工。我会一步步更新这个帖子，让大家慢慢了解~~(如果帖子反映太差,我就不写了,哈哈~~~)

好了，让我从开始看地买地时开始说起吧~~~故事是这样的~~~

买地篇


去年10月份的时候，父母从国内过来旅游几周，自我来新西兰以后，他们是第一次来这里。一个目的是过来旅游，另外一个原因，我打算近几年在新西兰定居，他们也就也顺便看看这边的环境。相信很多父母过来后，如果看到孩子是打算在这边定居的话都会考虑到房子问题吧。我有几个朋友的父母来了后就开始考虑孩子的房子问题，我父母也不例外。我也刚好在一家建筑管理公司工作，所以也就顺便考虑买一个成品房还是建一个新的。由于近水楼台的原因，最后决定买块地建一个，因为以我本身的条件，建一个比买一个合算。其实就算在目前地产形势不好的情况下，如果你是这行的，而且带自住目的的，建还是比买合算。所以在父母回国后，我也就开始了找地的征途~~

平时都要上班，所以一到周末的时候就和老婆四处看地，先是在TRADEME上，报纸杂志上看到有兴趣的，然后就开始约中介看地。我和老婆都习惯住北岸，所以打开始就只看北岸的地。不过开始的时候总在看老区，比如GLENFIELD，BIRKENHEAD，SUNNYNOOD，FORESTHILL，BROWNS BAY等，（TAKAPUNA和MILDFORD太贵看不起。）因为这些区比较便宜，而且老区的房价相对稳定，所以建成后的房子价值不怕有大的起落。

开始看的一些地，不是坡太抖，就是树太多。坡度大和树多都很影响建筑成本。一个房子的地基的成本上有些相差很大，有的房子光地基就花了10几万，坡度大你要建的时候挖土量就多，废土叫卡车来运去堆填区是很贵的，或者你做传统砖地基，也要花很多钱在砖上面。树当然也贵了，而且还麻烦。保护树不能砍，设计时就要避开，这就限制了你的设计。就算能砍的树，每砍一棵都要几百块，所以树太多，也不能要。（当然，如果是经验很多的人，在一些好区，就算树多，经过成本预算后，有合算的还是很多人买的，那要是老手了，不适合我这种比较新手的）

看了大概10来块地，终于看中一块在GLENFIELD的地，这也是我第一个开OFFER的地。虽然最后没买。从外表上看，地很不错，400来平方，很平，周围全是新房子，虽然地点很一般，但那里属于老区里面新开发的区。里面20左右套房子大部分都是03，04年建的。走进去给人感觉不错。地也四四方方，感觉起来应该很好设计。里面房子有两个是HOUSING NEW ZEALAND租的，其他大部分都是自住，感觉还可以，HOUSING NEW ZEALAND租的两个房子的房客也是白人，感觉还挺友善也挺干净。（我自己在那里四处晃荡了几次，呵呵）所以就在中介那里开了个OFFER。由于去年年底房市已经开始紧缩，所以我大大的砍了一下价格，没想到对方最后同意了，价格低得有点超过我的想象，我心里就有点担心了，因为我一直坚信天上不会掉馅饼的。幸好，我放了一周的FINANCIAL条件，而且我的FINANCIAL BROKER是我朋友。带着一周的条件限制，我把合约给了我的律师，让他帮我查TITLE是不是有问题，我自己也去CITY COUNCIL把地的党案文件（地形图。水管图等）调出来看。

