置业：从买地到入住

混乱中...

引言
随着最近房市日趋稳定，越来越多的人考虑开始置业，其中考虑自建房的比例越来越高。所以随便瞎写了一些，小弟才疏学浅经验有限，在此献丑，希望能对最近想置业的朋友们有一点小小的帮助，有不对的地方也望各位建房大佬指正。本编经验只适用建自住房玩家参考，想做开发转卖的不用浪费时间现在就可以点击网页右上角的小叉叉了。

选地
首先需要讲明的是新建房和二手房完全是两个不同的体系，材料和人工的价格在承建商那里都是固定的，建房的价格并不会因为周围坏境很烂就会便宜，最终花费最烂区和最顶区的差价完全就只有购买地皮的差价。

1.目前所有新地中90%都是以下两种，第一种是＞500平的“全副地”，一般都是Single House区，第二种是300平左右的“半幅地”，一般隶属Mixed House区，独栋区的好处自然就在一个“独”字，大房+后花园永远是中产阶级的人生目标，混合区的好处是如果未来有大型公寓项目可能会多块收地，几户联合出售的时候有可能会拿到更好的价格，但就目前新开发的区来说这两种地在30年内唯一的区别就只有面积不同，很少会有人闲到拆了新房重建的。最后那种150平左右的地基本都是原本已经分割好准备建联排，中途因某些不可抗力被迫取消，最后上市出售，这种地只能盖纸片楼，除非确实有苦衷迫不得已，否则完全没有意义不建议考虑。
2.地皮最好选平缓的，落差尽量不超过1米，或者至少你要打地基的那个地方相对平缓，那种直上直下的大坡建议不要考虑了，一来挡土墙会很花钱，二来尽量避免错层，埋在土里的那段墙即使防水做的再好，屋内也会比非错层潮湿并伴随发霉。
3.买后座地皮前最好找中介要或上市政网站查地下管线图，有直接到家门口的预铺管线也可以为你省去一大笔钱。
4.买地最好买熟地，也就是周围都建好房子的，这样所见即所得，可以比较好的掌控周围环境，一来周围施工真的很吵，每天8点准时叫你起床，还是一周7天周末也叫你起床那种，每次看见那些孤零零一栋房子周围全是待开发的空地那种，想想以后周围连续每年都有新房施工的滋味就难受。二来避免邻居建房后会遮挡你家卧室阳光，亦或者你的地皮门口又冒出了配电箱和光缆井或是一些什么乱七八遭的东西。
5.尽量不要在旧区内买空地，新区住户都是新迁入的，较少出现老区那些乱七八糟的的邻居。新区地皮开发商在卖地的时候对建筑外观都有要求，有些甚至直接禁止福利署接手小区房产，铁皮窝棚或直接放个房车等影响社区环境的情况几乎不会发生，即使是买在西区和南区等几个公认不太好的大区，至少10年内小区内部环境还是有保障的。

建房
新手建房推荐使用大型品牌承建商，虽然价格比路边包工头要贵上不少，但毕竟大品牌砸什么也不能砸牌子，质量还是有保障，品牌承建商也都是MB会员，享有MB十年结构质保，品牌承建商都提供从最初做设计到最后做花园的一条龙服务，新人无需额外联系水工电工装修工园艺工，签好合同后只需看着房子一天天建成就行。

目前大大小小承建商几十几百，这里只说几个熟悉的
1.gj gardner 国内最大承建商，绝对的名牌，房屋中的爱马仕，个人认为在所有承建商中房屋设计颜值最高的，用料最好的，缺点就是贵，贵到离谱
2.signature 主打经济适用，和gardner两个极端，价格几大名牌承建商中最便宜的，用料很廉价，真的很廉价，都是最基础款，很普通的纤维水泥外墙，很普通的铁皮屋顶。
3.sentinel 一家小而精的公司，小户型通用plan设计都非常棒，小公司不屯材料，接单后材料都是现买的，建筑时长要比其他大品牌要慢很多。
4.golden home 完全特殊的存在，主打全钢框架，本人有幸进入过他们的工地，他们用的是很薄的合金钢不但韧性非常好，弯折90度不成问题，而且比实木轻很多，防虫防蛀，尤其在白蚁遍地的澳洲金属框架很受欢迎。
5.stonewood 曾经的行业老二，后破产经过几次转手收购，目前躺平不思进取状态，设计还停留在十年前款式很土气。

