给大家讲讲房产升降比例问题

我真不是孙红雷

首套房买家和小白一定要看，不要把自己放进去，我发现非常简单的比例问题很多人搞不清。。。有一部分不是坏就是蠢，当然蠢就发现一个，坏有无数。。。
首先，一个房子从50万涨到100万，这是翻倍了涨了100%，从100万降到50万，这是降了50%。。。因为用的基数不同。。。所以都是50万真金白银的升降，但是比例上看降的不多才50%。。。就好像某人说过，“房子升了30%，现在降了20%我还是赚的，又怎样？”这就是蠢。。。

其次，假设你有一个自住房，比如100万买的，算你首付50万，50万贷款，50%50%，如果市场跌了30%，跌到70万了。。。那么对于你自己来说你损失的不是30%，你损失了60% equity。。。因为那50%是银行的。。。你直接损失了50万里30万。。。你就剩下20万了。。。60%没了，这就是所谓的腰斩。。。挺住了没事，挺不住就算你卖了70万，银行50万都是要还的，你只落下20万在手里。。。

坏不可怕。。。蠢才可怕。。。不要再忽悠了。。。上升谁都喜欢。。。下降的时候都是危机，而且病来如山倒。。。



补充内容 (2024-6-30 20:06):
就第二个例子而言。。。这是50%，如果你首付比例低到20%，那么恭喜你，你已经是负资产了。。。

ling6264

lamonf 发表于 2024-10-16 09:17
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块 ...

还得再扣除印花税

我真不是孙红雷

lamonf 发表于 2024-10-16 09:17
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块 ...

思路是对的。。。

我真不是孙红雷

一个作家 发表于 2024-10-16 08:41
最后都回归到十万？

再好好想想。。。

补充内容 (2024-10-16 11:56):
你是真没被这个帖子科普到。。。

lamonf

我真不是孙红雷 发表于 2024-10-15 19:13
问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌 ...

1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
10*1.05*0.95 = 9.975
2. 大A你投入10万块，先跌停后涨停，你赚了还是赔了还是平手？
10*0.95*1.05 = 9.975

都赔一样多

一个作家

我真不是孙红雷 发表于 2024-10-15 19:13
问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌 ...

最后都回归到十万？

我真不是孙红雷

问大家两个问题：
1. 大A你投入10万块，先涨停后跌停，你赚了还是赔了还是平手？
2. 大A你投入10万块，先跌停后涨停，你赚了还是赔了还是平手？

hoolee

屋漏偏逢连夜雨啊你这是

我要买车

Regards 发表于 2024-7-4 16:04
如果考虑通胀的话，这个比例的问题将被更加放大。因为涨的时候，看着每年10%或15%很高了，但是去除通胀，其 ...

作为100%投资来考虑，说法没错

两个点

存银行，本金也是要算通胀的，存多少，拿多少利息

买房投资，有可能增值或贬值，但有房租收入和维护支出。
买房是可以借来最便宜的贷款，用来放大你的投资，这时候，就要看你在什么趋势上买入的投资房了

如果不是100%投资，全自住或者有独立两房或房间出租，亦或也希望有一天卖掉cash up，以上很多支出和通胀就没法按照需求计算了，毕竟小孩子成长的环境，学校，朋友圈，全家打理花园，等，都是生活的一部分。不能计算成本收益了

我要买车

matm 发表于 2024-7-4 13:35
亏光了怕什么，人家至少也参与游戏了啊，哈哈

你这话说的也没错

即便当年2008年登录游戏的买家，现在估计也没太差

如果2008一直没买房，等于是在网吧里看别人打游戏，还要负责充卡

Regards

如果考虑通胀的话，这个比例的问题将被更加放大。因为涨的时候，看着每年10%或15%很高了，但是去除通胀，其实没那么高。跌的时候，通胀还是往上走的，投资资本的时间成本还在那里，所以跌的15%，实际损失不止15%。所以不涨就是跌。

matm

V7 发表于 2024-7-4 10:02
这个道理都懂，只是说出来太扎心了，21年的已经赔掉了100%本金。何必说呢。 ...

