投资房 vs 黄金 或 股票

AGLmessage

最近在想到底是投资房的回报好，还是 黄金或股票的回报好。

做了个非常粗略的比较，

投资房，从2008 到2023，15年，购入价，400000，首付 40000，15年平均利率5％，anz mortgage calculator 显示 660每周 for 15年。

房租从400 到700，线性增长。
假设一年10000地税，保险，维修开支，200 一周，没有用中介管理。基于这个数据，15年来，房子从2008年每周赔500 到2023年每周赔200，平均一下，一年赔17500。15年就是26万


15年后，房子市值800000。

80万减26万减4万，50万。

如果，2008年用4万买黄金，然后用每年赔的钱也买黄金，到2023年，我粗略算了一下应当有60万以上。

如果以上的计算是正确的，那么投资房产回报并不高。而且还耗费经历。

而且近15年，股市是好于黄金的，所以，投资股市s＆p 500 etf,省力不操心。

大家的看法是怎么样的？

AGLmessage

judo 发表于 2024-1-1 03:14
QQQ ETF今年就大涨55%，这个是科技股前100大公司的ETF。 看周图就好，下坡期间退出换tbil 吃利息，基本上是 ...

可以介绍一下怎么看图吗？ 有什么好的文章或者网站适合零基础的吗？

AGLmessage

judo 发表于 2024-1-1 03:14
QQQ ETF今年就大涨55%，这个是科技股前100大公司的ETF。 看周图就好，下坡期间退出换tbil 吃利息，基本上是 ...

请问怎么买tbil etf? Shares or investnow 可以吗？ 另外，关于 etf 或者 managed fund, tax方面，可以介绍一些吗？

judo

QQQ ETF今年就大涨55%，这个是科技股前100大公司的ETF。 看周图就好，下坡期间退出换tbil 吃利息，基本上是银行最高存款的利息了。(大胆的换psq，也就是做空qqq，反向赚钱)

澳洲的 fang.ax 也很猛，年涨100%，这个是前美国10大的科技公司ETF(苹果,微软,亚马逊,谷歌,Meta,特斯拉,英伟达,加上其他三个表现突出的科技股)，每个月权重%会修正，表现差的降低%，表现好提高%，比qqq聪明多了，至少不是白养交易员，所以最终回报非常漂亮。当然股市下坡期间果断换 tbil ax 吃利息。

最后kiwisaver也可以这样玩，找那种美股的+纯利息的。然后看s＆p500的图决定是高风险或者现金基金来回换。这样下坡期间就不用白亏了。

以上的会看简单的图观察macd周期就行，省心的看周图就好。有些股的波图非常漂亮清晰，比如meta的日图，每波都是非常完美清晰，一波半个月赚5%-10%，然后重复。或者Intel的周波图非常完美清晰，买起来非常省心。

kikilulu

CRX 发表于 2023-12-31 14:34
拼什么投资房产，投资美股. 拼颜值就好了，直接找个好媳妇，配个好老丈人，房产，股票，门面，黄金，现金， ...

如果不算后天整容的，天生丽质颜值高可是超级稀缺资源，占人群比重超级低。

CRX

拼什么投资房产，投资美股. 拼颜值就好了，直接找个好媳妇，配个好老丈人，房产，股票，门面，黄金，现金，全给你和孩子配置好了，你就负责天天钓鱼，没事约个炮，完美。

我真不是孙红雷

AGLmessage 发表于 2023-12-31 10:48
另外一个有趣的比较，这几天旅行，住在一个historical homestead, 看介绍，建于1900年代，面积 665平米，当 ...

