奥克兰下周拍卖市场将开始怎么演化？

金庸大师

关键的关键在于税务制度的不同

zwanything

相对来说，房市还是一个很稳定的投资场所。如果一定跟股票对比，那么绝大部分的房子都是那些为数不多的白马股或者说大盘指数，即使跌了也不慌，过几年就回来了。
所有的投资都是一样，刚开始很容易赚钱，随着参与的人越来越多，利润慢慢降低。房市投资也是这样。
其实政府的想法很简单，一再说，控制房价平稳增长，注意，是增长。所谓的控制仅仅是控制涨幅。没人会把房市往死里整，也没人敢这样干。跟着政府的思路走，比自己瞎猜要强很多，毕竟信息不对称，不是你不够聪明，而是有更聪明的人，还有更多的大量有用信息。

fernandol

kikilulu 发表于 2021-4-20 15:41
今后十年都不会有什么回报。-- 你这话说的太绝对了，去年疫情时候，很多专家还说房价会下跌，然后呢？
先 ...

砖家怎么说跟我没关系。明线测试相当于资本利得税，取消利息抵扣相当于提高地税。地税和房价的关系是明摆着的，房价肯定会跌。

Lease

太极宗师001 发表于 2021-4-20 16:08
哇，这个太早了，2001年是大家都跑去澳洲的时候，房价都是低于CV的

是啊， 我坚定持守新西兰， 还是有收获的.

那些当年去澳洲的人， 混的比我差多了.

太极宗师001

Lease 发表于 2021-4-20 12:53
那真有点晚， 我从2001年就开始了.

哇，这个太早了，2001年是大家都跑去澳洲的时候，房价都是低于CV的

kikilulu

fernandol 发表于 2021-4-20 12:45
新政就是直接打击投资者的杠杆。另外这次新政和以往的资本利得税不一样，所以往年的规律都不能参考。再加 ...

今后十年都不会有什么回报。-- 你这话说的太绝对了，去年疫情时候，很多专家还说房价会下跌，然后呢？
先不说预测十年了，先预测未来10个月走势，能预测对，就很厉害了。
而且新西兰没有传统意义上的资本利得税，不知道你说的资本利得税是不是取消负扣税？

kikilulu

fernandol 发表于 2021-4-20 12:06
同意你的理论，但是结论有问题。短期看金融是因为金融波动周期短。但是这次的政策持续多久？保守的说至少 ...

谁执政这个是变量，是不确定的因素，目前讲这个为时尚早

金庸大师

Lease 发表于 2021-4-20 12:53
那真有点晚， 我从2001年就开始了.

刚来新西兰的时候，被不负责任的亲戚忽悠去做生意，耽误了十年的光阴。结果亲戚自己去做房产开发，赚了个盆满钵盈。第一次刻骨铭心地理解了     选择比努力重要

Lease

金庸大师 发表于 2021-4-20 12:52
我投资房产比较晚，2016才开始买投资房，所以多少自己要投个10%到20%左右，投资房产特别好的日子没赶上 ...

那真有点晚， 我从2001年就开始了.

金庸大师

Lease 发表于 2021-4-20 12:47
基本上可以说是无限回报.

之前我的操作模式是：买一个自住房， 增值后 top up 20%, 银行再贷80%， 自己 ...

我投资房产比较晚，2016才开始买投资房，所以多少自己要投个10%到20%左右，投资房产特别好的日子没赶上

金庸大师

只要开放移民，这些都不是事，还是继续涨涨涨，买买买

Lease

金庸大师 发表于 2021-4-20 12:40
以前奥克兰的房产投资回报确实太高了，我投资的几个房子如果按投入的本金来算，基本都是100%的年回报，甚至 ...

基本上可以说是无限回报.

之前我的操作模式是：买一个自住房， 增值后 top up 20%, 银行再贷80%， 自己几乎不花什么钱就买了第二套房（投资）. 然后同样的模式再买第三套， 第四套................

当然， 后来投资房要求40%的首付， 这个模式就不太适用了. 不过那时我也不再需要买投资房了， 呵呵.

fernandol

vehicle 发表于 2021-4-20 12:35
那怎么定义这个不好的回报率呢？ 即便是按英国的极低涨幅，算上买房可以用上的杠杆，可能平均每年也有个7 ...

