众筹房产开发项目 211216A

天维投资

众筹投资项目（有关新分类 众筹投资 的详细信息请参看置顶公告，投资有风险，入市需谨慎）

发布编号： 211216A
投资方向： 房产开发
项目区位： Great North Road, Henderson，Auckland
建筑方式： 联排及公寓
占地面积： 900-1000平米
融资方式： 项目股权众筹
融资总金额： 100万纽元
最小投资金额： 5-10万纽元
融资开始时间： 2022年2月
项目完工时间： 12-18个月
项目准备状况： 已有BC/RC
预期收益区间： 10-15%

对上述项目有投资兴趣的请直接在本帖下方回贴，并点击左侧“发消息”联系贴主，或直接电邮到elton.liu@skykiwi.com 报名索取项目详细资料（请写明 发布编号）。

天维网与拥有新西兰众筹牌照的金融机构Collinson合作提供信息发布平台，仅对信息内容做简单必要审核，但仍旧无法确保信息和收益的真实性，投资者需自行了解项目细节并自行作出判断，对此天维网不承但任何相关责任。

Lease

hj_win_1 发表于 2021-12-20 11:17
嗯，土地成本有很大的操作空间，一开始就不是在对等的地位

不会有“很大”的操作空间，因为这块地最新（开发商买的）的成交价是可以查到的，目前的对这块地的市场价也是可以评估的. 所以开发商对地的利润只要投资者稍微做点功课， 就可以知道.

投资者需要评估的是， 在地的价格已经入账并且该数字不变的情况下，投资回报是否可以接受.

hj_win_1

Lease 发表于 2021-12-20 11:15
请参看我51楼的回复.

嗯，土地成本有很大的操作空间，一开始就不是在对等的地位

Lease

hj_win_1 发表于 2021-12-20 10:25
首先最重要一点就是地的价格是否已经定好价格最进帐了？是按照成交价入账还是评估价入的帐？ ...

请参看我51楼的回复.

hj_win_1

首先最重要一点就是地的价格是否已经定好价格最进帐了？是按照成交价入账还是评估价入的帐？

大D

棒棒龟 发表于 2021-12-19 23:08
都是印度人玩剩下的。。。

印度人脑洞真的大，前两天看到各种网络面试枪手替答，候选人只好对口型

建筑公司很多都是一个项目建一个公司，等项目结束公司就关了，有什么master builder也不管用根本找不到人

棒棒龟

都是印度人玩剩下的。。。

auckland.clark

天维投资 发表于 2021-12-19 15:00
谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做 ...

看见你这个ID，就想起了房哥房妹。

天维投资

2天没有来，很多回帖，谢谢各位，下周开始放假，可能间歇回来回复。

对于众筹的风险，经过上面多位的讨论后，已经很清楚了，风险是清楚明白的，但胜在看得清摸得到。当然收益也看得到， 之前2年还有众筹大麻的项目，最后结果是成功了，还直接在今年在新西兰股市上市成功了，每个参与的人投资额一些，结果都大发了。只是这里是一个专门处理房地产合作这样的众筹模式的地方。

本质上，众筹投资就是合伙做生意，合伙做生意的风险该有的都会有。但房地产应该算得上是比较透明的，资产基本都看得清楚的，土地有估值，建筑有合约，未来的收益如何相对别的东西容易穿透。

还有一些实物分配的例子，众筹生产东西的例子见得多，比如众筹某个新产品，最后每个人会得到一个新产品等。同样，房产也有实物分配的，比如每几份投资对应于一套建成的房子等等，用于规避不透明和锁定收益。

另外，还可以：众筹买地等开发，众筹买房收租金，众筹买旧房大地分割卖出，众筹开发自家老房子割成N个，等等等等。。。。

天维投资

Lease 发表于 2021-12-18 21:13
对于开发商而言， 众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金， 绝不会去众筹 ...