律师方面查出，TITLE里面有很多限制条件，比如在这里盖房子有些材料不能用了，房子最小要有多大了等等等等，不过这些问题不大，我本来也没想过要建个太差的房子在这里，这些条件主要是想限制人在这里面盖太烂的房子影响其他房子的价格。但在水管图上发现，有两条公共的主水管（雨水和污水）在这块地中间横穿而过。公共水管在地中间的话，如果房子设计无法避开，必须盖在水管上面建的话，就必须在管上面搭桥。搭桥的作用就是以后如果公共水管有问题，政府要检查时不用把你房子砸掉，只需要在外面开口的地方就能把水管抽出来检查。当然搭桥可是费钱的，而且还必须专门的检查合格才可以。另外桥的设计还需要COUNCIL批准才行。大家想想要把房子搭在一个桥上面，桥还要承受得住房子，那要多少工夫啊。批建筑许可的时候肯定这卡那卡的，花的时间多，我要付的利息也多，这都是成本啊。到了开建了，检查不过也要拖工期，工期慢你就花更多利息，这也是建筑成本啊。最最重要的一点，这两条还不是普通公共水管，是这区的主公共水管。看到这里，我头都大了，还好有一周的贷款条件，我让我朋友那个贷款经理出了个证明，把OFFER取消了。然后又继续开始的我的看地征途~~~~

接下来又看了10几块地，不是地点不好，什么路边太吵了，或者一走进去小区，一看烂到不行了。怎么看感觉都不对的。当然中间也有偶尔一两块还行的，想开开价，不过那时候市场还不算太差，卖家都不大愿意降价，我也还算忍得住，你不降，我不买，我觉得市场是开始在走下坡了。你不卖拉倒，我继续看，反正不着急。甚至有个洋人中介，那天我本来想开个OFFER的，一听我的价格，他说这价格他连帮我拿去给卖家看都不会。我心里就火了，作为一个中介，你就算知道这价格不行，你人都来了，让我签了后你压住不让卖家知道也没问题。这么说话也太傻了啊，毕竟我是买家，你还能比我还牛X吗？作为一个中介，丢了一个客户对你的印象，不是只丢了你单生意，你以后基本就别想在这个客户手中接到单子了。写到这里，我也劝劝那些想买房子的朋友，无论买地买房，一定要忍得住，一句话：没有最好，只有更好。但是该出手时也要出手的。要不就永远买不到。带这一种正确和平静的心态去看房子是很重要的。我不敢说100%，但90%的买家最后不可能用他最理想的价格买到房子，但90%的卖家也不可能在他最理想的价格把房子卖出去。这就是市场。


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以下为8月19日更新部分

在看了30左右块地的这段时期，我的心态也逐渐在转变。北岸高价位的老区我是买不起的，但性价比高的老区分割地早就卖出去了，虽然ALBANY新区的地价当时还没怎么跌，但看着市场越来越淡，我也开始心动，开始在看ALBANY的地了。

先跟大家讨论下我的理由：
一，房子的地点永远是最重要的条件。ALBANY做为一个新兴的区，虽然里面价格高低不齐，但总的来说，在北岸基本被定义为中高价位的区了。一个慢慢成型的区，从长远上看，就算以后价格再怎么跌，始终不可能跌到太离谱。而且经过接下来一两年的房市低迷期后，再次反弹的话，会比GLENFIELD等比较差的老区更大。打个比方，买个GLENFIELD的房子40W，和买个65W的ALBANY房子。同样是5%的涨幅，GLENFIELD就是涨了2W，ALBANY的就是3W2。我上面的比喻只是很表面的一个说法，其中的意思，大家能理解就好。当然好的老区，比如TAKAPUNA，MILDFORD，或者东海岸那些海边一线地也是很好，但我前面一直在说的老区是指GLENFIELD，BIRKENHEAD（CHATSWOOD除外），SUNNYNOOD等。希望不会由于我的文笔比较差，误导了人，那就罪过了。呵呵。