亏光了怕什么，人家至少也参与游戏了啊，哈哈

Regards

evenspu 发表于 2024-7-4 11:20
总结一下就是，大额贷款，利率下行，房价涨时买。小额贷款或无贷款，房价便宜时买！什么时候便宜，就是利率 ...

自住的角度，总结的好。接下来的一年应该是全款或者高首付低贷款买自住房的机会，耐心挑，狠砍价。不过贷款高于60%，或者是为了投资还是再等等。

evenspu

总结一下就是，大额贷款，利率下行，房价涨时买。小额贷款或无贷款，房价便宜时买！什么时候便宜，就是利率在高位，且还没有开始下降时。一旦下降开始，你就要面对投资人和其他所有买家竞争了

BNC2015

楼主说的是真正纯粹的炒房。 例子里损失60%的资产是真实的。 如果，房价跌到50万以下， 就完全变成负资产了。

songinator

期货的道理嘛

V7

这个道理都懂，只是说出来太扎心了，21年的已经赔掉了100%本金。何必说呢。

我要买车

masschill2019 发表于 2024-7-4 06:19
其实你最后一段话已经点题了。

“但是你交出去的房租，再怎样，也不会有机会参与涨或者跌的，因为你还在 ...

投资客观望，那至少还有自住帐号在参与游戏

首套买家在观望，那就真的还在登录界面徘徊

游戏嘛，有人觉得会输，有人觉得会赢

买房真不是输赢的问题，如果你要把买房有输赢之分

那租房岂不是纯赔钱，给房东奉上赌资

你的大概率，其中也有小概率

买投资，更甚买自住都不会太差，再夸张点，赌场

明知赌场赢钱是小概率事件，不还是很热闹

masschill2019

我要买车 发表于 2024-6-30 21:46
反过来说，数学算法不能只是单向的吧
100万买房子
涨了30%，30万涨的也不是银行的30%，涨的是你自己投入的6 ...

其实你最后一段话已经点题了。

“但是你交出去的房租，再怎样，也不会有机会参与涨或者跌的，因为你还在游戏界面的外面，连登录游戏的资格都没有，就被吓住了”

这句话就是目前投资客的真实写照，市场低迷就是因为投资客们不想参与涨和跌的这个游戏，之前大家愿意玩儿是觉得大概率会赢会涨，而现在大概率会输会跌，大概率要输的游戏，谁愿意参与呢？

我要买车

gawen1972@gmail.com 发表于 2024-7-1 08:11
我怎么觉得全世界华人都一个样。看看身边的华人，生一个孩子的一般都2套房以上，生两个孩子的至少有个600平 ...

欧洲是穆斯林
米国是黑人
nz是岛毛
人口增长的动力来源

russellwang

鯇魚 发表于 2024-07-01 00:33
你说得中肯，正常人根本不希望大起大落。

暴涨，崩盘，速死，这些根本不是正常人应该期待的东西。

这

深入分析一下，四十年来一方面是经济发展很快，很多人迅速发财提供了榜样，一方面政治体制不变，总有变天的隐忧。所以最优解是挣快钱，一夜暴富然后去他的。洋人老钱抱个生意能细水长流好几代，华人以前不也是买地置业传几代老店么？可惜解放后回头一看，全共产了，还是捞一票狠的拉倒。
晚期来的不用说了，都成习惯了，早期来的看看国内亲朋快速发家，也不由得焦虑。

gawen1972@gmail.com

我怎么觉得全世界华人都一个样。看看身边的华人，生一个孩子的一般都2套房以上，生两个孩子的至少有个600平的大地，分割一下盖又3套房，到孩子那辈，华人找华人，哪个家庭不是2套房以上？哎！下一代应该没那么爱房，他们生来就有。

我要买车

我真不是孙红雷 发表于 2024-7-1 00:25
当然了。。。事后诸葛亮。。。09年入手赌的成分很大。。。现在连09年都不是。。。还没跌完呢。。。09年还 ...

