房产开发必看，同时满足5条就超级好卖

我要买车

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第一，在预算可以承受的情况下，建议做独栋不做联排。差不多的产品，即便只有一米距离，单边防火墙，买家也愿意考虑独栋并非联排。

第二，能做有车库的一定不做带车位的。现在新房子太多，集中停车已经不是买家的首选了，差不多的室内面积，哪怕加点钱。也会选择带车库的产品。

第三，条件允许的话，车道要宽。很多很好位置的新房子很久卖不掉，停车不方便是最大的问题。如果可以门口停一个小车，尽管不是合法车位，只要不影响邻居进出车就可以。如果实在没有位置，建议可以牺牲一些室内空间，一楼锁回去一些挤出来一个小车的临时位置也可以。

第四，阳光脚允许的情况下挑高要高，一楼可以做两米九的就不做两米七，可以做两米七不做两米四。二楼可以的话也是两米七。

第五，预算可以的话窗户尽量开大。

第六，楼梯尽量做宽一些，很多小户型的房子楼梯宽度都是950，如果可以做成1050就比较好了。

第七，大部分家庭都希望楼上有一个小的客厅，实在没有空间的话可以把某些房间稍微做小一点。

第八，可以的话楼上做一个小水台。

第九，如果可以的话一个卫浴要有浴缸。浴室宽度要超过1.5米，不然马桶站起来，头会碰墙。

第十 ，如果楼道没有窗户，建议开天窗，建议不要用sun tunnel 代替,毕竟天窗的费用没有太高，但是效果好太多。

xuloli

russellwang 发表于 2024-7-27 21:03
也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这 ...

他们不是看不得利润，是看不得自己赚不到都是别人在赚

ganma

russellwang 发表于 2024-07-27 21:03
也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这个

不求利润，只求做慈善，给个工种生意，增加政府税收和房子供给。

ganma

zynzakl 发表于 2024-07-27 16:36
同样的区位，四个独栋的售价肯定比八个联排的售价低不少，而建筑成本是差不多的，同样的地价，分割费用不过

是这样的

雾中原野

.....................

我要买车

russellwang 发表于 2024-7-27 21:03
也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这 ...

你这话，我还想反过来说

其实，买家也是想买开发商的房子的

说利润太高，太黑心，无非就是想便宜些入手

自己经济条件还不足，肯定要喊倒彩，没买的球票，就说今天踢的不精彩
说不增值也好，说鸽子窝也罢，其实都在算回报率呢，多砍一万块，以后卖的时候就可以多赚一点

看了这么多合同，其实如果有确定信息，明天就涨价，买家分分钟就宣布无条件

有multi offer和backup offer也是一样，发现有人后面等着呢，马上无条件

荒地无人耕，一耕有人争

russellwang

snow777 发表于 2024-07-26 22:09
council的人，钱是从开发商赚的，没错！开发商的钱，又是从哪里赚的呢？不就是我们普通的老百姓买家

也不知道是无商不奸的历史传承，还是老共黑心资本家的新时代洗脑造成的，我发现部分同胞尤其看不得利润这个词。去餐馆要个烧鸭饭，也得算算鸭子几个钱，青菜几个钱，米饭几个钱，然后勃然大怒，黑心老板过分了啊，几块钱的菜收我十好几。房租是没有的，柴米油盐是不要钱的，人工是不能认的，更别说利润了。
十几块的烧鸭饭老板尚且如此，收了他大几十万甚至一百多万的开发商就更不得了了，那必须是心黑的烂肚肠了。其实地价多少，材料多少，人工多少，规费多少是没本事算的，反正暴利，黑心，官商勾结帽子都戴上肯定没错。你挣他钱了么！
黑心老板垫着几百万资金，两三年只出不进，不求点利润求什么？而且一旦地买贵了，资金链断了，房子卖不掉，亏本了，围观者又欢呼雀跃，有好戏看啦，恨不得你跳楼以解心头之恨。这样的生意就该行情好时狠狠的挣他一笔，不然对不住自己。

russellwang

我要买车 发表于 2024-07-26 20:12
可是盖8个，或者更多就合算吗？
水电表，贡献费，unit单价下调，
其实综合在一起，多盖unit的总

开发商要看位置的，交通方便，一条街都是六个八个联排，那自然也要盖联排，搞独栋卖给谁？无尾街里面，区又很不错，那自然要盖独栋，甚至大独栋，不然盖了联排，有钱的看不上没钱的买不起，岂不是砸手上了。
大部分时候，政府规划是对的，Terrance zone确实该盖联排，sub 就该盖独栋。
新手最容易犯的错误就是不看实际情况瞎盖，一味求多。

