想问下大家说的高杠杆

英雄爱江山

想问下大家说的市场下行的情况下别做高杠杆，请问下具体多少才算高呢？
比方说我年收入10w,背了100w贷款，这算高还是低啊？
有没有什么具体的标准吗？

nzrover

你把你一年税后收入减去你的必要和不必要消费，剩下来的钱除以0.08 就是你今后一年能承受的最高贷款额。8%的压力测试已经是很没压力了。

plasticbeach

英雄爱江山 发表于 2022-7-19 10:37
谢谢回复。
那就更严谨点，年总收入（包括额外收入，股票房租啥的）10w，然后背了100w贷款，这算高杠杆吗 ...

算的 才10w 收入 利息再涨一点 你都不要吃饭了

雪2003

英雄爱江山 发表于 2022-7-20 14:27
澳洲房贷也6%了啊

现在kiwi的首选是阿德莱德 然后墨尔本 ，悉尼不考虑  布里斯本都是岛人喜欢去

红叶疯了

阿苏2016 发表于 2022-7-20 17:39
做生意很难确保每年收入稳定啊。
现在这个利率已经把每周的收入全都搭进去了。
如果再高，肯定得从备用金 ...

几十万后备资金都挺不住的话 我估计没几个行的了 除非家里有矿

阿苏2016

红叶疯了 发表于 2022-7-20 14:27
晕 几十万急用 你这个急用的备用资金应该够你扛过去了吧

做生意很难确保每年收入稳定啊。
现在这个利率已经把每周的收入全都搭进去了。
如果再高，肯定得从备用金里拿钱了。如果生意走下坡路，恐怕要拿出去的更多。

阿苏2016

无色咖啡 发表于 2022-7-20 15:14
你应该ok了，几十万基本可以维持3年以上得房贷了，这三年你还是在赚钱得。
我身边有很多杠杆拉到满，基本 ...

主要吧，做生意，谁知道明天是赚是亏，我是比较悲观主义者，所以多留点备用金总是好的，总不能中年老男人还找爹妈借钱吧。不过我也和父母打过招呼了，万一万一有情况，可能也得找爹妈借点。

买这房子其实我多少还是有点无奈，刚需，明知道明年房价才会跌到一个合理的水平但是没办法。
而且我在看新店铺。初期恐怕也要搭进去不少。

英雄爱江山

雪2003 发表于 2022-7-20 13:38
我知道的那个人是 自己有房子 去年还买了一套投资房 两个人就普通上班族 今年review的时候给银行通知至少 ...

请让你那个朋友联系我我正在看投资房

Regards

kikilulu 发表于 2022-7-20 15:40
2008年09年房子跌大概2成，产生很多负资产了，毕竟那时候首付要求低，当时07年底还没有海外限购，没有pr  ...

我当年也没听说过按时还本付息的会被银行要求补equity。这种时候就是没事别折腾，也不要轻易换银行，老老实实还本付息。

但是…

如果你不是土豪，一定不要提前还款。就按最低还款额还本付息，有多的钱放在offset或者revolving以备不时之需。

我问了下银行，现在变成interest only 要把所有贷款从新申请，按现在的风控要求从新审，不是改一下而已。需要改interest only的人大概率连现有贷款都申请不下来。连原先提前还款多还的那部分额度想再贷出来都要重新审。以前我一个email就拿到的钱现在得填一大堆表。我一个朋友刚刚因为top up 被要求把信用卡都取消了！

红叶疯了

angelee123 发表于 2022-7-20 15:48
没钱的肯定不补呀，补也补不上

但是补不上不意味着人家不正常还贷，只要正常还贷，银行还是躺赚，逼着人 ...

应该不会被要求补吧 只要正常还款 我覺得要是要求补的话那绝对暴跌

angelee123

kikilulu 发表于 2022-7-20 15:40
2008年09年房子跌大概2成，产生很多负资产了，毕竟那时候首付要求低，当时07年底还没有海外限购，没有pr  ...

