喷子太多了

本人是金融分析师， CFA持证人，近日看到有人讨论房贷早还好还是晚还好，心想总算来个专业对口的帖子了，进去一看，好嘛，好不容易有个网友做了个折现模型通过算PV来看哪个方案更划算，被喷的那个惨啊。。。

从专业的角度，你如果不认同他的模型，可以从以下角度来challenge：
1. Assumptions，即假设，在金融建模中也叫 “Key Drivers”，可以翻译成关键假设或关键变量。比如 折现率/通胀率假设是多少？房贷利率（资金成本）是多少？投资收益率是多少？假设或者变量变了，结果自然大相径庭。
2. 最简单一句，你也可以说：你这个模型过于简化，假设折现、通胀率、利率、收益率在15~30年内不变，或者完全正相关，这个假设是不准确的

结果我看到：
“梅西AUT野鸡学历” P.S. 我在业内认识不少大佬，都是这两所学校毕业的，英雄不问出身不问学历，但喷子很可能是没学历的
“每周还1块钱” P.S. 这是属于PV，FV，PMT是啥都不懂就来喷的，但凡有个商科本科学历，学过Time Value of Money，也不至于醉成这样。

这个帖子肯定也会被喷，大概有以下几种喷法：

A. 楼主野鸡大学商科毕业的吧
B. 楼主一年赚多少钱啊 还没我工地小工赚的多吧
C. 楼主你行你上啊 你发个好模型上来啊
D. 楼主这么NB 怎么待在新西兰 怎么不去美欧澳 怎么不回国

哎 也许有的人人生的成就感就来自于在网上喷吧

留下足迹 发表于 2021-6-4 10:40
切，我早就這麼說了好吧

我也是这么想的额

留下足迹 发表于 2021-6-4 10:40
切，我早就這麼說了好吧

这个大环境让我们都如此迷茫

Domani

Raffaello 发表于 2021-6-5 02:15
其他人在装神经病 你是在装正常人

人艰不拆！

CN-Ric 发表于 2021-6-4 11:26
对于这个问题, 要比较的只有两个, 一个是其他投资回报率和房贷利率.
其他投资回报率>贷款利率, 那么使劲 ...

lz给你手动点赞

匿名者 发表于 2021-6-4 12:43
如果确定要贷款买房，需要考虑贷多点买大房，或者考虑少贷点买小房吗？ ...

我是lz，无论是投资还是自住，都要取决于你的liquidity needs，即你的可用现金流（还款能力）；比如说你个人每个月除去所有开销可以有3000块钱拿来还贷，则可以把还贷额定在2000~2500之间，反推你可以贷出来的本金。lz身边的业内人士杠杆率都不高，这可能跟金融业收入波动较大有关。

nzrover

你就别分析其中的奥妙了。但凡有高中文化程度的人都能算明白如何还款才是利于自己的方式。算不明白是自己的问题。对于只有能力买自住房的人来说把银行看作敌人想尽办法卡银行的油。如果有能力投资的人来说把银行看作朋友，想尽办法哄着银行多放款。社会上总是要有一部分人会被那部分聪明人坑这是无法改变的现状。大白话就是总有一波人会被少数人剥削。

Raffaello

图帝@-@ 发表于 2021-6-3 17:02
我不是噴子，但我相信這裡除了我一個之外，基本上沒有一個是正常的。

其他人在装神经病 你是在装正常人

你太认真了。。大部分网友 都是文盲 。。为喷而喷

massey 奥大 都有 毕业的Data Base 。 你把身边人一搜 。

发现他们没上过大学 。

血拿银

当键盘侠是获取快感最低廉的方式之一

小小星走天涯

喷子就是不爱装脑袋的人发泄情绪啊，很正常啊，不值得你另外开贴教育他们，白费力气，浪费空间。

CN-Ric

匿名者 发表于 2021-6-4 12:43
如果确定要贷款买房，需要考虑贷多点买大房，或者考虑少贷点买小房吗？ ...

不太明白你想说问啥, 如果你有其他更好的投资我建议就不要买房了...
买基金是一种投资, 同样买房也是一种投资.

CN-Ric 发表于 2021-6-4 11:26
对于这个问题, 要比较的只有两个, 一个是其他投资回报率和房贷利率.
其他投资回报率>贷款利率, 那么使劲 ...

如果确定要贷款买房，需要考虑贷多点买大房，或者考虑少贷点买小房吗？

CN-Ric

匿名者 发表于 2021-6-4 11:04
我是lz，同样的贷款额（本金）15年还完（方案1）划算还是30年还完（方案2）划算其实是个公司金融（Corpora ...

对于这个问题, 要比较的只有两个, 一个是其他投资回报率和房贷利率.
其他投资回报率>贷款利率, 那么使劲贷.
其他投资回报率<贷款利率, 那么早还.
房产增值率的问题应该是应不应该贷款去买房.

rzrljb 发表于 2021-6-3 17:18
我来喷一个，lz说了半天也没说到底还30年还是还15年划算，结论是啥啊

我是lz，同样的贷款额（本金）15年还完（方案1）划算还是30年还完（方案2）划算其实是个公司金融（Corporate Finance）问题:
方案1贷的时间短付的利息少但可用现金流少（钱都拿去还贷了 没闲钱了）
方案2贷的时间长则利息多但可用现金流多（每月除了还贷还有现金流结余可以拿去投资）
问题的本质是要看结余现金流的投资收益是否大于利息成本

折现模型（算PV）是一个好的尝试但是根本缺点是计算结果高度依赖于模型假设和市场预期（比如之前那个模型认为通胀率2%，但业界普遍认为目前通胀水平高于4%的目标，可能能到6%甚至更高）。