我要买车

盖完鞋盒子，鸽子窝，半年一年卖不掉，资金成本，机会成本都找回来了，其实也算是联排的成本
双拼，或者三拼已经是极限了。连在一起的太多家，地理位置要考虑的

两个stage以内到city的联排相对好卖一些

西区南区，即使近火车站也是不好卖的

zynzakl

同样的区位，四个独栋的售价肯定比八个联排的售价低不少，而建筑成本是差不多的，同样的地价，分割费用不过是每个unit不到十万。所以建联排的利润肯定比独栋高。
这才是为什么这几年联排大行其道的根本原因。
具体到奥克兰，人口增加，市政建设跟不上，唯一的办法就是在成熟的老区增加密度。联排是必然选择。
目前市面上积压的联排还需要一两年时间消化，之后联排照样是民宅的主流。
当然，经过这一波行情的洗礼，设计更合理更美观的联排肯定会得到更多的开发商的重视。

知道两个项目，都是先拿到了独栋的RC又改成联排的。
一个是原定五个独栋，目标130万一套，160平米的四房三卫双车库。19年改成十个联排，两层两房1.5卫浴74平米，户外集中停车，每户一个车位。20年开工，22年全部卖掉，总销售额八百万。
另一个原定五个三层独栋，180平米，五房三卫双车库，目标140万一套。新方案是14个两层联排，69平米两房一卫没车位，按22年的市场定价是70万一个。23年九月拿到CCC和title，根据市场情况调价到57万，最低卖到55万，12月份全部卖完，总销售额790万。四十万一套的成本，怕啥？

亏钱的都是那些在西区南区2500一平买地，只给自己留下每个unit十万目标利润的新手，市价跌了20%就肯定赔钱。

tiancaiwt

ganma 发表于 2024-7-26 13:33
如果盖4个能和盖8个利润差不多，那谁愿意盖8个呢，盖4个独栋简单太多了

补充内容 (2024-07-26 13:36)

现在赔钱卖的就是盖6联排和8联排的那帮人。

tiancaiwt

老老妖刀 发表于 2024-7-7 04:03
条件允许的话。。直接少赚100万啊。

卖不掉是市场不好。。想当初高位时。狗窝也卖出去了。

现在的联排大多是复制黏贴的工业垃圾，属于贬值品，所以卖不掉。
真正有设计感，好区，有景的非复制黏贴品，在现在的市场上依然抢手

我要买车

snow777 发表于 2024-7-26 22:09
council的人，钱是从开发商赚的，没错！开发商的钱，又是从哪里赚的呢？不就是我们普通的老百姓买家吗！！ ...

你这就有点玻璃心了
我只是说站在另一个角度看问题，如果我是开发商，别说开发商，就算咖啡店，fish chip店，都要有钱赚吧，不赚钱，估计用不到一年就关门了
council的人是收开发商的申请费用，开发商赚钱不应该吗？开发商赔钱也是他们的问题呀，你没看房版里看那些赔钱卖地卖房的帖子不也是很欢乐吗？
pizza店的送货小哥都要赚钱的，不赚钱，外卖小哥也不会工作的，只是不同生意，风险回报不同罢了
虽说我不是开发商，但我也不会认为是某些人或者某些生意能把国家搞得几把乱
如果乱了，那应该是政府的问题，换届选举的时候自然会修正

就好像天朝那些碰瓷儿的，医闹的，科技狠活儿的，油罐车混装的，那是那些人的人品问题吗？是，但不是根本问题，不能治标不治本呀

如果这里的官商勾结都可以的话，那你说的开发商只是房产方面，那食品方面有没有咖啡造假，过期薯条鱼排的问题呢？

衣食住行，和老百姓相关的事情都是需要规则管理的，但是从房产方面，你有什么好办法让既可以有大地，good location，房子新，又可以affordable给首购买家的产品，让所有人都不欺骗老百姓，不把钱都挣了？

nz买房，并不是开发商黑心，当然，肯定有黑心的，各行各业都有老鼠屎，买房有时候是和其他买家竞争价格，并不是和开发商竞价，你看那些即便是1块钱起拍的房子，最后不也是卖了大概市场价格吗

snow777

我要买车 发表于 2024-07-07 16:23
不是说穷人活该住差房子，是比他稍微条件好一些的人把好房子抢走了
政策法规限定了成本下限，如果没钱赚，

council的人，钱是从开发商赚的，没错！开发商的钱，又是从哪里赚的呢？不就是我们普通的老百姓买家吗！！按照你这破逻辑，council监管和规则制定员工，就应该跟你们这些黑心开发商，官商勾结，一起欺骗老百姓，把钱都挣了！那将来就不是打个擦边球了，而是挂羊头卖狗肉！那新西兰跟第三世界那些发展中国家有啥区别？你们这些黑心开发商挣够了钱，国家却搞得几把乱，就把子女送到美帝或者其他法制更健全的国家，普通老百姓移民走不了，就活该住你们盖的劣质房子

