Takapuna 650全幅地169万就卖了，大漏吗？

hj_win_1

https://www.trademe.co.nz/a/property/residential/sale/auckland/north-shore-city/takapuna/listing/3810899312

今天凑热闹去看了一套takapuna的遗产房，
370 lake road

169万就卖了

4月拍到215没交割

这次直接嘎腰子上了

补充内容 (2022-11-7 10:22):
隔壁368号，要价230。。。估计已经哭晕了。。。

zhong5487

hj_win_1 发表于 2022-11-10 09:16
对的，这位置极好。。。如果开发后卖150-160，会有不少买家，毕竟地段摆在那，150万绝对是个实惠价，只要 ...

200万也不是不能，但是你房子的造价就要上去很多，做出来的东西要够好，让人家总有点东西所图吧，只是盖个基础天气板铁皮屋顶新房200万是不会有人买单的

hj_win_1

lichk1ng 发表于 2022-11-9 18:23
是5 Pierce Road, Milford，这种区一定要看到海边和商业的距离，是不是步行可达非常重要，你查到的这个是 ...

对的，这位置极好。。。如果开发后卖150-160，会有不少买家，毕竟地段摆在那，150万绝对是个实惠价，只要价格到位，什么主路，什么拥堵，都不是个事。。。如果卖到200万，那估计能承受的少了，毕竟200万还有更合适的选择，一些缺点也开始要考虑进去了。。。

lichk1ng

rzrljb 发表于 2022-11-9 15:49
我也不知道290的联排什么样子，就去查了查成交的新房，我看这种独栋也没有那么高啊，200多地150平全新房 ...

是5 Pierce Road, Milford，这种区一定要看到海边和商业的距离，是不是步行可达非常重要，你查到的这个是TAKAPUNA比较差的位置，比较靠近northcote，价格会差很多。

Lake road那个一旦建好就是步行几百米海边，几分钟takapuna正中心，出门就是高速，位置极好，将来价格会很高的。

espedd

前几个月LAKE ROAD 这套房子对面有一个华人造lake road马路边的房子 卖了几个月都卖不出去，就不卖了

这里绝对是繁忙路段。自住太少，少隐私。。 开发，估计成本也是高得很，而且主路边，不好卖，买了以后更难卖。

也许就买块地屯着吧。。。。什么都不干都比干些什么的好

rzrljb

lichk1ng 发表于 2022-11-9 14:35
主要是640多的地比较尴尬，有实力的开发商看不上，没实力的买不起。

这位置不要说独栋了，你搜一下milfo ...

我也不知道290的联排什么样子，就去查了查成交的新房，我看这种独栋也没有那么高啊，200多地150平全新房子4室2卫，takapuna还不是这种大路边上，不吵，1.53m
https://www.oneroof.co.nz/estima ... ty-auckland-2180840

169w拿地，分割完了，平均1块地70w成本，盖房子成本3000一平，150平45w，5w中介费+其他的，成本120w，1.53m赚33w，gst 15%，公司税28%，到手一套20，3套60，我不算利息，全款开发，总成本360w，2年，赚60. 如果不是全款，要贷款的话，按照当前的商业贷款利息，轻松再吃掉你20-30w利润，没啥搞头。

subrina02

目前市场确实尴尬
建筑成本低的时候比如4年前，169万拿下算大漏，买来扒掉新建个400平的三层大屋，自住又舒服又方便，可能总成本也就250多万。
但现在建筑成本飙升，经济前景不明，弄个400的大房，可能130万建筑成本都拿不下来，自住的话，成本300万打底，169显得就没那么便宜了，谈不上什么大漏。
分割的话，建三个小独栋750平方，做的档次好点儿，3个做下来，全部花费加地价接近500万到550。两年后 到卖的时候还得看大环境，能不能卖上好价跟钓鱼差不多，饵放在那儿了，鱼上不上钩那得靠运气

lichk1ng

zhong5487 发表于 2022-11-9 11:48
1号不是分割，是一个在upgrade的自住房，rc中的内容都是加卫浴啊，扩建啊啥的，买在16年最高点260万

倒 ...

