分割后自己保留一间作为出租屋，多年后卖要付税吗？

unamed

如题，如果分割自己已拥有多年的大地，比如建4间卖3间，算这3间是发展商商业行为，利润付所得税这没话说，但是如果我自己保留一间作为私人长期投资出租，若干年后卖大家觉得这要不要付所得税呢？


补充内容 (2024-12-2 22:36):
我已经去信问IRD, 要一段时间才有回复，在这先问问大家。

bungyjumping999

Get a professional Accountant or tax lawyer to write a legal opinion, might cost you $1000+ but worth it.

Say, you have been holding this land with house for more than 8 years, now you demolish it and subdivide it into 4. You have no intention of selling them, never claim GST rebate continue to be a investor for the 4 houses.

In 5 years time, you  decide to move to Australia and sell them, will you need to pay tax for the 4 houses?




补充内容 (2024-12-5 13:03):
Scenerio 2 - You sell 3 and keep 1, the other three is new develope, you claim GST rebate, are you deemed to be a "developer"? and the other 1 is losing a investor status, and is therefore tainted ?

tlv832

unamed 发表于 2024-12-5 09:34
完全正确

所以啊  差不多就得了  你又不是自己住  看得见的地方好好整一下   糊弄糊弄就卖了

unamed

tlv832 发表于 2024-12-5 08:36
是吧  各种担心这里怎么这么弄  那里怎么不按说好的弄  就算你在工地盯着  只要你看不见的地方  各种糊弄 ...

完全正确

tlv832

unamed 发表于 2024-12-3 20:17
这个确实是，我自己建过一套，自己做管理，简直要吐血。

是吧  各种担心这里怎么这么弄  那里怎么不按说好的弄  就算你在工地盯着  只要你看不见的地方  各种糊弄

unamed

Regards 发表于 2024-12-4 09:48
楼上spewed已经说的很清楚了，如果你连自己的地价成本都算不清，还是不要趟这个浑水了。如果你贷款还清了， ...

你的意思是不是如果我已经还了一些本金，用这个贷款作为地价成本是不准确是吧？我这个我已经考虑过了，当是我用50万贷款购入的吧，其他的情况就不方便透露了。

补充内容 (2024-12-4 10:35):
我同意你说的分割不是同一个概念，所以我现在用数字来说服自己就这样卖了。

Regards

楼上spewed已经说的很清楚了，如果你连自己的地价成本都算不清，还是不要趟这个浑水了。如果你贷款还清了，你的地就是零成本了？成本是市场定的，和你的当年的买价和贷款没关系。分割开发和熟地建房不是一个概念，不要看开发商挣得多，赔的时候也是更深的坑。

补充内容 (2024-12-04 09:53)
楼上zpewei 拼写纠正给改了

unamed

zpewei 发表于 2024-12-4 09:13
这土地成本还能这么算？那你要是80万贷款土地成本就只有5万了？土地成本肯定是以现在能卖出去的价格，这样 ...

土地成本我是按贷款算的，如果80万贷款，分3份就是26万了，这个算法是要我最终把现有的贷款也算进去。我自己在熟地建过一间，全部自己管理，大概流程还是略知一二，现在牵涉到分割就没有经验了，感觉这部分坑也很多，分割费用真的不太清楚，如果综合费用再往上升的话那只有卖地了。

补充内容 (2024-12-4 09:34):
所以我第一次一开始按4间联排来分算了12万左右，后来改了3间独栋，忘记从新计算，才变成17万。

zpewei

这土地成本还能这么算？那你要是80万贷款土地成本就只有5万了？土地成本肯定是以现在能卖出去的价格，这样才能算出你能赚多少钱，例如你现在的地政府股价是100万，但因为能开发，你可以卖150万，那你的土地成本就是按150万算，和你有多少贷款有关系么？这样算下来你才能知道你是赚还是赔，如果搞两年，弄完之后卖出的总价钱减去成本，比直接卖掉多不了多少，那就直接卖掉，省的费这么多功夫。
建筑那边肯定要多预留些时间的，你自己又没经验，基本上你现在预估的钱至少加20-30%才是你最终的成本。毕竟你贷款，时间也是成本，而且商业开发贷款利率又高，你要是自己没有足够收入支持，只能贷次级信贷，银行也不会贷给你，那持有成本就更高了，而且还有application fees。under ground work很多时候很难计算成本，engineer 说你坡度不够，要垫高什么的，你这成本就很难控制了。你这5万的分割费不知道怎么算的，现在一个水表就2万了。你要是之后想把开发作为自己的副业，这个project算是学习，那么你可以自己做，中间的种种就当学费了。你要是以赚钱为第一目的，劝你还是别搞这么麻烦了，既然你的地可以分割，那找中介给你估个价，2月份上市。

unamed

剑客浪心 发表于 2024-12-03 22:21
对的，你不是职业开发商或者BUILDER，现在这个行情搞开发，纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUI

现在是除了你说的我假设的费用低估了之外，其他的算法也没有太大的错误了吧？

剑客浪心

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

对的，你不是职业开发商或者BUILDER，现在这个行情搞开发，纯开个寂寞。联排真正赚到钱的都是BUILDER和中介，投资者基本就是喝个汤

unamed

xli422 发表于 2024-12-3 21:04
或者 你出地 他们出经验和上面房子开发的钱 你们合作 这个需要找律师问清楚怎么操作 ...

