玩犊子了69 Kennedy Avenue, Forrest Hill

红叶疯了

69 Kennedy Avenue, Forrest Hill。  169万直接pre aucrion拍掉  4个大卧室 800多的地. CV 145万

jli044

261874939 发表于 2022-1-30 16:39
其实他算得挺对的，但就是会让想买自住房的上火。。

总说买生意炒股票比买房收益高，
好像没有风险似的。
外行买个生意，开餐馆，现在的形势。风险会比买房小？
要不就是买基金股票，好像银行升息对股市没有影响似的。

261874939

jli044 发表于 2022-1-29 14:00
别算了，好多人看了会上火的。
你应该顺着他们的思路，鼓励他们卖房买基金和股票赚大钱
买房不如p2p之类 ...

其实他算得挺对的，但就是会让想买自住房的上火。。

MCM-FLO

1月30日AUCKLAND CITY ，20.7% 的房子是在100万以下的； 53%的房子在150万以下；69.5%的房子在200万以下；86.6%的房子在300万以下。（仅不包括公寓）

jli044

阿苏2016 发表于 2022-1-24 19:31
来，咱们细算下，假设他330W在2017年买入其中130W首付，200W贷款，460W今年卖出，扣除2%的中介佣金（可能 ...

哥们，你开过餐馆吗？
你问问如果外行花60-70万
在现在的形势下能有那么高的利润吗？
每年利润30万不交税吗？
店里小工都大赦拿pr了
不涨人工，抢的过建筑工地吗？

jli044

vehicle 发表于 2022-1-24 12:58
看了这么多讨论，算一算，其实这个屋主的投资收益也是说的过去的。
之前有个帖子假设这个屋主是80%的贷款， ...

别算了，好多人看了会上火的。
你应该顺着他们的思路，鼓励他们卖房买基金和股票赚大钱
买房不如p2p之类的赚钱

russellwang

这事原因也很简单。
上一波北岸涨的太狠，还有很多有问题的房稀里糊涂的被卖给了不懂行的人。当年还流行人在国内，电话拍卖呢。我几个那段时间移民的朋友都买的很失败。我们半懂不懂的要买大地，结果一个买了个历史文物，一个买了个阴坡，高度差快三层楼，一个买了个带季节性河流的，一个买了crosslease，本人买了个single zone。地都挺大，全是废的。
只能感叹中介无良，自己有眼无珠。他们有的前几年憋不住亏着或者平价出了，有的等到本次行情找到了接盘侠。搞不好这个房东这会正在家庆祝呢，他居然还挣了！

russellwang

阿苏2016 发表于 2022-1-24 10:31
2012年就在银行到现在还觉得8%年收益很高？
请问你是哪家银行的？不才我的同学从民生到兴业再到招商都有 ...

20年银行从业，负责任的说，近五年以来，低风险的投资，8%相当高了。
远的不说，十年前，国内10-12%的地产或者政信信托，基本可以视为低风险，是普通人最好的投资标的了。股权类那是虎口夺食，风险太高。
这几年，很不幸，信托收益降到了七八左右，但是风险大增，暴雷不断，早已成了高风险。我个人从15年开始就不伺候了，看谁都不靠谱。至于新兴的p2p之类，那直接就是割韭菜。反而不如去做做一级，一级半市场，高风险毕竟高收益，盈利模式清晰，值得博一下。
现在实质上的低风险，也只有主流银行r2以下自营理财还可信，两三个点吧。如果国内有人告诉你五个点无风险，你要仔细想清楚。如果说有十个点，你可以直接叫他滚蛋了，那就是骗子。

阿苏2016

Kuo 发表于 2022-1-24 17:00
目前的CV不是2017年出的吗，难道2020年还出过一次？

我是说我看上的房子，不是这套，也不是奥克兰的。
去年11月之前，大概房价在2020年CV的150%左右，最高的时候可以翻倍，
而且是哄抢，中介也是各种抬价。
但是目前基本也就是高CV 10%左右。而且很多都是去年6月到7月买入的房子，持有不到一年。
所以我的观点是今年房子不会再涨了，可买可等。越贵的房子涨幅越少。
而且奥克兰之外很多地方是新房比二手房便宜。
至于分析的对不对，看情况发展吧，看官自辨。

阿苏2016

Elddies 发表于 2022-1-24 17:54
100万里已经包括利息了，买基金买生意是要花自己钱去买的，买房都是拿银行的钱，自己基本不掏钱。

赚了 ...