哪有什么事后诸葛亮
都是八零后留学那一波孩子
09年正是结婚生娃前后，自己工作存了些钱，家里给点，支持一下，看着看着open home就买了，都是需求导致的行动，哪有什么投资的想法。更不要提诸葛亮了，啥也不懂，臭皮匠都不如。

其实08，09年正经的自住房也没大跌，2012年是买不下09年的价格的。
你看数据统计，2012年是涨了，那就有点属于普涨了，什么主路east coast crosslease，plaster，3b都开始涨起来了。

就拿你的老窝来说，09年pinehill能70多万就买个新房，2012年，绝对70多万买不下

鯇魚

russellwang 发表于 2024-6-30 22:44
其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么 ...

你说得中肯，正常人根本不希望大起大落。

暴涨，崩盘，速死，这些根本不是正常人应该期待的东西。

这个论坛大部分人支持这些论调，你不觉得乌烟瘴气吗？

我真不是孙红雷

russellwang 发表于 2024-6-30 22:44
其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么 ...

说的是。。。但架不住很多人是高位all in的小白。。。高买高卖，低买低卖，猫有猫道狗有狗道。。。有人接受不了啊。。。正常开发商当生意做，不正常的当赌场了。。。

我真不是孙红雷

我要买车 发表于 2024-6-30 22:55
当年首套买家，现在有几个不感慨，幸好当年在09年入手了，2012年，肯定不敢下手了，12年没买到的首购还希 ...

当然了。。。事后诸葛亮。。。09年入手赌的成分很大。。。现在连09年都不是。。。还没跌完呢。。。09年还经历过08-09年的快速降息。。。这次。。。呵呵了。。。

鯇魚

我真不是孙红雷 发表于 2024-6-30 22:27
21年10月唱多没毛病。。。10月唱空更没毛病。。。请问你是不是10月进货的傻逼之一？

补充内容 (2024-6-3 ...

有病吧？七月份分析师就大多数认为2022就会开始加息，9月份已经是全球共识了，你10月份还在唱多，整一个傻逼才是吧？

我2021根本没进货，听了你的进货的的确是傻逼没跑，哈哈。

我要买车

我真不是孙红雷 发表于 2024-6-30 22:47
你还是短了。。。房产能站我总资产多少呢？我的生意值多少钱呢？股票呢？其他投资呢？

你让房产站100%资 ...

当年首套买家，现在有几个不感慨，幸好当年在09年入手了，2012年，肯定不敢下手了，12年没买到的首购还希望重回08年场景呢

就和现在你的小弟们一样，希望2022年重演呢

你觉得2022，利息涨了三倍

今年到明年利息能涨几倍？

我真不是孙红雷

我要买车 发表于 2024-6-30 22:43
那你卖你的投资房了吗？
自住房是不是一起卖了算了

你还是短了。。。房产能站我总资产多少呢？我的生意值多少钱呢？股票呢？其他投资呢？

你让房产站100%资产的小白或首套者，一部分还是负债去买房的去冒现在大概率跌的风险你说你坏不坏？假设现在但凡有升的趋势买了能买多贵？更何况现在根本没有复苏趋势，只有大概率继续下跌。。。

补充内容 (2024-6-30 22:48):
所以这就是为什么买房买在12年也不买在09年。。。

russellwang

其实作为开发商，并不希望房价大涨大跌。如21年那样又如何呢？高价卖了房又高价拿了地，除了多交了税有什么好处？
最近挺好的，地也没多少人抢，可以精挑细选，你不卖我就等等，反正存银行一个月也不少利息。各工种天天给我请安，报个价都不忘表示一切好商量，随时可以match 。卖也不难，只要位置户型定价没犯傻，还是可以走的掉。
马上要开个项目，那条街其他几个地钱都比我贵了几十万，再加上拖了两年的利息，他保本我挣钱，他赔本我保本，打价格战都能给他打趴了。自己盖的房子，就是租，回报率也有6%，不行就等等。
这一轮，把那些高杠杆冲进来的杀了一片，很好，同行少点是好事。