又涨息了 房价还要继续涨吗？

ladiaoyo

不知道reinz是怎么算的median price，看了9月和10月的数据，惠灵顿9月才85万左右，10就接近100万了，一个月涨十五万，利息还在涨，不知道人们怎么吃得消啊。

不知道是不是因为破房子一直都卖不出去，好房子很多人抢，造成了销售均价上涨 从而造成median price上涨？

窗外

原来你们真的没有人相信NEW WORLD ORDER?

Sky-Police

Lease 发表于 2021-11-19 12:06
不会有任何现金流的问题.

Occupancy Right Agreement(OCA) 签订的时候都有这一条：当居住者(resident)  ...

这个确实是个很好的方向，而且以后的需求会越来越大。

不过法规以后肯定是要改了，毕竟现在这几家大的都是靠霸王条款来欺压消费者来盈利的，真要长线还得多关注法规的变化。而且我们这代人回头大概率都是要去的，如果一直是这种情况发展，谁也不好。

angelee123

Lease 发表于 2021-11-19 12:06
不会有任何现金流的问题.

Occupancy Right Agreement(OCA) 签订的时候都有这一条：当居住者(resident)  ...

mark了

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a366232446

Lease 发表于 2021-11-19 12:01
养老院除了出售居住权以外， 还要收 care service fees, 当然这个fees跟出售居住权的收益没法比， 但可以 ...

原来如此，做笔记！

Lease

angelee123 发表于 2021-11-19 02:34
现金流会是问题吧，人死了，是要核算退钱的，平时死点对他们来说不是坏事，要是死一票，就是另外一码事了 ...

不会有任何现金流的问题.

Occupancy Right Agreement(OCA) 签订的时候都有这一条：当居住者(resident) 离开时， 要等到他所居住的这个unit 重新卖出之后(resale of rights), 养老院从新的居住者那里拿到新的钱之后， 再退还原居住者的钱， 同时扣除20-25%的管理费.

Lease

a366232446 发表于 2021-11-19 02:06
你这个观点好有意思，学习了。 不过我觉得新西兰这边的养老院和老人其实是一种对赌的关系，理论上老人进 ...

养老院除了出售居住权以外， 还要收 care service fees, 当然这个fees跟出售居住权的收益没法比， 但可以确保不亏.

我之所以喜欢养老院这个板块是它的运营模式可以保证它不会亏损， 几乎找不到其他行业可以做到这样.

angelee123

a366232446 发表于 2021-11-19 02:06
你这个观点好有意思，学习了。 不过我觉得新西兰这边的养老院和老人其实是一种对赌的关系，理论上老人进 ...

现金流会是问题吧，人死了，是要核算退钱的，平时死点对他们来说不是坏事，要是死一票，就是另外一码事了

a366232446

Lease 发表于 2021-11-18 10:15
这想法可以理解， 不过这是感性的想法。 投资应该是一个理性分析判断的过程.

我做过研究， 新西兰的 bab ...

你这个观点好有意思，学习了。 不过我觉得新西兰这边的养老院和老人其实是一种对赌的关系，理论上老人进养老院以后活的越久养老院就亏的越多。我和人闲聊的时候，他们给我的数据是老人进养老院超过6年养老院就亏了。而看养老院业绩重要的指标是他们的地皮储备有没有正常增长。 所以covid 如果爆发，残酷点说对养老院不算是个坏消息？

我真不是孙红雷

261874939 发表于 2021-11-16 12:36
第一个是海神

第二个是孙红雷

这年头不兴点名儿好不好，海神在抛售？怼垮房市了？怎么就索罗斯了？

大赦PR真的爽

快点崩盘吧，我等着买自住房

冬天的风

Lease 发表于 2021-11-18 10:15
这想法可以理解， 不过这是感性的想法。 投资应该是一个理性分析判断的过程.

我做过研究， 新西兰的 bab ...

你的视角非常广，非常专业，你是论坛里我最膜拜的大神。

variable

Lease 发表于 2021-11-18 10:43
想进进不了啊， 没那么多养老院.

我相信有大量的老人需要养老院服务（这里的子女谁会花大量时间照顾老人 ...

真是需求就不知道了，反正trademe上面有很多listing，不過可能價錢攔下一大批。

Lease

variable 发表于 2021-11-18 10:39
一半人進養老院是不是太過樂觀了？

The proportion of people aged 75+ living in retirement villages  ...

想进进不了啊， 没那么多养老院.

我相信有大量的老人需要养老院服务（这里的子女谁会花大量时间照顾老人？）， 只是现在还没造出这么多的养老院而已.

variable

Lease 发表于 2021-11-18 10:15
这想法可以理解， 不过这是感性的想法。 投资应该是一个理性分析判断的过程.

我做过研究， 新西兰的 bab ...