技术的革新使得汽车，家用电器等价格被打下来了，但是资产永远是资产。。。这就是抗通胀性。。。8，90年代一个大哥大就1,2万人民币，而当时万元户都是少。。。现在人人用的起手机，大部分人能买的起车，但房子拥有率也就50 50吧。。。

AGLmessage

另外一个有趣的比较，这几天旅行，住在一个historical homestead, 看介绍，建于1900年代，面积 665平米，当时花了4000镑。(从介绍上看，应当是建房成本）

1904年1镑是4•8美元，4000镑=19200美元。
1904年18美元=1盎司黄金，19200美元大约1100盎司黄金，现在1盎司黄金大概3000nzd.1100盎司黄金约和3。3 million nzd. 以现在的建筑成本，3.3 million÷665 大概5000一平米。应当也是现在高端建筑的价格了。


所以，是不是100年来，新西兰的建筑成本通胀与社会整体通胀同步？建房负担没好也没坏（不包括土地费用）

kikilulu

珍珠小太阳 发表于 2023-12-30 09:50
想问一问大家，房产出租的收益，都有一些什么正道的避税方式，我知道的有房产维修支出，还有别的吗？ ...

维修支出不算避税吧，是维修成本可以抵税，这个具体的还是问专业会计，一般投资房都找会计做账。

黑羊

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-27 21:53
我靠，你把历史玩的很赚。。。堪称谷神界灭霸。。。所以明星个股被你踩个遍。。。想不发财都难。。。     ...

我特斯拉，英伟达， meta都踩准了，而且是all in，不过股票投资就是狼嘴里夹肉，玩的不好就是哪来的哪去

黑羊

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-29 19:01
是的，你玩投资房就是玩的别人给你交贷款，看的就是通货膨胀，你有正现金流还算收入还能继续雪球滚大滚多 ...

一点没错，房产就是玩的高通胀保值。高通胀房租能不涨？通缩还玩个球

珍珠小太阳

想问一问大家，房产出租的收益，都有一些什么正道的避税方式，我知道的有房产维修支出，还有别的吗？

我真不是孙红雷

generic301 发表于 2023-12-28 21:01
数据有瑕疵， 但是问题其实不是很大。 如果仅限一个投资房只买黄金， 都是投资， 收益率差别不是那么的大。 ...

是的，你玩投资房就是玩的别人给你交贷款，看的就是通货膨胀，你有正现金流还算收入还能继续雪球滚大滚多。。。最后看capital gain。。。IO是最佳选择，你贷款36万首付4万，这36万到你死能不能买一盒火柴都说不准。。。如果没有对通货膨胀的信仰，什么都别投资。。。投资就是建立在通货膨胀理论上的，如果一天比一天差，一天比一天通缩，持有现金多好。。。都不用投资。。。

补充内容 (2023-12-29 19:02):
到时候1盒火柴的钱能把房子拿下。。。因为贷款是没有通胀的。。。

前锋

我真不是孙红雷 发表于 2023-12-27 00:10
所以这是假设15年贷款全还清了呗？

确实是，主动定期定投这个自律程度，一般人坚持不了20年

补充内容 (2023-12-29 11:11):
期间能不卖就不错了

kikilulu

AGLmessage 发表于 2023-12-29 07:19
请问什么是IO?

Interest Only , 投资房很多都是这样操作的。

AGLmessage

generic301 发表于 2023-12-28 21:01
数据有瑕疵， 但是问题其实不是很大。 如果仅限一个投资房只买黄金， 都是投资， 收益率差别不是那么的大。 ...

请问什么是IO?

generic301

数据有瑕疵， 但是问题其实不是很大。 如果仅限一个投资房只买黄金， 都是投资， 收益率差别不是那么的大。 真正的差别其实是在后续的投资上面， 黄金不产生价值， 只是本身稀有金属属性造成的价格波动。 投资房的话， 如果改成IO， 就有了正向现金流， 对你以后的投资也会产生积极的作用。

Feature

我公主我怕谁 发表于 2023-12-28 15:34
如果你这是真实案例，一个人2008年40万投资买了一套房，2023年才值80万，那么这人不是很适合投资房产。因 ...

他投资的房子肯定不在奥克兰，就是在奥克兰最差的区，也不止这点升值

我公主我怕谁

AGLmessage 发表于 2023-12-27 08:33
这个房子是一个真实的例子，2021年可以卖100万，现在就80万。不在奥克兰，所以可能升值少。 ...

