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供求关系 那么，为什么澳大利亚的房市如此光鲜，而新西兰却这么黯淡呢？ 答案似乎在于供求关系。在新西兰，今年年初，市场上充斥着房源，将新兴的卖方市场完全转变为了买方市场。在澳大利亚，尽管库存水平有所增长，但不足以满足需求。realestate.com.au指出，人口增长强劲、租赁市场紧张以及“由于新建房屋短缺而加剧的住房长期短缺”是促成因素。 新冠疫情暴发后，澳大利亚和新西兰的房价走势相似，低利率引发了购买狂潮和害怕错失机会（FOMO）的心理。 在两国央行因应对通胀上升而快速加息后，房市出现了下滑。但今年年初，两国的走势开始分化。 专家告诉OneRoof，人们对澳大利亚经济有信心。OneRoof数据合作伙伴Valocity的高级研究分析师Wayne Shum表示：“我没有看到太多关于澳大利亚政府削减开支或公共部门削减开支的新闻。” 澳大利亚也继续经历强劲的净移民增长，而近几个月新西兰的新移民人数有所减少。
税收减免 总部位于堪培拉的独立智库澳大利亚研究所（The Australia Institute）的高级经济学家Matt Grudnoff表示，澳大利亚的失业率仍然很低，但他指出了澳大利亚房价上涨的另一个关键区别——税收减免推动了活跃的投资者入市。 “推动澳大利亚住房市场的是一系列税收优惠政策，这使得投资住房非常有利可图。” 澳大利亚有资本利得税和资本利得税折扣。虽然自住业主无需缴纳税款，但投资者需要，不过他们获得了折扣，这意味着如果他们以50万澳元的价格买一栋房子，以70万澳元的价格卖掉，税务局会忽略一半的收益。 “在这20万澳元的收益中，你只需为10万澳元缴税，另外的10万澳元完全免税。” Grudnoff表示，资本利得税折扣适用于所有资产，但特别用于住房。“你必须持有资产超过12个月，但在住房方面这很常见。”
住房投资和租金上涨 “我们在澳大利亚看到的是房价大幅上涨，这吸引了越来越多的人投资住房。他们主要关注房价上涨，因为这是他们获得最大收益的地方，而不是为了获得最佳的租金回报。” 这与澳大利亚政府多年来在公共住房投资的“实质性下降”相结合，推动了澳大利亚的房市，因为这意味着市场上的住房供应减少。 “在澳大利亚，房地产开发商往往在最有利可图的时候一点一点地释放住房，而几十年前，当时政府以稳定的速度建设住房，这增加了市场的供应，实际上限制了房价上涨的速度，更重要的是，也限制了租金上涨的速度。” 许多投资者已经拥有多处房产，并有资本，所以更容易借到钱。Grudnoff说：“他们基本上很擅长出价超过首次购房者或自住业主，这实际上在迫使后者退出市场。” Grudnoff表示，尽管不断有新西兰人前往澳大利亚的报道，但他们也将成为那里严峻的房地产市场的牺牲品，而年轻一代被排除在市场之外的强烈抗议也随着房价和租金的上涨而增加。 “我们看到，由于最新的通胀激增，受打击的主要是租金大幅上涨的人和那些拥有大额抵押贷款的人，通常是刚进入市场的年轻人。” 老年人并没有受到如此严重的打击，他们仍在继续投资——Grudnoff指出，不仅是婴儿潮一代，还有更多的40多岁、50多岁和60多岁的人。
未来房市走向 Grudnoff预计，澳大利亚的房地产市场不会像新西兰那样再次陷入低迷。他说：“我认为人们普遍觉得澳大利亚房价不会下跌太多。” “即使利率目前可能处于峰值，我们仍然看到房价在上涨。” 当被问及澳大利亚储备银行下调该国现金利率时会发生什么时，Grudnoff表示，他认为房价会开始更快上涨，因为这是通常会发生的情况。 没有一个主要政党提出了任何实际解决方案：“它们大多是零敲碎打的，要么很小，要么实际上是过去让住房负担能力变得更糟的措施。”他说。 Ray White的研究主管Vanessa Rader表示，由于建筑成本高和劳动力市场困难，澳大利亚的新供应有限，而人口的持续增长导致了各州创纪录的高租金、低空置率和中位价格的增长。 “尽管利率很高，但有限的房源助长了FOMO的心理，因为虽然生活成本增加，但低失业率使市场情绪保持强劲。” 她说，两国之间的主要区别之一是可用库存水平。由于新西兰各地的上市房源较多，租金有所下降，买家有选择权，这使他们能够协商压低价格。“鉴于高通胀和利率，以及劳动力市场的不确定性，新西兰买家的信心在下降，这使得潜在买家难以做出决策。” 她说，降低融资成本将大大有助于刺激市场活动。 她认为，利率变动是导致走势分化的影响因素。新西兰率先加息，且进一步的加息打击了市场信心。“这确实阻止了市场活动，买家选择观望，推迟他们的决定。” 但新西兰的下一次利率变动可能是下调，这将改善经济信心，情绪会转变，从而增加市场活动，对价格产生积极影响。 在新西兰，CoreLogic首席经济学家Kelvin Davidson表示，两国的房市确实有相似之处，尽管抵押贷款利率水平可能不同，但仍然很高。 他说：“这里的住房负担能力仍然很紧张，那里也是。” 澳大利亚也可能处于经济衰退的风口浪尖。“谁知道下个月会发生什么？” Davidson也谈到了劳动力市场因素，澳大利亚的劳动力市场保持稳定，但新西兰的劳动力市场在公众的认知中正在减弱。 “我们看到一些人失业了；我们看到工作保障下降了。即使你没有失去工作，你可能也不会像以前那样感到安全，所以我认为这就是你开始看到差异的地方。” Shum还表示，心态是房地产市场的一个重要因素：“房地产完全依赖信心。如果你认为我们不会很快反弹，这种情绪会传染。”
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匿名
发表于 2024-12-20 02:05:34
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