是的，这个价格起码是21年初的价格甚至更好，说是价格回到20年没什么大问题，这房子刷一下换个地毯啥的最基本的搞搞租出去七八百吧，正常走银行贷款hold住压力不大。

lichk1ng

rzrljb 发表于 2022-11-9 12:12
问题就是盖好了估计卖不到200+，不然这块地也不可能这么便宜，这么多开发商都有自己的小算盘，没人抢这个 ...

主要是640多的地比较尴尬，有实力的开发商看不上，没实力的买不起。

这位置不要说独栋了，你搜一下milford更差位置的在售联排之前都是290的成交，目前市场下来了在售项目也是2.5以上的开价，2m+是很保守的估计，如果两年后他盖好市场恢复了就更容易了，不过还是看他的标准，总归要建的不是太抠门。

现在确实市场不好，不过这块地是真的便宜的，做法比较多，也是有利润的。

rzrljb

lichk1ng 发表于 2022-11-9 09:49
买这个应该不是拿来出租赚租金的，这块地明显可分割啊，污水在地上，雨水在隔壁374旁边，拉过来30多米， ...

问题就是盖好了估计卖不到200+，不然这块地也不可能这么便宜，这么多开发商都有自己的小算盘，没人抢这个项目，说明了市场的反应

subrina02

小独栋，每个215的地建个200平方一个小独栋
200万+以上出价的买家也是很勇敢的
市场下行期，
200万的预算已经能有很多选择了，
干嘛买这么憋屈的小独栋

zhong5487

lichk1ng 发表于 2022-11-9 09:49
买这个应该不是拿来出租赚租金的，这块地明显可分割啊，污水在地上，雨水在隔壁374旁边，拉过来30多米， ...

1号不是分割，是一个在upgrade的自住房，rc中的内容都是加卫浴啊，扩建啊啥的，买在16年最高点260万

倒是对面的399号，是个分割盘，21年初265买的，但是有911的地，割了8个联排算下来3000左右一平米

这套370号，170买的，算下来好像2800一平米，确实不贵，但是也就是现在的市场，没办法。房子太破，利率又高，全要拿现金顶起来

逛来逛去

这就是个没有什么疑问的漏.....

lichk1ng

zhong5487 发表于 2022-11-7 15:19
话说这套169万，想要住人出租还需要来个10万吧，等于180万下去了，感觉拿个10年八年下来差不多也就能卖个 ...

买这个应该不是拿来出租赚租金的，这块地明显可分割啊，污水在地上，雨水在隔壁374旁边，拉过来30多米，需要花点成本但对这个项目来说可以接受，盖三个小独栋稳稳的每栋200+，刨除成本至少有200万以上的毛利吧。

分割条件当然是372和374更好一些，但无论如何也好过旁边开价230万的368吧，几乎一模一样条件的1 Rewiti Avenue就在旁边拐进去一点，不是主路会更好一点，但这可是16年260万拍掉的，我刚看RC已经就绪想来也是一样的打算，这块地169肯定血赚。

xuloli

vehicle 发表于 2022-11-8 08:15
takapuna，milford确实从来不便宜，但不觉得这个房子放在2016年能卖160万，毕竟就在最繁忙，最嘈杂的路口 ...

这个估计差不多，这个价格就是20年左右的价格，16年和21年两波顶点就买不到了

zhong5487

nanaBB 发表于 2022-11-8 09:28
建个不错的3层房大概多少钱？

这块地我觉得2层就够大了，第一层就可以做到200多平了，不过三层的话会有很好的景，基础款3000刀一平，豪华款5-6000千，大小和豪华程度肯定丰俭由人了，但是百万的建房成本那是一定要的

nanaBB

zhong5487 发表于 2022-11-6 13:08
Sunnynook那个属于纯开发盘吧，takapuna这个雨水还挺远。又是大主路，开发不一定合适，买来拔了盖个三层 ...

建个不错的3层房大概多少钱？

zhong5487

hj_win_1 发表于 2022-11-8 09:13
那路从早到晚的繁忙，要开发，road control都要扔几万进去，但最后还是买家买单。。。那里分几套，卖150 ...