全新西兰多少房子经得起跌20-30%低于银行贷款，真是要补equity，就以新西兰的工作效率，从熊市走到牛市，他都联系不完所有的屋主

所以我觉得，无论跌了多少，只要你按时还款，没人会随便来找你事

真跌了超过20-30%，那时候就是大衰退，银行不愁没有断供房，那会银行有功夫理你这些按时还款的，求爷爷告奶奶巴不得你别给他们打电话说断供呢

什么时候，按时还钱的客户都是优质客户，大衰退的时候尤其是

关键是，我的lvr30%，无论如何我是一点都不急的，我要是都被压死了，估计也没多少人还活着了

angelee123

rzrljb 发表于 2022-7-20 15:37
没有要征收房子，只是银行有权要求你补钱，因为你的抵押物已经不够它借给你的钱了 ...

没钱的肯定不补呀，补也补不上

但是补不上不意味着人家不正常还贷，只要正常还贷，银行还是躺赚，逼着人家补，人家没钱，最后法拍，银行吸收损失？

我还从没听说过谁，在没有卖房，没有换银行，正常还款的情况下，被要求补充抵押物的，当然了，这里说的是住宅，商业上不少，但也是要具体到每个case，因为本身风险大很多，自住房就算跌了30%，银行也知道挺过几年还会涨回来，商业贷款挺不住的话，几乎是完全收不回来的，所以就算出现还款问题，你去找银行谈，银行比你还想帮你解决问题，真出了一堆坏账，银行自己受不了

所以住房贷款，银行从理性角度，根本没有动机去随便找一个正常还贷的人的茬让你补equity

kikilulu

angelee123 发表于 2022-7-20 15:23
我没听说过要补的，有没有银行人科普一下

银行要的是钱，只要确定你还在还贷，征收你房子干啥，mortgage ...

2008年09年房子跌大概2成，产生很多负资产了，毕竟那时候首付要求低，当时07年底还没有海外限购，没有pr 的强制20%首付，有pr 的可以根据收入谈首付比例的条件。谈到多少，具体看收入情况。当时按时还款的人不会被要求补钱。我身边没有被要求补钱或者强制拍卖的。前提是要按时还款，不要引起银行注意。现在真的是不知道银行什么政策了，毕竟那已经是十几年前的事情。银行的政策会随时改变。

rzrljb

angelee123 发表于 2022-7-20 15:23
我没听说过要补的，有没有银行人科普一下

银行要的是钱，只要确定你还在还贷，征收你房子干啥，mortgage ...

没有要征收房子，只是银行有权要求你补钱，因为你的抵押物已经不够它借给你的钱了

angelee123

妙隆 发表于 2022-7-20 15:27
这样背债太多，没有增加收入的情况下。会被拖垮的

肯定不少会被拖垮

但没办法，自己不量力而为的人太多了

rzrljb

英雄爱江山 发表于 2022-7-20 15:19
这个应该不用补的吧，除非你换银行或者换利率，只要你还在还钱银行管你房子跌了多少 ...

银行分分钟给你打电话

妙隆

angelee123 发表于 2022-7-20 15:18
对呀，如果没有外财，稍微长点利息就得去找银行谈interest only 了

再多涨点，基本上就挂了 ...

这样背债太多，没有增加收入的情况下。会被拖垮的

angelee123

英雄爱江山 发表于 2022-7-20 15:19
这个应该不用补的吧，除非你换银行或者换利率，只要你还在还钱银行管你房子跌了多少 ...

我没听说过要补的，有没有银行人科普一下

银行要的是钱，只要确定你还在还贷，征收你房子干啥，mortgage sale？ 到了市场上再被杀一下价？明明人家好好还贷，现在非要法拍把lose坐实？

Pltr

雪2003 发表于 2022-7-20 13:38
我知道的那个人是 自己有房子 去年还买了一套投资房 两个人就普通上班族 今年review的时候给银行通知至少 ...