来，咱们细算下，假设他330W在2017年买入其中130W首付，200W贷款，460W今年卖出，扣除2%的中介佣金（可能不止），大概到手450W，5年偿还金额总共约1.06*12*5=64W。5年的地税约为2.5W，大约贷款还欠银行183W，所以大概数字是450-64-183=203W，一些闲七杂八的持有费用每周按100算，5年下来差不多3W吧，这样就剩200W吧。因为首付130W，所以大概净利70W，对比投入的130W，5年的回报率大概是53%。按照复利模式来算估计一年也就8%。值不值的，你满意就好。
我再和你说个事实，一个正常卖价60W到70W的餐馆，经营的已经非常稳定了。在full management的情况下，一年纯利应该可以至少在20-30W之间，咱们取25W折中。也就是说，130W投资情况下，5年从两个餐馆中的回报大概是在250W。麦当劳的投资回报率也就是10-20%左右。因为从管理进货到人员都不是投资人管控的。至于其他投资，我不了解不敢瞎说，但是如我之前所说，买个理财买个KIWISAVER激进点也够这个数了。
你可以说餐馆嘛，谁也保证不了一定赚，但是谁又能说的准买房那一刻肯定不是买在高位上呢。
我之所以不爽，不是说这个房东赚了多少，而是这样的投资回报率的案例竟然被媒体放到头条来炒，还引用了错误的数据。媒体竟然说460W高300W 140%。不觉得可笑吗？而还有不少人以此为典来教育别人炒房超值。真是让人无法接受

补充内容 (2022-1-24 19:45):
前二年赶上行情好赚了钱，就觉得可以一直复制这条路，让我想到当年国内6000点的股市，大爷大妈都头头是道的教育别人。的确，思维差距真是太大了

补充内容 (2022-1-24 19:47):
至于是不是比我搬砖赚得多，赶国内，打工的比我赚得多的可不多，至于在这，搬砖的可不少赚。就不牢操心了。

Elddies

阿苏2016 发表于 2022-1-24 16:58
额外的200多万是5年0息贷款吗？
呵呵。再多说句，用错误的计算逻辑和结果来当头条，还有人捧。
我不知道 ...

100万里已经包括利息了，买基金买生意是要花自己钱去买的，买房都是拿银行的钱，自己基本不掏钱。

赚了就是赚了，亏了就掏个利息钱等着下一波。

补充内容 (2022-1-24 17:56):
我没有说未来会不会涨，但是这套房房东赚133万是很爽啊

补充内容 (2022-1-24 18:20):
5年前买得起330万的和今年买得起400多万的，本来就已经是人上人了，他们不需要为了点利率涨多少发愁，自住房buy and hold就好

补充内容 (2022-1-24 18:24):
特地声明一下，我没有鼓励你现在买房啊，你继续等好了

masterq

无色咖啡 发表于 2022-1-24 14:24
广告打得这么响亮中介。呵呵，无语了。
我是卖家，起码要她分一半commission,哈哈 ...

我记得几年前这间屋卖过，也是这个中介，我当时打过电话了解情况，哪时她还不怎么出名，我觉得还可以吧。

nancy03923

外面看了一眼，这个房子车道又细又长很难开上去，房子也比较破旧，有一个房间应该是车库改出来的

Domani

阿苏2016 发表于 2022-1-24 16:58
额外的200多万是5年0息贷款吗？
呵呵。再多说句，用错误的计算逻辑和结果来当头条，还有人捧。
我不知道 ...