Lease经验老道，赞一个。

本质上，众筹项目是合作做生意，所以资产价值多少，怎么做股份分配，风险如何承担，这些都是可以估价，可以穿透，基本都是明牌。其他的周期如何，涨跌如何，都是要自己判断未来会如何。

另外，众筹也可以有实物分配模式，比如一份股份对应一个具体的房子，那么就是在投入时候，便会锁定未来所建成的房子的转售价格和时间，这样等于更多东西是提前锁定的。 但最终房子涨跌和什么时候能建成等，则是需要自己去判断的事情。

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

这个每个项目都不同的， 比如 1个项目， 土地价值120万，有贷款70万，净值就会是50万，然后众筹时候，既可以拿50万来说事情，也可以拿120万来说事情，涉及到土地贷款的成本是不是计算进入，也涉及到债务等是如何处理。
众筹本质是合作做生意， 东西是透明的。

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

如果要赚周期的钱，那么就是讨论房价涨跌，这个就涉及到多种因素。 但开发建房的利润基本还是可以是维系的。 比如前几年市场淡也有众筹成功的，原来预期赚开发的部分10-20%的利润而已，结果最后大涨赚大发的不少的。

另外众筹项目投向的方向，可以是多种的，比如众筹买地等升值，众筹买房等升值，众筹开发则是赚建房和土地2样。

天维投资

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

谈肯定是可以谈得拢的，否则就不会有成功的众筹项目了。过去几年做过的众筹不少的，有含回购协议的，有做实物最后分配的，都是风险和收益的的平衡。
毕竟众筹的底层就是合伙做生意， 如果1个人和另一个人合作，肯定也是按手里的资产的入股时候的当前价值来入价折算股份的。本质上，这些都是大股东和众筹小股东之间的谈判，比如一个股份预期给出20%，另一个预期给出15%或者10%，但各自的Terms也就是交易条件肯定是不同的，风险不同，收益不同，取决于具体项目。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 19:29
这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期 ...

对于开发商而言， 众筹是 the last thing they want to do. 但凡他们有其他途径得到资金， 绝不会去众筹。 众筹多烦呢.

实在没办法了只能走众筹这条路.

我所接触到的这几年几次众筹，开发商为了避免麻烦，基本上在土地利润方面在众筹前会请独立估价师来估价， 以这估价为标准来准备众筹文件，而独立估价师的估价肯定是接近市场价的。 所以开发商的土地利润基本上就在10-20%之间.

所以参与众筹的风险并不在于开发商榨取土地利润， 这部分利润实际上可以说是公开信息. 主要风险在于建筑成本的不可控性和未来销售价格的不确定性. 不过过去几年参与众筹的投资者都比较满意， 因为销售价格基本上都超出预期.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 19:04
当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面， 已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在 ...

这个是个死循环，谈不拢。
开发商会认为：建房资金年度20--25%的利润就不错了，房子的利润主要是地和前期工作带来的。
现金参与者会认为：房子的利润主要是现金带来的，会仿照周围独立屋那样合算，否则你也不会众筹啊。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 18:38
兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价 ...

当然知道啦，我的意思是，开发商在offer document里面， 已经把他自己的土地利润算在里面了，投资者是在此基础上， 来评估这个项目的回报自己是否可以接受.

我举个简单的例子。 开发商花100万买了地，要分割成4块建4套排房，建造成本假设200万他要众筹，那么他在众筹文件里， 对每个房做了财务预测，每个房的实际成本为75万((100+200)/4), 但他在财务预测里， 把土地价格上调了20%，即120万，这样账面上每幢房的成本变成了80万((120+200)/4），他预测该项目的销售为400万， 那么账面利润为400-320=80万， 这80万的利润由投资者根据投资比例来分， 但实际上开发商在这中间是多赚了20万的土地利润. 但这20万赚的并不离谱， 因为他只是溢价了20%.

但如果这个开发商把土地成本写成了200万， 那么只要投资者做过 due dilligence的话， 是不会参与该项目的.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 17:19
众筹项目的 offer document里面， 都有财务预测， 即地的成本， 加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。 ...