新政就是直接打击投资者的杠杆。另外这次新政和以往的资本利得税不一样，所以往年的规律都不能参考。再加上这一年已经超涨太多，已经到了高点，导致今后十年都不会有什么回报。

fernandol

Lease 发表于 2021-4-20 12:34
象去年那样的涨幅显然不可持续，就像 Lockdown Lift之后人们报复性消费一样.

但长期而言， 奥克兰的房价 ...

我的看法相反，目前就是高点，接下来会一直阴跌。杠杆就是这次新政直接的打击对象，随着被迫加息的到来，杠杆会损伤更大

金庸大师

以前奥克兰的房产投资回报确实太高了，我投资的几个房子如果按投入的本金来算，基本都是100%的年回报，甚至更高，这样的好日子过去了。

vehicle

fernandol 发表于 2021-4-20 12:11
当然有垃圾股。但优秀的股票即使不分红也会用回购的方式给股东更大的回报，你怎么不说优秀股票的回报率比 ...

那怎么定义这个不好的回报率呢？ 即便是按英国的极低涨幅，算上买房可以用上的杠杆，可能平均每年也有个7%，8% 的回报率？ 虽然这个回报率是没法和过去年的十年相比的（之前平均每年20% 甚至30%），但对于普罗大众来讲，7%在现在的大环境也是不错的了。当然如果有能力的人，看到未来几年房产的回报率降低，现在cash up去投资其他回报率更高的领域，当然没问题。但对于一般人，可能没有这个能力。即便是有能力的人，也不敢100%保证，这一通折腾下来，自己的回报率就一定跑赢房市。尤其是从长期角度来讲，也许在某个节点，因为某个原因，房价又起来了，这样算下来，长期的回报率也未必会不好。当然，我同意 短期内房产的回报率肯定比之前几年差远了，也许仅有之前回报率的1/3

Lease

fernandol 发表于 2021-4-20 12:11
当然有垃圾股。但优秀的股票即使不分红也会用回购的方式给股东更大的回报，你怎么不说优秀股票的回报率比 ...

象去年那样的涨幅显然不可持续，就像 Lockdown Lift之后人们报复性消费一样.

但长期而言， 奥克兰的房价每年涨3-5%问题不大， 我做过计算， 每年涨3-5%， 加上房产的杠杆作用，每年依然可以达到或者接近两位数的投资回报.

金庸大师

我仔细研究了一段时间英国的房产市场，从2017年开始英国的房价增长速度比较平缓，脱欧也是其中一个影响因素。还有一个最大的特点是伦敦和伦敦以外地区的涨幅差距拉大更明显，伦敦以外地区的房屋增值比较慢但是租金收入高，英国北部可以高达10%租金回报。越来越多的人把房产放入公司，特别是房产很多的人。即使公司贷款的利息更高，因为英国五万镑的个人收入以上的税率为40%，一个中低收入家庭(两口子年收入各为2.5万磅)拥有三套房产（一套自住，两套投资）后，普通家庭后续的收入基本就触及40%，当然即使在伦敦，房屋的租金回报还是可以到4%或以上。信息不一定准确，只是参考

changing

长线现在讨论为时过早，工党在台上这几年局势很明朗了，这边一堆手里一堆房的还在喊涨，那边大量的本地人买不起房的嫌工党控制房价不够，他们才是工党的票仓，你们再喊非叫工党再推出什么政策彻底把房市拍灭才死心。

不参政起码关心下政治走向，只埋头买房只会成为政治牺牲品被拉出来当替罪羊。今年经济下行很明显，你这边房价还暴涨，工党不割你韭菜割谁的，满足票仓需求还把钱逼出房市还多收了税，还以为是国家党在台上的时候就大错特错了，这届工党不是吃素的。

fernandol

Lease 发表于 2021-4-20 11:56
首先， 不是每个股票都分红. 但所有出租房都有租金.

其次，你说房地产保不保值是依赖于政策. 我只能哈哈 ...

当然有垃圾股。但优秀的股票即使不分红也会用回购的方式给股东更大的回报，你怎么不说优秀股票的回报率比房产大多了？
英国确实是一个好例子，你怎么不比一下今年英国房子涨了多少，新西兰涨了多少啊？新西兰这一年的涨幅，再加上新政，决定今后十年都不会有好的回报。新政一出来房价实际上已经跌了，你自己看看流拍的数量就知道，买家的预期已经低了很多，这是因为投资和投机的需求骤降。随着将来的被迫加息，资金会更多的流出房地产市场，价格进一步下降。

fernandol

kikilulu 发表于 2021-4-20 11:50
房地产，长期看人口、中期看土地、短期看金融 （政策）
，你说的政策影响是短期的，政策也会不断的调整， ...