同情一下！但不怕，哪里跌倒哪里站起来，人生不怕试错！在发达国家只要是个正常人，都有机会品尝“资本主义周期性”毒打的机会

angelee123

无色咖啡 发表于 2022-7-20 15:14
你应该ok了，几十万基本可以维持3年以上得房贷了，这三年你还是在赚钱得。
我身边有很多杠杆拉到满，基本 ...

如果可以，基本上随时手上都得留10万左右的闲钱，不确定的风险太多了，咱们这个年纪都是家里的顶梁柱，风险都得自己提前准备，不能指望父母呀

英雄爱江山

rzrljb 发表于 2022-7-20 15:05
举个极端的例子，你100w买房，20w首付，结果跌了20%，跌倒80w了，从这时候开始一切风险全是银行的了，跌 ...

这个应该不用补的吧，除非你换银行或者换利率，只要你还在还钱银行管你房子跌了多少

angelee123

妙隆 发表于 2022-7-20 15:14
你这是按照税后到手10w算的。 已经不够开支了

对呀，如果没有外财，稍微长点利息就得去找银行谈interest only 了

再多涨点，基本上就挂了

无色咖啡

阿苏2016 发表于 2022-7-20 13:39
我贷了120W，
手里存了几十万应急用……
然后把利率锁定在了2年5.39。

你应该ok了，几十万基本可以维持3年以上得房贷了，这三年你还是在赚钱得。
我身边有很多杠杆拉到满，基本每周现金流都是0或者负数得，这样才比较可怕。现在现金贬值，但是，手上还是留十几万闲钱比较安全

妙隆

angelee123 发表于 2022-7-19 10:43
说实话，不低了，如果贷款30年 利息涨到7% 每周要付1500+

你的可支配收入只剩下400刀，还得包括维护，水 ...

你这是按照税后到手10w算的。 已经不够开支了

rzrljb

红叶疯了 发表于 2022-7-20 14:54
银行还让补钱进去？？真假的。我没听说过呀 我寡闻了

举个极端的例子，你100w买房，20w首付，结果跌了20%，跌倒80w了，从这时候开始一切风险全是银行的了，跌全是跌银行的钱了，你断供银行拿你也没办法，因为你的押金已经没了，怎么可能会不让你补钱呢，肯定是没到这一步就让你补钱了

V7

房奴甲 发表于 2022-7-20 14:11
我现身说法曾经挣五万多贷款二十大几万，一个人吃饱了全家不饿，招了两个房客，我每天自己做饭绝不外食，那 ...

贷款20多万都这样啊。。。。

红叶疯了

rzrljb 发表于 2022-7-20 14:47
有备用资金当然好，但是不能放松警惕，如果你杠杆高的话，房价下跌会导致你本金不够20%，这时候银行会让 ...

银行还让补钱进去？？真假的。我没听说过呀 我寡闻了

rzrljb

红叶疯了 发表于 2022-7-20 14:27
晕 几十万急用 你这个急用的备用资金应该够你扛过去了吧

有备用资金当然好，但是不能放松警惕，如果你杠杆高的话，房价下跌会导致你本金不够20%，这时候银行会让你补钱，你的备用资金就会被吃进去。福无双至祸不单行，你越怕什么越来什么，在经济不景气的时候，你的工作/生意不景气，你租客的工作不稳定/人口外流招不到租客，利息上升，房屋贬值都可能同时发生，所以一定要做最坏的打算

anzbank

雪2003 发表于 2022-7-20 13:42
这么弄结果就是晚上车买投资房的人要给赶出市场 得利的还是10年前买投资房的人 贫富差距越来越大 没房子 ...

利息不能抵税把指望买房养老买房的年轻人彻底搞绝望了，只能看着前辈们吃香喝辣自己却无处下嘴。既然那点养老金肯定不够，买房坐等升值又不再可行，不如早早跑路把自己的生命和技能尽量多卖点钱为老了做准备

红叶疯了

阿苏2016 发表于 2022-7-20 13:39
我贷了120W，
手里存了几十万应急用……
然后把利率锁定在了2年5.39。

晕 几十万急用 你这个急用的备用资金应该够你扛过去了吧