另外，做为一个新区，市场好的时候，价格的涨幅肯定比老区的大，在去年行情好的时候，ALBANY的房子都要去到70-80W甚至过90都有。当然在市场不好时，跌幅也大。但就算到目前形势为止，ALBANY的房价依然还在纯建筑成本之上。现在很多那里的房子所谓的亏本是指亏掉了建完房子后卖不出去这段时间所付的利息的钱。由于新房子建完后是不可能拿去放租的，加上新西兰的利息实在是高。所以这部分钱是不能小看。不过在这里，也就顺带跟目前想要买房子特别是新房子的朋友提个醒，对于买新房子，近期到明年年初，差不多就该下手了。目前整个形势很差，很多都在亏本卖新房。而且投资商自从今年开始都减少甚至HOLD住地不建了。由于建房从设计到完工需要9个月到一年多的工期，换言之，这批跳楼价的房子卖完后，市场就没什么新房子卖了。加上现在原材料价格飞涨，新房成本越来越高，要想新房房价继续往下走，过了这段时间后是不可能的了。市场不好是没人建的，明知亏本的生意人人都不会做的。不过我重复一句，我针对的是新房市场。很多的朋友都知道，市场价格取决于市场的供求关系。我自己的看法是明年新房市场价格走向稳定，但房源肯定少。稳定是因为价格需要有一段时间的市场反应时间，加上无论是世界大环境或者新西兰本国经济形势现在都不好，所以价格大升基本不可能，但由于房源少，所以价格走下坡可能性小，稳定到是可能，偶尔一些精品房快速脱手卖出个好价钱也会是有的。

二，老区分割地地质比较复杂。房子的地基是个不定时炸弹，同样一个房子，地基价格相差有时会很大。可是地基的价格一般来说又不影响房屋的价格。当然用等条件下，比较容易建的地会贵点，难一点的地会便宜些，但没人告诉你便宜多少就是合理，碰到烂地也没人可以告诉你这个地基是多少钱就能做。就算是洋人建筑公司，我见过他们有打出这样的广告：如果你在你的地上按他们某一个图纸建，一平方他们包工包料多少多少钱。但是他们都有一个附加条件，就是必须在平整和正常地基的条件下。这也从侧面表现出，地基是成本里一个相对模糊的部分。当然老经验的建筑商，在看完一份地质报告，和以他们的经验去分析后，是可以大概推算出地基的成本的。

说到这里就和大家讲讲一个我们公司的一个案例。有个客户买了一块地。事先他也知道这块地不好建，但当时由于那个区很不错，而且这块地比那个区其他地大概便宜上7~8W。所以他就买下了这块地，并委托我们公司开始帮忙找设计师设计并要我们帮他建。先把地的情况说一说，地是块锅地，就是说地形象个锅一样凹进去的。上面全是很高的草和树，有8棵保护树，但买前上手的地主已经做了植物报告，有两棵都已经砍掉了。另外地底下有条小小河穿过。另外是在主马路上（就是大路边上）。先不说找设计师，工程师，测量师等等要比别人贵，就说在批BUILDING CONCENT（建筑许可）这件事上，就花了一年多，从去年2月份到最近才下来。这里面的利息大家算算就知道多少了。而且他还要比别人多花什么植物报告，噪音报告等等钱。还没动工，就几W进去了。如果动工了，他这种地还要打木桩把房子地基架起来，这里钱也很多，还有砍树等等，他买地便宜的那7，8根本补不过来。几个月前当时我曾经和北岸COUNCIL的RESOURCE CONCENT部门的PLANNER就这块地的一些问题开会的时候，那个PLANNER都说，由于RESOURCE CONCENT，BUILDING CONCENT和SUBDIVISION这是三个分开的部门，各个部门间考虑到其他部门的问题就相对比较少。就如这块地，其实当初就不应该批下来可以分割。因为批了可以分割，就意味政府基本同意你可以在这块地上建。而SUBDIVISION部门也是按规定办事的，他们在他们的规定范围内觉得可以批这块地的分割，他们就批了。但来到RESOURCE这个部门他们发现地有太多问题了，虽然符合分割要求，但很多实际问题要解决才能批这个RESOURCE CONCENT。她说她也理解我们客户的心情，可是她们也有她们的规定，至少你要满足要求她们才能批啊。她还说，如果政府修改规定，三个部门间有互相协助沟通的话，这块地在分割阶段就应该不能批的了。但现在批了，我们也就只能尽量让这房子可以建了。当时，我也就只能多说些好话，希望她审批时快点。还好这个人还是比较负责的，问题虽不少，我们和他们不同部门不同人开了N次会，最后还是解决了。嘿，说着说着，就扯远了。呵呵。回主题吧~~