一半人進養老院是不是太過樂觀了？

The proportion of people aged 75+ living in retirement villages is now 13.9%, up from 9.5% in 2012. Some regions have higher village residency rates among that age group – in Auckland 18% of people aged 75+ live in retirement villages, in Bay of Plenty 19%, and in Gisborne 17%.

Lease

variable 发表于 2021-11-18 07:41
我的感覺是，大家覺得年底開放會死一大批年老的人，包括住在養老院的或者是準備去養老院的，所以不看好這 ...

这想法可以理解， 不过这是感性的想法。 投资应该是一个理性分析判断的过程.

我做过研究， 新西兰的 baby boomer人口是98万， 目前上市的养老院公司（RYM, SUM, OCA, ARV)加上去年被收购退市的MET， 总共占了30%的市场份额，这五家公司全部养老加起来为3万， 以此推算， 目前住在养老院的老人应该是10万左右.

我就算这98万baby boomer只有一半会进养老院， 那就是约50万人， 市场目前的容纳量只有这个需求的20%.

新冠疫情到目前导致NZ的死亡人数为35人，如果开放后爆发， 我算死亡人数增加20倍， 即死亡7000人， 并且这7000全部是准备要进， 或者已经进了养老院的老人，那么对养老院的需求也仅仅是50万-7000， 依然有超过49万人需要养老院的服务，所以我不认为新冠疫情会导致对养老院的需求有太大的负面影响.

所以这次养老院股票集体疲软， 我认为主要原因应该是市场预计房产将见顶. 如果房价回落， 那么想进养老院的老人自己的房子就卖不出好的价钱， 也就没太多钱买养老院的居住权（Occupancy Right), 其结果将导致养老院公司业绩下滑.

pategao

variable 发表于 2021-11-18 07:41
我的感覺是，大家覺得年底開放會死一大批年老的人，包括住在養老院的或者是準備去養老院的，所以不看好這 ...

在疫情结束前，老年人是最大的风险群体啊

variable

angelee123 发表于 2021-11-18 01:19
这波养老回调很深呀

什么时候是个头呀

我的感覺是，大家覺得年底開放會死一大批年老的人，包括住在養老院的或者是準備去養老院的，所以不看好這些股票？

angelee123

Lease 发表于 2021-11-17 21:44
那是你认为高估而已.

RYM, SUM, OCA 都远远被低估. MCK 都没啥成交量， 这种股票还是省省吧. ...

这波养老回调很深呀

什么时候是个头呀

鯇魚

9月85万？看错了吧。惠灵顿早就接近百万了。是当月销售的中位数而已吧。

Lease

skyjustin 发表于 2021-11-17 21:28
养老院前段时间都被高估了 真实价值最多在nta附近 还是mck香 股价只有nta的一半 ...

那是你认为高估而已.

RYM, SUM, OCA 都远远被低估. MCK 都没啥成交量， 这种股票还是省省吧.

大傻瓜a

已经快到顶了 最近有点议价盆了

skyjustin

Lease 发表于 2021-11-16 20:04
房地产阶段性见顶，但长期（今后）将依然上涨，所以OCA就可以长期持有.

哪里有冲突？ ...

养老院前段时间都被高估了 真实价值最多在nta附近 还是mck香 股价只有nta的一半

skyjustin

Lease 发表于 2021-11-16 20:04
房地产阶段性见顶，但长期（今后）将依然上涨，所以OCA就可以长期持有.

哪里有冲突？ ...

养老院前段时间都被高估了 真实价值最多在nta附近 还是mck香 股价只有nta的一半

我真不是孙红雷

Lease 发表于 2021-11-16 18:24
其实从最近养老院板块集体疲软来看， 应该预示着房价可能已经见顶. 因为这些养老院其实都是开发商， 他们 ...

你这个货很干。。。又教了他们一条参照物

纽西兰格里芬

是不是把greater wellington 和 wellington city 搞混了

辣妹子辣

kikilulu 发表于 2021-11-16 14:18
是希望好起来，但是感觉近期不会好起来了。只能寄希望于遥远的将来

岂止是近期……我觉得我们这一代都够呛能有什么大的改变。只能寄希望于下一代了

阿苏2016

一些奥克兰以外的城市，目前开始博弈了。有些房子挂了一个月了还没出掉。
看看博弈结果吧

Lease

太极宗师001 发表于 2021-11-16 19:51
那这个和您刚刚说的房地产见顶了不是冲突了吗？
如果房地产开发到了天花板，那这些开发商的股票在很长时 ...

房地产阶段性见顶，但长期（今后）将依然上涨，所以OCA就可以长期持有.

哪里有冲突？

太极宗师001

angelee123 发表于 2021-11-16 17:25
感觉大宗师准备割肉了

哈哈，没啥肉，不值得一割，国足输了一把就回本了，

补充内容 (2021-11-16 19:52):
国足的收入比什么股票都稳定