同意你的理论，但是结论有问题。短期看金融是因为金融波动周期短。但是这次的政策持续多久？保守的说至少是影响到中期了。目测工党继续执政没有悬念，新政应该至少会持续五年以上。

Lease

fernandol 发表于 2021-4-20 11:45
也没什么不一样 房子更有欺骗性而已。反正跌价了我也看不到 眼不见心不烦 对吗？说起回报，股票同样有股 ...

首先， 不是每个股票都分红. 但所有出租房都有租金.

其次，你说房地产保不保值是依赖于政策. 我只能哈哈了， NZ这次的房产新政最大的特点是今后贷款利息不能抵扣，这个政策完全是 copy 英国的，英国从2017年开始实行这个政策，你去看看英国执行了这个政策之后， 房价是在涨还是跌？

kikilulu

fernandol 发表于 2021-4-20 11:45
也没什么不一样 房子更有欺骗性而已。反正跌价了我也看不到 眼不见心不烦 对吗？说起回报，股票同样有股 ...

房地产，长期看人口、中期看土地、短期看金融 （政策）
，你说的政策影响是短期的，政策也会不断的调整，并不是一成不变的。中期长期还是看人口和土地，这是和股市不同的地方。

fernandol

Lease 发表于 2021-4-20 11:01
股票跟房产还真不一样.

你手里拿着股票， 会忍不住经常去看，看着天天跌实在太难受了， 趁着还没跌到肉 ...

也没什么不一样 房子更有欺骗性而已。反正跌价了我也看不到 眼不见心不烦 对吗？说起回报，股票同样有股息回报，这点和房租回报是相似的。
最后我想说，房地产保不保值是很依赖于政策。新政直接增加房产的持有成本，这点和资本利得税完全不同。实际效果相当于对投资者加地税，而地税和房价的关系成反比。以前买房子赚钱，今后不会了。

Lease

wyrainman 发表于 2021-4-20 10:50
这就和股票市场一样，高点下跌心中默念大不了我拿着，那好，你就拿着吧，经历牛熊，等下个牛市你再卖没问题 ...

股票跟房产还真不一样.

你手里拿着股票， 会忍不住经常去看，看着天天跌实在太难受了， 趁着还没跌到肉里赶紧抛吧.

可房产价格你不用天天看（也没有公开市场让你随时知道你的房子价格）， 所以只要有租金收入，租金能cover大部分费用， 持有根本就不是一件难受的事. 奥克兰的房产， 只要你能挺住， 基本上没有不赚的， 只是赚多赚少的问题.

Lease

vehicle 发表于 2021-4-20 08:06
很想知道 如果卖房的话 有什么地方更值得投资，相对于较低风险而言 每年也能获得大约20%的年收益？就不说是 ...

说的很对。

一些基本的东西没有改变， 比如， 货币贬值， 普通人不懂其他投资， 等等. 所以手里有房的人， 只要能挺住， 不大可能随意抛售，因为抛掉后不知道手里拿着钱干什么。其次， 手里现在有钱的人，慢慢的大多数这些人也会进入房产市场. 你让他们去投股票， 买比特币？哈哈， 一般人还真的不会去投。 看看身边靠房产致富的人实在太多了，所以最终还是会买房投资.

wyrainman

这就和股票市场一样，高点下跌心中默念大不了我拿着，那好，你就拿着吧，经历牛熊，等下个牛市你再卖没问题，只要你拿得住，就当这投资不存在。识时务者为俊杰。刚开始下跌顺势而为小赚一笔转身就走还是跟丫杠上不信这邪都是自己的选择，反正这经济大环境，失业率和移民政策还有未来的预期，大家冷静的做个判断吧，说个身边的例子，2014年15年跟风进的股票高位套牢，小赚本来有机会出来，结果最后受不了震荡2019年割肉。。。两边挨嘴巴。2020年丫又大涨了。落袋为安是个硬道理

kikilulu

vehicle 发表于 2021-4-20 10:45
差不多还是1.8 这么一个价格，经过这一轮 albany基本没涨。2016，2017年在albany附近买的，如果当年买的溢 ...

我不熟北岸，听起来是没涨，那边好多年前就是那个价位了，没想到还那样，太魔幻了，估计是潜在买家缺失造成的，反而其他区经过这一波已经涨上天了，尤其是中区和东区。