这个也有想过的，不过具体怎么磋商也应该不容易。人家有200万，如果只图那十几万的利润，还不如存在银行里面。

xli422

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

或者 你出地 他们出经验和上面房子开发的钱 你们合作 这个需要找律师问清楚怎么操作

pategao

unamed 发表于 2024-12-3 20:33
现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

哦？这样算土地成本啊哈哈

xli422

unamed 发表于 2024-12-3 20:47
如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的 ...

你这是说了句大实话。。。。

unamed

剑客浪心 发表于 2024-12-3 20:39
你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

如果我直接开发全部卖掉，还不如什么都不做就卖掉。现在看来这个蛋糕是给有资金和有非常有经验的人来吃的。

剑客浪心

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

你低估了费用。别踩这摊浑水，会直接上IRD LIST，你以后就麻烦

unamed

pategao 发表于 2024-12-03 20:26
17万的土地成本？ 这个17万怎么得来的

现在的房贷还剩50万，算作是土地成本

鯇魚

marquez 发表于 2024-12-3 12:23
先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。 ...

正解

pategao

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

17万的土地成本？ 这个17万怎么得来的

unamed

tlv832 发表于 2024-12-3 20:14
然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

这个确实是，我自己建过一套，自己做管理，简直要吐血。

tlv832

unamed 发表于 2024-12-3 20:02
我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为 ...

然后建房过程中各种遇坑，最后忙活半天不如直接卖了。。

unamed

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间17万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间17+45+5=67万。三间就是201万，186万加上6%的利息最后大概是213万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去213万成本，有72万利润，72万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是43万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-134=56利润，付39%税后就是到手34万，第三间花了67万减去到手34万等于还有33万贷款，等于市价95-33=62万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 20:04):
但是持有这么一间虽然看上去是多了10万，但是地也小了很多，以后升值的潜力也没有原来那么大了。

unamed

我想大家帮我核实一下我的估算，现在出租屋大约价值100万，有50万贷款，分割成3套独栋，大概每间12万作为土地成本，按2500每平的建筑费用每间建大概180平, 每间的建筑成本是45万，在加上分割费用每间5万，总共每间12+45+5=62万。三间就是186万，186万加上6%的利息最后大概是200万成本（包括拆除费)。

每套卖95万，总共285万，减去200万成本，有85万利润，85万利润按照39%的收入所得税，到最后到手是51万。这还未计算中介费，预算一年搞好卖出，不出差错，没有意外之事。这样算下来还是直接把出租房卖掉更好吧？

如果我自己持有一间，那么卖2间190-124=66利润，付39%税后就是到手40万，第三间花了62万减去到手40万等于还有22万贷款，等于市价95-22=73万剩余价值，这样好像会好一点。

补充内容 (2024-12-3 19:58):
哎呀，算错了，一开始是按照4间联排，所以土地陈本是12万， 现在3套独栋应该是17万了

补充内容 (2024-12-3 20:02):
这个不要看了，我下面再算一次。

unamed

rzrljb 发表于 2024-12-03 16:44
开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

对啊，前3个应该是要付税了，最后一个等IRD给个说法。借钱来盖，一年包括本来的贷款，起码要15万，如果自己有这批资金还好，借的话到最后赚真的不多，还不如直接把地卖了。

rzrljb

unamed 发表于 2024-12-3 11:57
我又几个顾虑，第一，这样做算不算商业开发行为，如果是的话，明线这个政策还适用吗？第二，自己持有要有 ...

开4个卖3个肯定是商业行为了，持有多久都要交税，未来卖，如果涨了，差价交税更多，还不如直接卖

rzrljb

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

新增的3套，算商业行为，明线不适用，持有多久卖的时候都要交税，还不如直接卖

tlv832

过明线了啊  不需要吧？

Quad

drkevinzhang 发表于 2024-12-3 10:14
楼主，你一分四，盖四套新房，三个直接卖掉吗？为何不持有两年以上，过掉明线测试，就不用缴税了吧？ ...

过了明线不代表你不用缴税。 开放行为 明显。

marquez

先分割，然后再建。第四套账和前三套全部分开，第四套建房期间gst不claim，就基本ok。