已经过了五年线的出租房想做开发，会计上如何操作

littlewoman

请教一下会计以及投资房的大佬，手上有一套出租房，已经满了5年，最近想开发，不知道会计上该如何操作。因为我们想避免税
具体例子：
房子买价 100万，现在房子在LTC 底下
现在市场价 150万 （账面利润是50w）
如果直接卖掉，例如卖了150w，那50w是不用交税。

但是如果想做开发，应该怎么处理比较合适？ 需要新建一个开发公司，把房子以150万转名买到开发公司么？这样开发公司的成本就是150w。

如果开发公司开发成功，卖了三套房子，每套150w，建筑所有的成本是80万，这样开发公司又怎么交税呢？
成本： 地150万 + 三套房子建筑销售成本 240万
收益： 450万 - 150w - 240万 = 60万
那这60万又怎么交税呢？ GST要交么？

谢谢你啦

daniel.cindy.greenacres5432@gmail.com

这个真要找个靠谱的税务会计合计一下。
政府收你税的时候可比臭流氓，不要心有侥幸，我们是干不过IrD的，只能再IrD的规矩下操作。

Quad

Lease 发表于 2021-8-9 18:08
其实我觉得跟付钱不付钱还是有关系的. 如果楼主就打一个电话给某个会计事务所，人家一听你也并非是他们的 ...

在理                                 

Quad

都要做几百万上下生意了为啥不花个几百块找个专业会计问清楚呢？

Lease

小水果 发表于 2021-8-16 06:34
我看您还是换个会计吧。开发盖房就是商业行为。盖新房就涉及到要交gst和income tax ...

人家不是开发， 是分割后盖几幢用来出租. 完全不同的情况.

小水果

zhong5487 发表于 2021-8-12 15:28
最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说 ...

我看您还是换个会计吧。开发盖房就是商业行为。盖新房就涉及到要交gst和income tax

mss

全民开发时代，其实盖房子还是会有很多风险。只是产业链大家都有钱赚，谁会和你说实话，不要干风险高。

zhong5487

variable 发表于 2021-8-13 07:43
 所以说，还是直接卖掉更好，开发需要的钱不是租金可以抵得住的。

我也觉得是，除非你有足够钱hold住，当做资产放那，如果为了赚钱去开发，直接卖了简单多了，还不操心

variable

comsuntech 发表于 2021-8-12 23:23
十年起步，还是那句话ird认为你要交税你就要交。比如即使是自住房，你每隔一年就换，买个旧房住进去当自 ...

 所以说，还是直接卖掉更好，开发需要的钱不是租金可以抵得住的。

comsuntech

variable 发表于 2021-8-12 22:54
这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干 ...

十年起步，还是那句话ird认为你要交税你就要交。比如即使是自住房，你每隔一年就换，买个旧房住进去当自住房，然后装修过一年就卖。这样连续搞几次，ird就认定你是商业行为。那怕你是自住。

variable

这个问题我也纠结了一段时间，我问了人，如果我开发三个房子不卖，只租出去，一来利息可以抵租金，二来若干年后卖出不交税，可否。核心问题是，要等多久卖出才不算是intention to sell。这个问题真的很难回答。

kankinning

真是好笑，谁说过了5年就不交税

LU99

这个问题， 不用纠结了。 其实关键就是税务局找不找你。 一旦税务局找你， 会计， 律师都不好用。尽管以前他们给你很多省税的建议。
税务局不找你。 你就可以浑水摸鱼过去。
干多次早晚抓到。 干一次不再干。 抓到几率减小。
特别新的税务。 让出租房交税。 税务局应该很容易做到一个萝卜一个坑。
如果楼主要开发， 就尽快， 这两年系统在慢慢统计，慢慢更新。税务局那个出租房收税系统要三五年更新完毕。 五年后， 这个出租房买卖交税， 很难跑。 现在还是混乱期。 你虽然多卖60万。 但是一单交GST 和income tax . 开销不会小。 你跟开发商没法比。 他们手上多个case . 相互抵税， 所以不用交 太多税。
如果一个人名字下面房子多。 又都是出租， 他们系统应该很容易识别。

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

你觉得模糊是因为你不懂。 如果懂的话， 一点都不模糊.