如果你这是真实案例，一个人2008年40万投资买了一套房，2023年才值80万，那么这人不是很适合投资房产。因为他选的这套房产严重跑输了大盘。要么是房子地理位置的问题，要么房子本身的问题，总之是有问题的。也许黄金或者股票或者其他品类比如虚拟货币或者一级市场，也许更加适合他。因为投资也是一种形式的竞争，是和别人比，不只是和自己比，投资任何品类标的，跑输大盘都是失败的投资。

liuyangyi

全拿股票黄金，持有期间的回撤你受得了吗，会不会app下回来就卖了。

房子流动性差，卖起来费劲，被动让你定投了。

再一个，nz房子的税收政策真的太好了， 比股票好多了， 要是美国也这个政策，大家也都买房了

在一个，现金流太重要了，你40w买的那个，后面要加个minor dwelling租出去又是个啥情况？

我真不是孙红雷

ling6264 发表于 2023-12-27 10:38
我们团队投资美股，早已盈利盆满钵满，看房地产，笑死了！

补充内容 (2023-12-27 10:38):

我靠，你把历史玩的很赚。。。堪称谷神界灭霸。。。所以明星个股被你踩个遍。。。想不发财都难。。。              

LLVV

黄金.....黄金.....

ethanwu

12年46万购入，现在市值110-115。家里第一套房。区域正常不好不差

这个08 40万 23年80万跑输大盘了

混乱中...

年收入不到一个意思的买房远好于黄金和股票

kikilulu

DaMaFan 发表于 2023-12-27 11:56
没可比性吧，股票玩好了，一年直接退休或破产。。属于轻资产，快速变现
房产就是稳定一些，长期持有，但下 ...

普通人一般都是什么都有一点，然后区别就是比例和权重不同。有的人房产比重大，有的人股票比重大一点。比特币更不敢投太多了，一般人不可能all in 一个品类。除非是专业人士。就如你说的，没有可比性，而且楼主这都是后视镜看，投资看未来，前瞻，现在复盘过去的事情，对于未来也没什么参考价值的。

pekingyjy

Why not try venture capital in the private equity industry?
坚持稳中求进、以进促稳、先立后破

jli044

AGLmessage 发表于 2023-12-27 08:33
这个房子是一个真实的例子，2021年可以卖100万，现在就80万。不在奥克兰，所以可能升值少。 ...

蛤蟆屯北区08年40万的，现在基本120左右

DaMaFan

没可比性吧，股票玩好了，一年直接退休或破产。。属于轻资产，快速变现
房产就是稳定一些，长期持有，但下个周期会涨多少呢，要是就只能跑赢通胀也没什么意思，这个属于重资产，投入高，周期长
黄金更看时局吧，短期不如看看比特币
正常人应该是百分比配置，轻重资产按照自己的能力认知配置，没什么可比的，你还能租房all in 股市还是黄金怎么的。。玩的就是心跳吗

ling6264

我们团队投资美股，早已盈利盆满钵满，看房地产，笑死了！

补充内容 (2023-12-27 10:38):
英伟达，大赚特赚

补充内容 (2023-12-27 10:39):
拼多多，一波流降级消费

补充内容 (2023-12-27 10:39):
英特尔，我是王冠，我怕谁

补充内容 (2023-12-27 10:40):
美光，我永远是龙头，其它个股靠边站

补充内容 (2023-12-27 10:41):
诺和诺德，我是减肥药之王，全美减肥，减肥，再减肥

补充内容 (2023-12-27 10:42):
美股小分队队长9位数身价带队，秒杀美股！

补充内容 (2023-12-27 10:43):
以上！以上！以上！

kikilulu

AGLmessage 发表于 2023-12-27 08:33
这个房子是一个真实的例子，2021年可以卖100万，现在就80万。不在奥克兰，所以可能升值少。 ...

别的地方不清楚，如果奥克兰2008年40万的房子，房子不是漏水房或者其他重大质量问题，地理位置但凡有普通平均水平，目前保守估计有120万。就不算那种可以分割大地或者学区溢价的情况，那样就不止120万了。投资房产还是location,location,location