还有一个问题，就是大家似乎把风险的因素忽略掉了。就因为这几年房价暴涨，就把当年作出投资决定时的不确定因素和风险当作不存在了。

kikilulu

Kuo 发表于 2022-1-24 17:00
目前的CV不是2017年出的吗，难道2020年还出过一次？

最新cv 2017年的是奥克兰的，其他城市更新cv的年代不一样。

Kuo

阿苏2016 发表于 2022-1-24 16:58
额外的200多万是5年0息贷款吗？
呵呵。再多说句，用错误的计算逻辑和结果来当头条，还有人捧。
我不知道 ...

目前的CV不是2017年出的吗，难道2020年还出过一次？

阿苏2016

Elddies 发表于 2022-1-24 16:13
你算错了吧，房东是花了一百万不到的现金，5年以后赚了130万还不需要交税，回报率翻倍了。不是房子涨了， ...

额外的200多万是5年0息贷款吗？
呵呵。再多说句，用错误的计算逻辑和结果来当头条，还有人捧。
我不知道该佩服屎盖的公关能力还是当下人民已经被冲昏了头脑了。

你要是坚信今年房价肯定比去年高，就随便你吧。反正我看上的房子已经跌到接近2020年CV了，
中介天天追着我呢。

Elddies

阿苏2016 发表于 2022-1-24 10:27
5年40%你觉得高？100W的生意只是“给自己” 找份工作？300W的生意只是给自己找了“三份工作”呗。
哈哈， ...

你算错了吧，房东是花了一百万不到的现金，5年以后赚了130万还不需要交税，回报率翻倍了。不是房子涨了，是通过杠杆以后钱更加不值钱了。

AlanShore

焯,20%是吧，我出一个有没有人要？42A Knighton Rd, freehold五房200平，靠大学，随便租租七八百。 资金有其他用途，故求速卖。

vehicle

zhong5487 发表于 2022-1-24 13:47
还有卖房子中介费要扣掉5万，八年了，也许卖的时候还装修了，也是钱，等于投入26.八年后到手上55左右 ...

只算个大概值，也许租金还能再高点等等...
只是想说，玩犊子的屋主，其实也不亏，只是相比正常每年20，30%的是少了点

无色咖啡

masterq 发表于 2022-1-23 12:14
Catherine小李只推精品

广告打得这么响亮中介。呵呵，无语了。
我是卖家，起码要她分一半commission,哈哈

zhong5487

vehicle 发表于 2022-1-24 12:58
看了这么多讨论，算一算，其实这个屋主的投资收益也是说的过去的。
之前有个帖子假设这个屋主是80%的贷款， ...

还有卖房子中介费要扣掉5万，八年了，也许卖的时候还装修了，也是钱，等于投入26.八年后到手上55左右

vehicle

看了这么多讨论，算一算，其实这个屋主的投资收益也是说的过去的。
之前有个帖子假设这个屋主是80%的贷款，那我们就来算算。
既然投资收益，那这个房子就按出租房说。 8年前126万买的， 就算100万贷款，26万的本金， 也就是这个屋主自己只掏了26万自己的钱。按平均贷款利息4%算，每年利息4万，8年共计32万。 其他持有成本 比如地税，保险等，每年算1万， 8年共计8万。租金按每年4万说，8年共计收入32万.
今年169万卖的。169万-100万（还银行贷款）-32万（8年的利息总计）-8万（8年的其他持有成本）+32万（8年的租金总计）=61万   
也就是说当年屋主投了26万，现在变61万了，就算按照复利计算，每年大概是11%的投资回报。这个盘是严重低于大盘的，如果是市场平均水平的盘，想想屋主们的平均投资收益又是多少。如果是贷款买的投资方，是要考虑杠杆因素的。

aragornknt

阿苏2016 发表于 2022-1-24 11:15
请打开你的手机微信，点选进阶理财。
我实在用不着截图。当然了，你可以说那都是假象，风险高，不算理财 ...

我点开了，这基金啊，还是腾讯卖的，互联网公司卖的本来就比银行卖的回报率要高，而且基金会跌的，你不会不知道吧，连一些基本常识都搞不清，还整天把别人眼界挂在嘴边。

aragornknt

zhong5487 发表于 2022-1-24 11:19
你说的数据没错，啥都不干能有百分之八的稳定收益可以了，国内银行理财稳定的大多也就百分之5，能有百分 ...