预算
最后，盖房肯定绕不开的预算，预算地皮按奥克兰北区均价算，地面建筑按品牌承建商均价算（包括精装修 厨电 中央空调 车道 花园绿化 deck），你如果要全套意大利大理石地面加施华洛士奇吊灯后院再做个泳池那肯定不止这个价，每人买的地和找的承建商不同，亦或是简装修和花园自建都可能使最终价格更贵或更便宜。
1.全副500地建议300平左右大5房，预算约（地100万+地面建筑115万）215万左右。
2.半幅300地建议220平左右大4房或小5房。预算约（地80万+地面建筑85万）165万左右




补充内容 (2024-6-25 16:13):
开头也说了，再重申一下，这里只是给那些希望长久居住的纯自住者，肯定不适用开发商那种纯粹盈利不自住的模式。

补充内容 (2024-6-25 16:14):
侧重点不同，和香港开发商有不同的理念也是理所当然的。

补充内容 (2024-6-26 17:26):
抱歉了各位是我唐突了，应该自我反省，跌蛆loser本来就是变着花样来捣乱的，不该自贬身份去理一群跌蛆loser。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-27 22:18
嗨嗨嗨，原来是当了开发商的财路，还是那句话，现在物价涨，技工涨，房价又卖不到2021水平，商人求利是

当啥财路啊？我盖联排为主，指望天维网友光顾我的盘还不如指望菲律宾人。
现在是盖自住房的好时候，要是钱够的话。
我只是建议，没必要去找大牌子大包，性价比不高，除非你特别有钱不在乎。你这个指导价其实是个杀猪价。
还有那个选地指南也是夹杂私货。老区分出来的地为啥不能买？周边住什么人，有什么配套，有没有公屋都清楚的很，我觉得反而是首选。要么去新开发区，选择范围还大些，你盖别人也盖，说不定你还没开发商盖的快。
何必去给屯地的接盘？这么多优势他自己为啥不盖，便宜都给你占？雷锋？要么撑不住了，更可怕的是发现地形地质有问题，盖起来成本太高。
所以要接也可以，调查仔细，狠狠的杀价。我见过北岸有半价拿的尾地，不过最后地基太麻烦，基本占的便宜又填回去了。

红鲤鱼绿鲤鱼鲤鱼

别买东北大忽悠的房子

混乱中...

嗨嗨嗨，原来是当了开发商的财路，还是那句话，现在物价涨，技工涨，房价又卖不到2021水平，商人求利是必然，必然会在材料和技工上缩水挤利润，现在买新房绝对不如自己盖来得踏实，毕竟攒了一辈子的钱买个放心才是真的。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-27 16:46
给新手推荐求稳是第一位，毕竟不是每个人都有十几年的建房经验，赶上个手不干净的监理拿建材去卖然后给你报

拿啥建材去卖啊？现在这个环境，余料有时送人都难送掉。工地上的木头，拿少了不值钱，拿多了，你是打算租吊车来偷么？就说最常用的joist，六米长39根一包，一两吨重，才值两三千块，谁发了疯来偷？
还报双倍材料，业主是傻子么？送了几包木头数不清楚？或者carter's bunnings 销售发了失心疯陪你造假送货单黑钱？要不黑瓷砖木地板吧，20来块钱一平，小学数学毕业也能算清楚要用多少平吧？又或者黑电器水件，那玩意单价高，报账用了三个灶头两个洗碗机？
最多也就是浪费，都拿整料干，切一堆子offcut 出来，再过分就是吃点回扣，框架90一平给你报个100，再多业主也不傻，随便问朋友一嘴都能露馅。
我不晓得什么隔壁帖子墙给泡烂了。墙怎么会泡烂？是水工接头没打好？或者订板螺丝穿了水管？墙都泡烂了，那得多久？八百年前墙面就会有水渍，一直没看见？再说了，打开修呗，这又不是什么难事。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-27 16:46
给新手推荐求稳是第一位，毕竟不是每个人都有十几年的建房经验，赶上个手不干净的监理拿建材去卖然后给你报

别拿MB忽悠人啦。都以为MB啥都管是吧？他只管结构问题！
现在有几个房子拿了CCC的会有结构问题？十年楼就塌了？绝大部分都是漏点水，地板响，gib板冒钉子裂缝，门关不上，车道有裂缝之类的。MB才不管你这事！

耗子位置

剑客浪心 发表于 2024-6-27 10:15
小号？我不用小号，一直没，屎盖后台应该看得很清楚吧~不像某些人，3-4个，大家都看得出来你小号是什么 ...