兄弟啊，这个地是分割的，一块大地分割成多个独立产权的小地，建的是联排，不是独立屋。主要利润是在地价里拿走了。
当然，众筹或者其他合伙，都是有相对完善的书面合同的。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-18 16:00
是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2 ...

众筹项目的 offer document里面， 都有财务预测， 即地的成本， 加上预估的建筑成本以及预估的销售价格。这地的成本里面已经含了开发商的溢价. 这种众筹基本上都是开发商几个月或者一年前买的地. 假设是一年前买的地， 那么一年后涨20% 是合理的， 但涨100% 就不合理了. 假设开发商一年前是100万买的地， 那么他在offer document的财务预测写120万， 那这样潜在的投资者不会觉得有问题， 因为这块地一年前的成交价是可以查到的， 现在一年后涨到120万， OK的。然后再看预测的建筑成本和销售价格， 如果投资者觉得这财务预测可以接受的话， 那么他们就会选择投资，未来项目完成后， 只要建筑成本与预估的差不多， 销售价格达到或超出预估价格的话，那么投资者就会得到预期的投资回报.

也就是说，如果投资者在评估此项目的时候， 开发商已经把他的土地利润算进去了，开发商不可能再有额外的土地利润. 投资者是在知道开发商有土地利润的情况下，再看投资回报是否可以接受.

auckland.clark

Lease 发表于 2021-12-18 12:26
不大可能， 地是有市场价的，即便开发商想要高估， 活动的空间也不会很大. ...

是啊，地价按市场价估啊，并且估价师有上下10%的浮动权限。物业附近参考的房价（地价）的信息，都是滞后2--3个月的，元旦后估价，会是最近最好的估价了。

另外，分割地建房赚钱多的主要原因，就是赚的地的差价。地的利润被拿走了，现金建房的利润自然就少了。

剑客浪心

屎盖开始炒房了，屎盖开始炒房了！

liushuang

hj_win_1 发表于 2021-12-17 17:26
二级银行，暂停接受新贷款；金融公司严格贷款条件，调高利率。。。是哪个建商啊？新成立的？找金融公司贷款 ...

众筹不需要金融公司的风险评估，众筹机构只是一个中介也不承担责任

Lease

auckland.clark 发表于 2021-12-17 17:41
地是老板的，老板可以把地价高估，压榨建房利润啊。

不大可能， 地是有市场价的，即便开发商想要高估， 活动的空间也不会很大.

liushuang

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:55
最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。 ...

是的，至少要保本，不然怎么能算低风险

liushuang

lovehdchina 发表于 2021-12-18 11:51
这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年 ...

谢谢你的分享

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-18 12:03
你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

我在帮楼主的广告帖顶贴呀

既然把广告帖发到讨论版，就应该让大家讨论明白，你说是不

我认为众筹建房是高风险投资，根本没有任何保障

auckland.clark

liushuang 发表于 2021-12-18 12:00
好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

你怎么跟楼主杠上了，他是天维的人呐，这不是你的风格啊？

liushuang

auckland.clark 发表于 2021-12-18 11:32
哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有 ...

好的明白

希望楼主再来说说众筹是怎么个低风险

lovehdchina

最关键的是要看合同，看里面有没有条款说明如果项目没如期完成，开发商如何赔偿。

lovehdchina

这种众筹风险太大了，之前投过这种类似的开发，整天变计划，工程进度非常拖拉，天天遇到新的难题，拖个1年半载的度日如年，而且开发商那边操作不透明，根本就是闭着眼睛投资，这种风险还是需要投资人理性评估。

auckland.clark

liushuang 发表于 2021-12-18 11:28
好的明白

如果在规定时间内没有建成，可以拍卖老板的土地偿还本金吗

哈哈，你想多了。

如果老板贷款买了原来的旧房子，那么这个地权是抵押在银行的，和众筹现金建房的人没有一分钱的关系。