房市“冰火两重天”

MANKIWI

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NZ房市“冰火两重天”：部分地区已回涨，这些地区跌幅却达超20%！

近日，房研机构Cotality （前身为CoreLogic）的首席经济学家Kelvin Davidson探讨了自新冠疫情后的市场峰值以来，新西兰各地房市出现的显著分化现象。

在疫情期间房价大幅飙升之后，全国房市如今进入了一个更加分化的阶段。尽管全国性数据表明房价已趋于稳定，但更深层次的区域数据却揭示了一个更加复杂的现实——各地在表现、韧性和复苏速度方面存在巨大差异。

Cotality的最新分析显示，虽然部分地区市场已经重新超越了新冠疫情期间的历史高点，但还有一些区域，尤其是奥克兰和惠灵顿的部分地区的房价仍远低于周期性高点。

事实上，全国还有十多个地区的房价仍比峰值低超20%，这凸显出过去几年中各地市场的极度不均衡。

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随着房贷利率不断下降、部分地区的可负担性改善，Cotality深入探讨了不同区域出现差异背后的驱动因素——包括可负担性趋势、经济因素，以及汉密尔顿、皇后镇和坎特伯雷等表现突出的区域。

部分地区已重回峰值，但有些仍在有明显差距

Cotality最新的房价对比指数显示，今年4月，有3个地区的房价创下新高：新普利茅斯（71.17万纽币）、西海岸的Westland（49.35万纽币）和Kaikoura（77.54万纽币）。

尽管随着房贷利率下降，全国多地开始出现温和复苏的迹象，但与峰值相比，多数地区的房价仍存在明显差距。

实际上，目前还有13个地区的房价仍比峰值低超20%，其中除Wairoa（-21%）外，全部位于奥克兰或惠灵顿地区，例如：

-Lower Hutt和Upper Hutt分别较峰值低约24%；

-Wellington City低约23%，Porirua低约22%；

-奥克兰的Waitakere低约23%，Papakura和Manukau低约22%；

-惠灵顿周边如South Wairarapa和Carterton低约21%。

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南岛的可负担性更佳

另一个明显趋势是南北分化——在住房可负担性方面，南岛明显表现更好。

例如Grey、Buller、Clutha和Gore等位于南岛的地区，房贷偿还额占家庭税前中位收入的比例低于30%（全国平均为46%）。

相比之下，北岛的陶朗加与Kapiti Coast的房贷负担率仍高达54%。

Davidson表示：“可负担性依旧是住房需求的核心支柱，而在南岛许多地区，这一比例正变得对买家更加友好。”

汉密尔顿表现稳健

与北岛其他主要城市相比，汉密尔顿近三年来的房价跌幅较小（-10%），且近期增长势头明显。从去年1月至今，汉密尔顿房价上涨了2.1%，与基督城持平，高于奥克兰（+0.9%）和陶朗加（-0.4%）。

周边地区经济的强劲表现可能支撑了汉密尔顿市场，此外，奥克兰至汉密尔顿交通连接的改善也可能是一个积极因素。

皇后镇的持续吸引力

尽管房价中位数高达166万纽币（远高于第二高的奥克兰北岸的131万纽币），皇后镇市场依然保持相当韧性——目前的房价仅比峰值低约5%。

这一地区仍对能符合购房资格的海外买家，以及本地高净值投资者具有吸引力。

坎特伯雷房价企稳

在17个房价已回升至距峰值不足5%的地区中，有8个位于坎特伯雷，包括基督城、Waimakariri、Ashburton和Timaru。

尽管该大区许多地方的新房供应量较高，但房产需求依旧增长，抵消了供给压力。

未来展望

尽管目前一些大城市的房价仍远低于市场高点，但这并不意味着它们一定会迅速反弹。

Davidson表示，结构性因素——例如奥克兰大量的联排别墅开发项目以及惠灵顿财政政策的持续收紧——可能会在短期内继续抑制市场表现。

不过，随着房贷可负担性的改善以及经济复苏初现端倪，预计今年包括奥克兰和惠灵顿在内的多个地区的房价将迎来新一轮增长。市场基本面正在持续演变，买家和投资客都将密切关注增长动能是否真正重启。