他的小号都是那几个？

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-27 14:06
我是开发商，但你这价说的太离谱了，一般人挣两个钱不容易，何必误导他们去交了学费？
不用放弃事业，去找 ...

给新手推荐求稳是第一位，毕竟不是每个人都有十几年的建房经验，赶上个手不干净的监理拿建材去卖然后给你报双倍材料的都算良心了，要是人家看了你的推荐结果最后房子盖成像隔壁帖子那样刚一年墙都被水泡烂了那不才是真正的缺德带冒烟吗。也可以去找廉价承包公司，价格相对亲民些，虽然和私人监理还是有些差距，但就当买个保险了，老百姓盖房子一辈子的积蓄不就图个安心吗。毕竟这些带牌子的有MB质保，就算建筑公司卷钱跑路MB协会也要负责到底的。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-26 23:52
我不是一直强调开发商直接点网页右上角的×，这是给不像放弃自己事业又想盖房的自住买家看的

我是开发商，但你这价说的太离谱了，一般人挣两个钱不容易，何必误导他们去交了学费？
不用放弃事业，去找个口碑好些的项目管理，哪怕给他吃了点回扣，定料有些浪费，也不过多花个几万块，房子也就盖起来了，比什么GJ不差多少，自己比较上心或者管理比较负责的，说不定还强点。
这适用于95%以上的房子，另外那5%比如missionbay山顶大豪宅，就去选GJ 定制吧，反正不差钱。不过这些业主也不上天维。

paulwood

russellwang 发表于 2024-6-26 23:20
拉倒吧，十几二十个工种，谁家养那么大队伍？活多时干不过来，活少时白养人？再大的建筑公司，核心队伍比 ...

确实是这样的。

paulwood

剑客浪心 发表于 2024-6-27 10:15
小号？我不用小号，一直没，屎盖后台应该看得很清楚吧~不像某些人，3-4个，大家都看得出来你小号是什么 ...

这不叫做做贼人防贼人。

剑客浪心

混乱中... 发表于 2024-6-26 17:17
贱客的小号真不少，大牌都有自己直属的施工队，利润不自己吃去转包？也就你这种炒基金的人能想出来 ...

小号？我不用小号，一直没，屎盖后台应该看得很清楚吧~不像某些人，3-4个，大家都看得出来你小号是什么

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-26 23:32
我当然不用洋人大包，我连华人大包，印度大包都不用。
用他们，那我是担了风险，利润都给他们弄走了，四千 ...

我不是一直强调开发商直接点网页右上角的×，这是给不像放弃自己事业又想盖房的自住买家看的

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-26 17:15
你肯定用的不是洋人大包，路变包工队没有品牌溢价便宜很正常

我当然不用洋人大包，我连华人大包，印度大包都不用。
用他们，那我是担了风险，利润都给他们弄走了，四千一平还做个屁开发。
身边就有人傻了八叽的用某著名连锁大包搞开发，四千多一平，钱没挣到几个，我看房盖的也就那回事，关键是也没见他能多卖个十万八万啊。现在回过味来了，急急忙忙的要去开账户找工人，下个项目要自己干了。
坐在空调屋里和西装革履的大公司喝咖啡是挺爽的，比自己在家算料，在工地和工人扯皮爽多了，可惜钱包就得受罪了，这世界，人不操心就得钱操心。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-26 17:17
贱客的小号真不少，大牌都有自己直属的施工队，利润不自己吃去转包？也就你这种炒基金的人能想出来

拉倒吧，十几二十个工种，谁家养那么大队伍？活多时干不过来，活少时白养人？再大的建筑公司，核心队伍比如木工会有，其他的不都得外包？一手转二手，没给你再转个三手就不错了。

南粤小威

我是来看评论的，哈哈

paulwood

russellwang 发表于 2024-6-26 16:49
我见识浅，没听说过大包还包拆房子的，council 费用也没听说有包的。
开土回填就算勉强包了，一定也要加一 ...

杀猪盘不杀猪难道还杀鸡给猴看？

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-26 16:40
就怕是大咖签了合同，回头转几手小咖来干的活。反正不论什么咖，都是拿CCC的，大毛病没有，小毛病给你修呗 ...

贱客的小号真不少，大牌都有自己直属的施工队，利润不自己吃去转包？也就你这种炒基金的人能想出来

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-26 16:49
我见识浅，没听说过大包还包拆房子的，council 费用也没听说有包的。
开土回填就算勉强包了，一定也要加一 ...