150万太便宜了，没什么搞头，卖200万一套差不多，还能赚点钱，分三个可以做到200平米一套，算下来这个项目成本会在420-450不等，必须卖100高或者200一套才有的赚

hj_win_1

zhong5487 发表于 2022-11-8 09:04
我也不是太懂，但是这房子路边黄线，雨水在主路交通灯附近隔的太远，分割起来交通管制，接雨水感觉会是个 ...

那路从早到晚的繁忙，要开发，road control都要扔几万进去，但最后还是买家买单。。。那里分几套，卖150多万一套，那地区的新房，感觉卖起来还是稳的。。。不愁卖不掉。。。

zhong5487

低端人口 发表于 2022-11-7 23:56
这个640多的大平地为啥不考虑分割呢，3独栋或者5个联排不难的，南区大把现成案例，当然这个位置搞高密度 ...

我也不是太懂，但是这房子路边黄线，雨水在主路交通灯附近隔的太远，分割起来交通管制，接雨水感觉会是个天价，又不是一下能分个10个8个，贵也就算了，比较理想就是装修一下出租着先，要不拔了盖个好房子自己住

vehicle

V7 发表于 2022-11-7 12:10
大家都是失忆了吗？！16年那波这么大的地takpuna milford根本就买不到，我参加拍卖，500的地，140万都没 ...

takapuna，milford确实从来不便宜，但不觉得这个房子放在2016年能卖160万，毕竟就在最繁忙，最嘈杂的路口旁边，屋况又差，还需要后续投入。你说的16年能卖160万的，应该是正常的小路上 屋况至少平均线以上的房子。而且2017年到2019年价格一直阴跌，价格未必比2016年高，到了2020年第一次lockdown结束，价格才有明显涨幅，所以2020年，这个房子大概的价格在170万，应该差不多

Jan90

zhong5487 发表于 2022-11-7 12:26
楼上几个都不好好读一读人家写的内容吗，他是说就一个RC和海神拍，后来海神退出，RC买了 ...

哦！原来豆腐教教主是阿海！能解释一下豆腐教是什么吗

低端人口

zhong5487 发表于 2022-11-7 15:19
话说这套169万，想要住人出租还需要来个10万吧，等于180万下去了，感觉拿个10年八年下来差不多也就能卖个 ...

这个640多的大平地为啥不考虑分割呢，3独栋或者5个联排不难的，南区大把现成案例，当然这个位置搞高密度稍微有点不太对头了。。。

Xcellent

翻了下附近的成交价，最近几年成交的全幅地就没看到低于200万的，这个房子有啥好讨论的呢，妥妥大漏啊

鯇魚

大地破房………不奇怪

zhong5487

matm 发表于 2022-11-7 14:34
16年就是很一般的中等区，7/800地的都能轻松超过这个价钱。要买的不对路，拿个大几年，别说翻番，刨除利 ...

话说这套169万，想要住人出租还需要来个10万吧，等于180万下去了，感觉拿个10年八年下来差不多也就能卖个220-240下来，算下来也赚不到太多钱，除非花大价钱翻新可能可以卖的高点

matm

V7 发表于 2022-11-7 12:10
大家都是失忆了吗？！16年那波这么大的地takpuna milford根本就买不到，我参加拍卖，500的地，140万都没 ...

16年就是很一般的中等区，7/800地的都能轻松超过这个价钱。要买的不对路，拿个大几年，别说翻番，刨除利息什么的没怎么增值的也不少见。

rzrljb

Bhive 发表于 2022-11-7 14:01
如果之前215万买家毁约没交割，现在卖了169w，那么之前买家除了丢了deposit 还需要补差价吗？ ...

可以告之前的买家让他们补差价

Bhive

如果之前215万买家毁约没交割，现在卖了169w，那么之前买家除了丢了deposit 还需要补差价吗？

zhong5487

楼上几个都不好好读一读人家写的内容吗，他是说就一个RC和海神拍，后来海神退出，RC买了