不懂就问：建townhouse的大致流程

xiaomobrave

请问建几栋townhouse的大致流程是怎样的？
我所理解的流程可能是：找一块地，设计，到council审批，然后贷款找建筑商，开建。
那么具体的流程是怎样的？需要多久周期呢？

本人新手菜鸟一枚，请各路大神不吝赐教。谢谢。

lin

bodyhaven 发表于 2022-9-26 10:08
现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计 ...

很专业！谢谢分享

喜诚木工

真有人在sky学分割开发 长见识了 还是零基础

russellwang

只要弹药充足，不怕麻烦，一切都不是问题。
审批一年，最近听说快多了。建设一年。

Jimmy1025

其实流程大概你了解了也只是了解，实际你去操作了就是实际问题解决问题，感觉勇气相当足，小白就敢上townhouse，我们这些所谓业内人士，你让我现在去基督城搞townhouse我都不一定敢过去，毕竟奥克兰的都和基督城不太一样了.....奥克兰大部分专业人士也是遇到问题解决问题，每次分割每次盖房都是不一样的问题，在奥克兰建房遇到奇葩council 人和事谁都能侃上一整天了.....

rzrljb

小呢呢 发表于 2022-9-29 08:01
昨天有大神说 纽西兰是资金的避风港！大佬们同意吗？

不同意呢，因为如果资金避风港，那资金就会流入nz，而nz的汇率就会上涨，但是事实上，nz汇率已经跌的不成样子了

红叶疯了

发现都很专业 果然都是大佬

小呢呢

昨天有大神说 纽西兰是资金的避风港！大佬们同意吗？

雪2003

你这个习惯要改一下 直接去网站找 上这个论坛能问到什么 如果英文都不会那就不要弄了 被人坑的几率更大

DeAthWoOD

新手别碰Townhouse，特别是别碰老区分割盘...分割盘有很多突发事情都是不可预见的，比较考验你的关系和经验。

zynzakl

陌生的香港人 发表于 2022-9-26 10:47
人家就來問問確定流程 也不是什麼免費諮詢 不過是討論而已 集思廣益 至少我和bodyhaven 兄說的應該都差不 ...

倒不至于会有人做坑，主要是论坛里面你老兄这样的专业人士太少，半吊子太多。一知半解，道听途说，听风就是雨。流程没什么好打听的，随便找个贷款中介了解一下建筑贷款需要的文件，找个QS要个需要准备的材料list，都比在这里问强多了。了解了流程又怎样？看人做一遍自己就能学会的手艺并不太多。很多事只能自己去体验，很多坑只能自己去跳一遍。

陌生的香港人

zynzakl 发表于 2022-9-26 08:43
至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的 ...

人家就來問問確定流程 也不是什麼免費諮詢 不過是討論而已 集思廣益 至少我和bodyhaven 兄說的應該都差不了太多（雖然其實我也沒說什麼)  為什麼說就不敢信呢 大家和樓主也不認識 不至於做個坑給他  就是要給坑也騙不了像你這樣的江湖老手哈 肯定會有人出手指正的

說回你的徒弟 他實在比較好運 可以拜你為師  但樓主是基督城的 你要是那邊有業務也肯請我相信他可能也有興趣的    

xiaomobrave

bodyhaven 发表于 2022-9-26 10:08
现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计 ...

第一次做可能会打包给公司，尽管这样费用可能会高一些。关键是loan complany并不允许owner自己做project manager吧？

xiaomobrave

bodyhaven 发表于 2022-9-26 10:08
现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计 ...

太好了！ 思路更加清晰了！谢谢你。希望将来有机会合作。

xiaomobrave

zynzakl 发表于 2022-9-26 09:43
至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的 ...

前期的各种咨询是我做决定的基础，我愿意听到很多人的意见，正面的和负面的，然后综合起来，最后做决定。
论坛就是一个很好的征求意见的途径之一，但不是唯一。
所有的留言我都会看，会甄选，有些可以相信，为什么不呢？
你并不了解我的经历，所以请不要假设我没有踏踏实实的去做。
谢谢你的回复。

bodyhaven

现在入市你要严格控制买地成本。在买地之前做好feasibility analysis, 看这块地的产出和投入。做设计跟设计师讨论周期和procurement method, 做rc， epa， bc，这期间你需要很多种consultant，包括但不局限于surveyor, geotech engineer, civil engineer, planner, traffic engineer, structure engineer, 甚至于acoustic engineer, fire engineer, qs, landscape architects, urban designer, arborist, 取决于你要建多少栋和地的情况。需要的话可以做marketing先预售，但是qs要做好不然容易出问题。epa批下来可以先做public driveway, sw ww retaining wall，consent批下来以后开建，如果你是design build直接交给大包公司，或者找建筑公司包construction。如果你是自己找人建，你需要contract engineer和construction manager, 小项目你自己可以充当contract eng但你要懂很多site和合同上的东西，大项目registered architect或者qualified qs可以做。建完了申请ccc下title卖房。
新手的话最好选择risk都在建商那边的procurement method，比如design build. 你只需要承担卖价风险，不需要承担建筑施工期间的各种意想不到的惊喜。当然，建筑合同里会有很多tags，会把一部分风险转移回client，这也客户需要承担的。好好读合同。