我要买车

ganma 发表于 2024-7-26 13:33
如果盖4个能和盖8个利润差不多，那谁愿意盖8个呢，盖4个独栋简单太多了

补充内容 (2024-07-26 13:36)

可是盖8个，或者更多就合算吗？
水电表，贡献费，unit单价下调，
其实综合在一起，多盖unit的总售价减去总成本比造小独栋多不了几个钱的

ganma

我要买车 发表于 2024-07-26 13:25
四个独栋要比联排卖的贵呀

如果盖4个能和盖8个利润差不多，那谁愿意盖8个呢，盖4个独栋简单太多了

补充内容 (2024-07-26 13:36)
而且买地的时候按4个独栋盖的利润算法，你是永远也拿不到地的，按6栋算的和8栋算的价钱绝对比你高

我要买车

ganma 发表于 2024-7-25 21:26
问题是买地的时候就按照能分8个的价值在卖，你买来去盖4个怎么赚钱？

四个独栋要比联排卖的贵呀

ganma

问题是买地的时候就按照能分8个的价值在卖，你买来去盖4个怎么赚钱？

我要买车

paulwood 发表于 2024-7-9 17:00
像这种买桶送美女的？

哎，这桶不错呦，浴室大一点，放里面，还不耽误用shower，夏天还可以放deck上泡冷水澡，最后不要了，还可以种花种树

carter666

paulwood 发表于 2024-7-9 17:00
像这种买桶送美女的？

嗯送七仙女侍浴

paulwood

carter666 发表于 2024-7-9 16:42
没人猜你是中介，你不是转发吗，我从撰文角度猜测作者是个中介。

你说的关于小户型浴缸做成桶状的替代方 ...

像这种买桶送美女的？

carter666

我要买车 发表于 2024-7-9 12:46
我怎么又成了开发商了呢，前几楼不是说我是中介吗

话说浴室大一些，买一个大盆，或者warehouse卖的哪种 ...

没人猜你是中介，你不是转发吗，我从撰文角度猜测作者是个中介。

你说的关于小户型浴缸做成桶状的替代方案很有价值。

我要买车

剑客浪心 发表于 2024-7-9 11:52
很多年轻家庭需要浴缸给BABY泡澡，你这种黑心开发商是1分钱都会给人扣下去，还振振有词。

连FUNCTION的 ...

我怎么又成了开发商了呢，前几楼不是说我是中介吗

话说浴室大一些，买一个大盆，或者warehouse卖的哪种大号的放衣服的大桶，给小朋友洗澡也很实用的，比浴缸好，浴缸清洁起来不方便的

剑客浪心

我要买车 发表于 2024-7-9 11:21
一般小户型很少有浴缸的，只有你这种老板的生活水平才考虑浴缸的

很多年轻家庭需要浴缸给BABY泡澡，你这种黑心开发商是1分钱都会给人扣下去，还振振有词。

连FUNCTION的东西都扣下去，我不知道北岸斜坡联排的结构和防水是怎么做出来的。

paulwood

我要买车 发表于 2024-7-9 11:21
一般小户型很少有浴缸的，只有你这种老板的生活水平才考虑浴缸的

没有卖不出去的房子，只有订价过高的房子。

我要买车

paulwood 发表于 2024-7-8 09:07
本地人在意浴缸，新移民不在意。

补充内容 (2024-7-8 09:08):

一般小户型很少有浴缸的，只有你这种老板的生活水平才考虑浴缸的

bodyhaven

混乱中... 发表于 2024-7-8 14:50
目前230万的高端市场才需要用心设计，100万的中低端市场内卷严重价格就是市场，压缩成本以价格取胜才是重 ...

任何项目都是要用心设计的

混乱中...

carter666 发表于 2024-7-8 14:04
很明显这些建议都是针对分割开发的，有一些参考价值。

对自建没参考价值，因为相关问题不存在。

目前230万的高端市场才需要用心设计，100万的中低端市场内卷严重价格就是市场，压缩成本以价格取胜才是重点

carter666

混乱中... 发表于 2024-7-8 13:06
这些东西对开发来说都是可有可无的基础入门知识，开发首要考虑的是利润，反而新手入门的自建才真的有参考 ...

很明显这些建议都是针对分割开发的，有一些参考价值。

对自建没参考价值，因为相关问题不存在。

开发商首要考虑的是市场，利润是最终市场给的，不是开发商前期拍脑袋想的。

成本控制也要对应产品定位的细分市场的需求偏好。

混乱中...

carter666 发表于 2024-7-8 12:42
这些建议是站在一个利于销售的角度去思考的，有这些确实好卖，但增项是否带来溢价则事不关己，所以应该是中 ...

这些东西对开发来说都是可有可无的基础入门知识，开发首要考虑的是利润，反而新手入门的自建才真的有参考价值