我提出的解决方案并不是完善模型使计算更加准确，而是反其道而行之，尽量去除假设和预期，把收益年化，把复杂的问题简单化。
设：房产增值收益 = r1
      通胀率 = I
      利率（资金成本）= i
      结余现金流收益 = r2


则方案1：房产增值真实收益= r1-I （比如房价涨了20%，同年通胀却有10%，那么你的真实收益其实只有10%）
               真实资金成本 = i-I （比如你还贷利率是5%，同年通胀却有10%，那么恭喜你，你薅银行羊毛了）
   方案1 Payoff = r1-I-（i-I ）= r1-i

方案2：房产增值真实收益= r1-I
            结余现金流收益= r2-i（手里闲钱拿去投资, 但这个闲钱也是有利息成本的）
               真实资金成本 = i-I
   方案2 Payoff = r1-I+ r2-i -（i-I ）= r1+r2-2i


如此一来， 通胀率、通胀预期便和我们的问题没有关系了，
两个方案差异即 ΔPayoff= r1+r2-2i – (r1-i)=r2-i

r2-i 即显示了问题的本质：

如果你有信心使你的投资收益稳定超过利率，那你从银行借出来的钱越多越好，提前还款？不存在的。

如果你没信心，那么还是提前还了少付利息吧

另外再补充一点，这两个方案也不是互相排斥的，很多华人华商就是提前把一处物业的贷款提前还完了（现金流都拿去还贷），再去贷款（重新贷款或Top-up）去买第二个物业。至于这个方案的收益，就要看房市的表现和房贷利率了。

Domani

trdeyoualbert 发表于 2021-6-4 10:31
终于有喷子写出来了，哈哈哈

人家是正经的会计，还是很胸的那种。

trdeyoualbert

留下足迹 发表于 2021-6-4 10:40
切，我早就這麼說了好吧

我心里早就这样子想了好吧，哈哈哈

留下足迹

trdeyoualbert 发表于 2021-6-4 10:31
终于有喷子写出来了，哈哈哈

切，我早就這麼說了好吧

只要房价在涨

杠杆上的越大越好

否则不管长短都是亏多亏少的问题
我一工地小工都能想明白的问题 不知道 你们这些野鸡大学的高材生在计算什么

trdeyoualbert

hj_win_1 发表于 2021-6-4 10:25
反正就一点，你需要钱来做其它生意，生意的回报率高于房贷利率，拉长贷款期限，增加你生意的现金流，用你的 ...

终于有喷子写出来了，哈哈哈

angelee123

hj_win_1 发表于 2021-6-4 10:25
反正就一点，你需要钱来做其它生意，生意的回报率高于房贷利率，拉长贷款期限，增加你生意的现金流，用你的 ...

是的，一句话解决的问题

一帮专业非专业，野鸡加田鸡，讨论了半天

hj_win_1

反正就一点，你需要钱来做其它生意，生意的回报率高于房贷利率，拉长贷款期限，增加你生意的现金流，用你的房贷的利率来赚钱；如果你只是安安心心打工赚钱，每个月赚死工资，也没有其它投资渠道，尽早还款吧，放手里是存不下钱的，提早还款就等于强制帮你存款了，你的存款利率就是房贷的利率，远大于现在的存款利率。

leon5ch 发表于 2021-6-3 22:19
不太想攻击人，只是想说你对他的假设本身没有去思考，就被带偏了。看似2个方案都是买一样的房，贷款15年每 ...

“贷款金额都不一样”  其实贷款金额（本金）是一样的，付的利息不一样，贷的时间短付的利息少但可用现金流少（钱都拿去还贷了 没闲钱了），贷的时间长则利息多但可用现金流多（每月除了还贷还有现金流结余可以拿去投资）本质上是要看结余现金流的投资收益是否大于利息成本

leon5ch

不太想攻击人，只是想说你对他的假设本身没有去思考，就被带偏了。看似2个方案都是买一样的房，贷款15年每周还款500，跟每周还款250关键30年。关于个问题的分析，如果你作为一个有CFA证的，基本能一眼就能看的出来，这2个假设有问题，但是你好像没有看出来。如果在贷款利率一样的情况下，贷款15年的这个，明显是贷款的金额肯定比较高，因为还款总金额是一样的，贷款30年的还了更多的利息。既然贷款金额都不一样，然后算出PV来比较有什么意义呢？而且我本身在回贴中就说过这样的对比没有意义。只是那位网友比较执拗总觉得只有他自己懂，开启嘲讽。所以我随便举个例子每周还款1元，只是想反驳，如果纯粹的比较PV，不考虑其他因素，讨论出来的结论有意义吗？其实按照目前新西兰的状况，他那个对比的例子肯定是贷款15年的比较赚，因为贷款更多，买的房更大，因此雪球滚的更大。也请你以后指责别人以前，先看清楚了，不要断章取义。

zhong5487

楼主逻辑思维清楚。评论专业性很强，而且一看就懂。点个**赞

119900

看不懂。。。

trdeyoualbert

Bob Wang 发表于 2021-6-3 19:11
你是二喷子么？

你呀，哈哈哈

zks19960911

FML就是喷子版，习惯了就好了
可以锻炼心胸哈哈哈

Bob Wang

trdeyoualbert 发表于 2021-6-3 18:27
Super 喷子就是你，哈哈哈

你是二喷子么？

巴依老爷

喷死一个少一个
没度量就别来FLM版玩
来玩的就别怕被喷死