补充内容 (2022-9-26 10:16):
修改一下，小项目你也不能当contract engineer, 我是指你能付款给每个payment claim, 但是你无法发certificates和PCC，小项目应该就不要contract eng了。

zynzakl

至少上百万纽币的投资，就靠来论坛免费咨询决定？听到的你敢信吗？
想做开发没问题，踏踏实实去做。我招的一个小伙子就是这样，家里给了点钱，想做开发又没有经验，来我这里打工，做site manager，起薪五六万，在工地见什么问什么，地基屋顶水工电工谁都问，起早贪黑任劳任怨，帮忙卸货，收拾垃圾。估计最多一两年他就可以单飞了。
去做，而不是在论坛上请教“大神”。

zynzakl

vincentchean 发表于 2022-9-25 19:19
问个哪里有鸡腿卖，一堆人回答鸡腿不如猪排好呢

he asked not where sell chicken, he asked where can get free chicken

鯇魚

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 23:56
要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官 ...

为了未来一代年轻新西兰人还有盼头，以及新西兰还能继续引入有用的移民有地方住，我觉得MDRS还是应该大力推进。

只是炒地皮的会亏一些

vincentchean

问个哪里有鸡腿卖，一堆人回答鸡腿不如猪排好呢

xiaomobrave

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 23:56
要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官 ...

是的。council在死磕，但听说到最后可能会有一个妥协的结果，高密度发展还是最终的方向。
目前基督城有一些土地是可以盖townhouse的，我已经在看了。
先讨论一下，可以的话就先从小型的开发开始。

陌生的香港人

xiaomobrave 发表于 2022-9-24 18:13
总算等到了专业人士以及专业的回答。
所以大致的流程就是：买地；设计；然后提交申请RC, BC；下来之后就 ...

要多久這個很難說 基本你想建越多時間越久  也要看整體設計/資料準備得足夠否 也看council 忙不忙 審批官員是不是變態等 涉及很多因素  

只是 你們基督城衙門上週才剛剛否決了中央政府的MDRS 呢 真勇敢哈 奧克蘭和威靈頓倒是乖乖的就範了 現在不知道工黨政府會不會霸王硬上弓派巡按(commissioner) 強制執行... 所以 還是先找真的可以建townhouse 的地再說 不然你那邊還是很多地只能死死的需要至少450平方米才能建一個房子呢  多一個獨棟都難 更不要說townhouse 了

补充内容 (2022-9-24 22:57):
https://www.rnz.co.nz/news/natio ... rnment-housing-plan

xiaomobrave

bluesky771014 发表于 2022-9-24 18:20
如果你是完全没有接触过建筑行业，最好跟一个建造商现场经理走几个项目，联排比独栋要注意的东西更多，而且 ...

好的，谢谢。联排比独栋要复杂一些，可以请教具体复杂在哪里呢？因为房子之间的公用墙体？

bluesky771014

如果你是完全没有接触过建筑行业，最好跟一个建造商现场经理走几个项目，联排比独栋要注意的东西更多，而且投入也大。当然，如果你不差钱就想自己玩，那就当我没说。

xiaomobrave

陌生的香港人 发表于 2022-9-24 11:21
大概就是這些了 你還想知道什麼呢？

补充内容 (2022-9-24 11:49):

总算等到了专业人士以及专业的回答。
所以大致的流程就是：买地；设计；然后提交申请RC, BC；下来之后就着手申请贷款；开建，对吗？

那么一般从申请到RC, BC下来，大概需要多久啊？
坐标基督城。

zhong5487

一个低配基础项目下来400万左右，连地带盖，哪怕你有200万，那也还需要贷款200万，你哪怕能从银行贷，全出租也就刚刚够cover贷款吧，都卖了，价格最近也不理想，而且还要缴税，算下来好像也不是太合适

既然是小白有机会趁便宜再囤1.2个地放那里好了，最近没什么好折腾的，如果你现金拿的出来至少项目总和百分之70.80，那就去弄，没啥风险，你高兴就好

kikilulu

alike0932 发表于 2022-9-24 15:01
如果这会在论坛上问这种问题，我对你最好的建议就是把手头上的钱存定期才是最好的投资。 ...

的确是这样，话说定存利息又涨了，一年期的都4.1%了。before tax的。

moonIlight2013

261874939 发表于 2022-9-24 13:18
说实话，这是付费内容了。。。如果是预测房市、猜测老鲍的心思、经济方面的房版还是吊打市面上各种专家的。 ...

他明显不是想买房，估计想把自己手中地建成townhouse卖了赚钱。

alike0932

如果这会在论坛上问这种问题，我对你最好的建议就是把手头上的钱存定期才是最好的投资。

V7

hillli 发表于 2022-9-24 14:09
老实说，小白不要搞开发，独憧玩玩就好，当然除非你弹药充足，真心话

主要是周期太长，赶不到点子上。