[谈房] 奥克兰的一棵葱就当前房市的几点意见 [复制链接]

奥克兰的一棵葱

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电梯直达

楼主

发表于 2008-8-6 18:26:14 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

大家好！尽管很久没来论坛了，但我的邮箱内还是不断有很多网友朋友的留言，或切磋、或讨论、或交流、或咨询……感谢大家的惦记，我也非常喜欢与大家在此分享房地产市场的心得与经验。

几个月前，我和大陆几个搞房地产的朋友去台湾考察了一下当地的房市，离开了奥克兰一段时间；回来后又遇逢四川地震，为表哀悼，特祭网了一段日子，所以一直没有与大家有所交流，有些朋友的信也未及时回复，请大家见谅。同时，早前我和论坛中的一些朋友就新西兰未来一段房市的走向展开了争论。当时，似乎大家各执一词，谁也说服不了对方。为此，我决定暂停发言一段时间，希望能够以更理智的心态来观察目前的房市并向朋友们汇报。此次再次发言，是觉得房市未来走向有所明朗，希望和朋友们再做一些交流。

在发表意见前，我要再次声明，本人2006年之后便不在新西兰从事任何与房地产有关的事情，目前所做事业绝对与房地产行业风马牛不相及。虽然如此，承蒙以前在香港、美国、大陆和本地的一些圈内朋友的抬爱，偶尔做些咨询事宜，但纯属于个人友谊而已。

就在今日下午，以前与我争论的某位网友发一贴，以NZ Herald的某篇文章为依据（http://www.nzherald.co.nz/sectio ... 3&objectid=10525627），以证明其房价下跌幅度之预言的准确，现就此置评一二，权作谈资。文章中所提及的数据，其实发布已经数日有余。以此来证明房价下跌说具有两处明显硬伤：

其一，Barfoot公司房产销售量只占奥克兰的四成左右，以它的数据概括整个房市而言似乎有些以偏概全。如果将Raywhite、Harcourts、Professional等房地产中介巨人的数据放到一起，似乎还比较合理。其二，文章中的数据仅仅是7月份的数据而已，以如此短期限的数据来概括全年房地产的走势也似乎有些偏颇。以上两点说明就此作为证据在时间与地域上都存在偏颇之弊。以此比较，也许一年中某一天的数据还比前年同期下跌100%都有可能，但这并不能从总体上说明问题。感兴趣的朋友如果翻查以前的纪录会发现，在房地产繁荣时期，某月的数据其实有时也会比前年同期有所调整，比如该月天气不佳等造成交易清淡等。此外，如果当月交易房产中中低价房和apartment居多，很容易拖累房价均值走低。该文中也提到7月份因87套City APArtment合同成交而对均值造成了些许影响。话虽如此，但无可否认的是目前奥克兰的房市是处在一个艰难的时刻，这是事实。但是否会出现暴跌，如果下跌会跌多少，恐怕并不像有的朋友预测的那样。不知道大家是否知道房地产投资中“大、小循环”的概念，本人根据自己的经验，认为奥克兰房市的小循环在8个月左右，也就是说预测房地产走势以八个月的数据均值为宜，在统计学上也才具有意义，而不仅仅是其中某个月的数据来概括。

关于未来房地产的走势，熟悉我以前发帖的朋友可能还记得，我对此的看法是奥克兰房地产市场会在2008年底回稳，此后于2009年逐渐收复失地，2010年春季之后开始新一轮的大循环。现在，我仍坚定的维持自己的预测不便。事实上最近一些动态也从份印证了我的判断。央行7月23日五年来首次降息，有兴趣的朋友可以在网上找一找央行同时发布的货币政策说明，其中对经济走势的预测与我对房市的预测如出一辙。财长Michael Cullen于5日发表讲话，也预测新西兰的经济会在年底重新好转（具体内容可见当日NZ Herald）。我的判断为何会如此，他们的判断从何而来，因篇幅有限，不在此具体详说了。

现在，我将自己掌握的国家经济强力部门在未来将采取的提振经济措施向大家汇报如下：
9月份，央行会进一步降息，幅度在50-100个基点；
10月份，新西兰近10年来第一次减税；
11月中上旬，新西兰大选，国家党上台执政。
2009年1月，央行再次减息25个基点；
2009年三月，随着新财年的开始，国家党推行大规模基建计划；
2009年3月，央行再次减息25个基点（视今年9月减息幅度，如果9月减息50基点，则不会有此次减息；如9月减25基点，此次再减25个基点）；
2009年4月，国家党再次减税；
2009年6月，美国次贷危机逐渐结束；随着北半球夏季的到来，北美房市重新活跃；
2009年8月，新西兰通货膨胀幅度达5%。因早前工资大幅上涨，利率也再次低迷，市场上的流动性将出现过剩苗头，投资房地产再次成为人们的选择之一；
2009年10月；油价开始不再出现大起大落，国际原油期货价格稳定在80-90美元/桶
2010年4月，国家党再次减税；

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