补充内容 (2021-8-12 18:59):
不好意思， 没有冒犯的意思。我是说如果有深入了解的话， 其实并不模糊.

补充内容 (2021-8-12 19:00):
现在帖子不能编辑真是麻烦.

zhong5487

猩猩都叫兽 发表于 2021-8-12 17:02
更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体 ...

我也觉得是，反正说啥都没用，关键卖的时候ird觉得你得交，你就得交，没人干的过税务局就是了，最好的办法不要卖，或者，准备好缴税就是了

猩猩都叫兽

zhong5487 发表于 2021-8-12 15:28
最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说 ...

更多还是看你intension吧。不过新西兰很多事情很模糊。怎么判断这个出发点？很主观。保修也一样，没具体期限，就是reasonable time, 怎么算reasonable，也很主观。不知道为什么设置法律这么模糊。明说得了，5年也好十年也罢，不管什么出发点，过了就别收税，或者不管怎么样就交税，也好让人家判断。税务局很恶心，投入几个亿弄系统，该交税时也不提醒你发个reminder letter, 忘了就罚你。我看地产方面的税务也是这样，给你搅浑水，不清楚最后罚你，太操蛋了。

xuli019

一开始如果你买这个房子是投资意图的，可能过5年 过了明线测试你还是要交税的 你要质询会计师的

zhong5487

最近又咨询几个，盖了后卖不缴税，但是，不能盖了马上卖
我得情况跟你不一样，我是去年20年买的，，会计说比如23年盖好，25年卖也就是过了5年明线，一分钱税不交

rzrljb

直接卖了150w得了,还省事,不交税

hj_win_1

Lease 发表于 2021-8-12 11:23
楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax. ...

白嫖就只能得到这种答复啊。。。

Lease

hj_win_1 发表于 2021-8-12 10:21
一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法 ...

楼主的case很简单明了，她如果要分割开发后把三幢房都卖掉的话，肯定有GST并且交 income tax.

hj_win_1

一切以IRD的决定为准，case by case。。。哪怕IRD的case officer也是一个人一个想法

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:02
请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？ ...

可以抵消。。。

新马甸甸

其实不要看利润最大化的话。

屋主手里有50万左手转右手卖地的纯利润+建房卖房后扣掉各种税的20几万利润（按照上面大家的算法），看屋主可以接受就好。

新马甸甸

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

今后是不是等10年才可以？上周听会计说了这么一嘴。

卖一个，出租两个，等10年后，再卖一个，再等10年

sd2020

zhong5487 发表于 2021-8-9 22:05
那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
...

其实IRD也不不知道，缺钱了就找个人割点羊毛。几年查不到你也正常，查到算你倒霉，还要往回罚款。据说IRD手里也有个好会计和坏会计的清单。
https://iknow.cch.co.nz/document ... cy-statement-ps7210

guichi02

zhong5487 发表于 2021-8-9 16:32
这是真的，每个人说的不一样，跟付钱不付钱没关系，都他妈的一人一个说法，就没个准确的 ...

哈哈，看来问会计也没个准确的，楼主无所适从了！

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 20:28
同意这位网友的回答。
之前我们有咨询过专业房产会计。您的房子开发要交税是肯定的。按原来的购买价格来 ...

那如果楼主就不申请get,私人名下开发，那是不是开发后的房子拿到ccc后五年以后再卖，一分钱税不用交呢？
我问过2个会计，一个是说买房子满五年就都不交税了，一个说开发好了拿到ccc五年后卖才不需要交税

zhong5487

小水果 发表于 2021-8-9 21:17
账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这 ...

请问那个百分之15不是不用交满吗？因为盖的时候那些材料人工成本也都是有gst的吧，可以抵消的？

小水果

快乐123 发表于 2021-8-9 16:51
这个案例，根据楼主的估算，我的理解：

不开发的利润是： 150万 - 100万 = 50万

账面上的利润是高。交完税以后呢？
盖全新房出售是要第一交GST 15%， 然后公司税率是28%。 43%的利润就这样没有了。
纯属为国家做贡献。