那是他出手时机的问题，而且作为投资者，不能被这几年畸形的收益冲昏了头脑，买涨不买跌，我们觉得卖家卖亏了，但是房产可不是像股票期货那样在手机上动动指头一天以内就能卖掉的，作为流动性较差出售时间较长的投资产品，如果今年房价看空，下一次机会还不知道要等多少年。
这次大通胀是疫情引起的，百年难遇，在座谁能有信心说一辈子每隔十年都能遇到一次？

zhong5487

aragornknt 发表于 2022-1-24 10:55
刚问了5家银行的朋友，理财基本在4%左右，有少部分短期的理财，有6%以上的，但是除去空窗期，其实也就是4 ...

你说的数据没错，啥都不干能有百分之八的稳定收益可以了，国内银行理财稳定的大多也就百分之5，能有百分之8-10的都有风险，钱难赚

不过这套房子如果从纯投资的角度来说，确实不理想，毕竟，这几年是奥克兰房产的巨大上升期，不说别的，好多哪怕21年上半年买的，下半年赚个30-50万的都很多，当然，不能拿最理想的投资跟不理想的比，但是一般的说16年的东西，放到现在卖，平均涨百分之30-50肯定是有的，这套没有跑赢大盘

阿苏2016

aragornknt 发表于 2022-1-24 10:55
刚问了5家银行的朋友，理财基本在4%左右，有少部分短期的理财，有6%以上的，但是除去空窗期，其实也就是4 ...

请打开你的手机微信，点选进阶理财。
我实在用不着截图。当然了，你可以说那都是假象，风险高，不算理财，里面有猫腻等等。
还是那句话，你如果很满意复利计算下，投资将近1500万人民币（330W纽币）只有6%的投资回报，你满意就好。
至于什么就是个客户经理，犯不着贬低别人。你的眼界决定了你看世界的角度。
我不跟你继续杠了。

aragornknt

阿苏2016 发表于 2022-1-24 10:31
2012年就在银行到现在还觉得8%年收益很高？
请问你是哪家银行的？不才我的同学从民生到兴业再到招商都有 ...

刚问了5家银行的朋友，理财基本在4%左右，有少部分短期的理财，有6%以上的，但是除去空窗期，其实也就是4%，2015年前经济还行的时候，6%倒是有可能的，风险还是中度风险，而且都是小银行的朋友，大银行只会更低，你说的8%现在市面上应该就是基金和信托了，跟银行卖的理财根本不是一回事，随便要了一张截图。

aragornknt

阿苏2016 发表于 2022-1-24 10:31
2012年就在银行到现在还觉得8%年收益很高？
请问你是哪家银行的？不才我的同学从民生到兴业再到招商都有 ...

不好意思啊，别拿朋友说事，因为我是从事金融业，认识的行长比你多是没问题的，特别是支行行长，支行行长充其量就是个客户经理头子，还什么主管，我以前就就是主管，你说有8%的理财，请给我一个2013年到现在8%理财的广告，国内任何一家银行的都行，谢谢了，我知道你是给不出来的，因为2012年之后信托也就8%，理财基本在5%左右了。
国内很多行业一年收益8%都没，老板依旧在做着这个行业纯粹是因为做不来其他的，而且已经滚雪球滚大了，每年都有很多贷款要还才撑着。
一个社会的回报收益，跟银行定期比就行了，可以去查查新西兰一年到五年定期收益是多少，比这个高就行了。

阿苏2016

aragornknt 发表于 2022-1-24 09:51
你不会以为目前经济情况，8%的回报率很低吧，告诉你吧，无论国内还是新西兰，8%的回报率，都是很高的，另 ...

2012年就在银行到现在还觉得8%年收益很高？
请问你是哪家银行的？不才我的同学从民生到兴业再到招商都有，高的做到支行行长，低的也是部门主管。
用楼上懂行的计算结果，复利模式只是6%。这在金融圈过了9年还觉得算高收益，大写的一个服。
我特别佩服从去年年底到现在还嘴硬的人。行吧，你们觉得满足就好，毕竟满足就够了。