你肯定用的不是洋人大包，路变包工队没有品牌溢价便宜很正常

混乱中...

buyingit 发表于 2024-6-26 15:08
4000-2500=1500.
1500 x 300= 450,000

耐克T恤和kmart的T恤价格能一样吗？行了剑客别上小号了

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-26 14:19
我不是说了是全包的，你也可以半包只管房子院子你自己弄至少可以少花10万以上，原来这里的人语文阅读能力

我见识浅，没听说过大包还包拆房子的，council 费用也没听说有包的。
开土回填就算勉强包了，一定也要加一句看情况variation，不然挖出来什么宝藏，老板岂不是要一头撞死在挖机上？
这么说吧，我这2500，相当于一般的大包价1800plusgst
你说的那个造价简直是杀猪。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-26 14:15
我不是都说了是按建筑商均价，找大咖肯定贵，找小咖肯定便宜，路边随便找个工签队2000就给你搞定

就怕是大咖签了合同，回头转几手小咖来干的活。反正不论什么咖，都是拿CCC的，大毛病没有，小毛病给你修呗。上法庭你都没话说，但总感觉吃了个苍蝇。

buyingit

混乱中... 发表于 2024-6-26 14:19
我不是说了是全包的，你也可以半包只管房子院子你自己弄至少可以少花10万以上，原来这里的人语文阅读能力 ...

4000-2500=1500.
1500 x 300= 450,000

450,000 - ”至少少花10万以上“ = 35万

别人都是语文不行，你是真数学不行或是不想弄清楚，还是既不行也不想？简单说不是傻就是坏，还是又傻又坏？

你想要掀起什么浪来？

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-25 22:52
我那2500，范围和他这4000可不一样。
拆房子，设计费，出土回填，contribution （翻盖有一些但不多），车 ...

我不是说了是全包的，你也可以半包只管房子院子你自己弄至少可以少花10万以上，原来这里的人语文阅读能力太差了，难怪这论坛掀不起什么风浪

混乱中...

russellwang 发表于 2024-6-25 22:52
我那2500，范围和他这4000可不一样。
拆房子，设计费，出土回填，contribution （翻盖有一些但不多），车 ...

我不是都说了是按建筑商均价，找大咖肯定贵，找小咖肯定便宜，路边随便找个工签队2000就给你搞定

剑客浪心

russellwang 发表于 2024-6-25 22:52
我那2500，范围和他这4000可不一样。
拆房子，设计费，出土回填，contribution （翻盖有一些但不多），车 ...

平地的话，是这个价。他那个水分太大了。

russellwang

剑客浪心 发表于 2024-06-25 10:50
他那个地和房子价格里面水分都很大

人家盖的都是2500，他盖的都是近4000，你说说看。还有地也是

我那2500，范围和他这4000可不一样。
拆房子，设计费，出土回填，contribution （翻盖有一些但不多），车道，landscape。一般大包可不含这些。

russellwang

混乱中... 发表于 2024-06-25 14:30
gj就算最基础款也比其他家贵，因为他家质量把控是相对最好的，曾经有个8年前盖的房子（也是因为屋主一只

你这都什么话？砖从有一块多的中砖，也有四五块的小砖，木weather board 有五块一米，也有十块多一米，区别大了去了。倒是水泥板，基本就jh一家。便宜的砖木，造价比水泥板低！

混乱中...

261874939 发表于 2024-6-25 19:16
柠檬这是要取代土狗的节奏么。。。。

开始分享硬核知识？？？？

不敢不敢，粗浅玩玩而已

剑客浪心

paulwood 发表于 2024-6-25 19:36
别墨迹，给大家一个痛快话，你手里的150平米 俺不理 熟地有没有超过20万块钱吧？ ...

他又偷偷给出错误信息，砖木结构好？他那是省外墙油漆钱，走快工期路线。水泥板子要打钉子，补缝，磨平再油漆，每平米奥克兰外墙油漆人工不知道多少，大概我猜30刀每平米能找到。一个外墙（假设WEATHER BOARD，或OBLIQUE）不刷油漆就省了1万多刀。另外砖头不需要在外墙和FASCIAL 上打胶，省钱。

砖头真不值钱，1刀多一点一块，切砖的都是中国来的劳工，给现金结账很便宜。水泥板子JAMES HARDIE卖得贵死，只能职业木工上板子。

他那些信息藏着掩着的都是夹藏着私货。