新区新开发的地相对比较好建。这些地大部分原来是森林等等，大开发商拿到地后就会砍树啊，对地的地形进行重新修整啊等等。他们卖的都是成品了。比方说，地形修整后就没那么抖了，没树没水管在这地下，由于地形修整过，一般来说也不会有大量烂土在上面，所以建起来也就相对比较好建，地基成本降低不少。所以对于我来说，比较好控制和把握建筑成本，当然地也比原来考虑的那几个老区分割地要贵些。

综合上面两大原因，我把目标渐渐转移到ALBANY上面来。就如楼下那位gogosky朋友说的，建筑商投资商宁愿降成品房的价格，也不愿意降空地的价格。所以我只有慢慢的寻找，等待机会的来临~~




---------------未完待续的,厚道的又一分割线----------------------


如果大家觉得这个帖子有意义,那我就继续写,反之我就打住吧~~~

跟新速度可能不会很快,目前还有些可写,因为现在连建都还没开始,到了过阵子前面部分写完了,在我等批CONCENT时就没什么好写了。呵呵~~





[ 本帖最后由 sleeping 于 2008-9-3 08:18 编辑 ]

Eric2007

支持支持
~~~~~~~~~（凑够字数了）

wywjzyw

dddddddddddddddddddddddddddddddddddd

JasonZHX

没有了/。LZ怎么没有更新下去啊

anyang_lee

太监贴。楼主写的很好，不过发现你太纠结，看了30块地还没定下来。当然里面你绕坑的全是干货

yangziyu

请问写“我的买地建房经历日记” 楼主， 谢谢楼主分享经验能PM 一下吗？

谢谢

出气包

非常受益的贴~~~~~楼主怎么不写下去了啊？

@PENGUIN@

自己建会有成就感，谢谢分享

YY

没有了 。。。不绝续了？／

ycfu

很好谢谢分享。

FreeAgain

楼主加油啊,很感兴趣啊,希望你继续更新

我爱打喷嚏

强贴。。。。！！！

lucy_wang

强人！！！！支持！！

SwiiT

lz你太强了 chch的前来朝拜下

玉树临风

很好的经验啊------------------

新鮮人

Thx for sharing!

KiKicom

非常支持，感谢lz分享~！

kevindream

ding ding ding ~~

xxws

好帖子，要好好研究学习!

太阳rain

orewa 附近的地也不错 而且便宜。潜力也很大~albany 华人和韩国人太多了

yoyowassup

虽然我自己也是在北岸BARFOOT工作，但是自建方面真的是没什么经验，真的感谢LZ的经验分享。我也对自己建造自己家园有着美好憧憬，不过因为自己是 RESIDENTIAL SALES，可能还是是发挥自己的长处，买成品房的机会比较大～

LZ分析了自己买地造房的PROS  &  CONS,真的对新手有很大用处～不过无论是买成品房也好，还是买SECTION也好，都是要看个人的状况以及市场机遇啦。

P.S. 我老板手上有块ALBANY的FREEHOLD建地在卖，VENDOR刚同意了价格调整，或许对有些朋友是个机会。感兴趣的朋友可以电话0211835998，或QQ：429096841.

latte

thanks for sharing! keep it coming!

btw, I have personally met a dumb chinese real estate agent who refuse to make an offer for me because she thinks my price is too low. I have to say not only kiwi are dumb, but some Asian agents can be stupid too.
She is the only one I met to refuse an offer, such an idiot.

JERRYNZ

;victory; ;victory; 突然发现这个贴是你的，今早我脸也不洗，牙也不刷上来为你顶一把，够意思吧。。。
回去后把身体调整好回来,再战AUCKLAND啊。。;lol;

loveml99

很不容易呀

kongfu

rrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrrr

true_up_up

超好的帖子，给朵大红花

Jordan

support,upupupupupuupuupupupupupupupupupupupupupupupupu

霆霆

支持!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~等待..................