[谈房] 讨论- 如何快速在大量新旧listing中刨走石头挑出金蛋，最后成功买下？ [复制链接]

野牛

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电梯直达

楼主

发表于 2021-4-10 01:41:05 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

本帖最后由野牛于 2021-4-12 08:15 编辑

看房源我只用两种办法，看trademe 和一个有各个网站最新listing的付费网站。看trademe是不用付费的，而且能涵盖95%的listing。每天早10点和晚8点要看今天出什么新listing。看付费网站的原因是剩下的5%是一些有疑难杂症的房子，因为某种原因没有出现在trademe，这些listing往往是要么有大问题要么有漏可捡，最后是掉坑里还是捡漏，就要看个人修行了。还有流拍价格离市场价有点远的listing，可在拍卖结束后持续关注这些listing，大部分都会出negotiate或者asking price，这时适合去碰运气看看有没有漏。

我开始是找个聊得来的中介找房，但发现这样视野很窄，且市场变化的快需要频繁改变策略，对方也会慢慢的失去耐心，万一买了一个不是他介绍的房没有陪看拿不到分成，大家都很尴尬，所以我放弃了这个路子。

找房子要充分了解自己的经济状况和家庭需求，设置5-10年的投资计划。计划最好有2-3种，如改建/装修升值，可开发地，正cashflow投资屋等等，方便适应市场上各种不同的房子。看上房子了立即马上现在安排看房，不要等周末open home，到时什么都凉了。房子结构，材料，电器，管道，装修等知识和技能也要尽量学习，方便看房时先预判是否要请师傅来进一步检查，买入房子后也可以自己DIY降低成本，省下来的钱也可投入到购房预算里提高自己的竞争力。

看房前告诉中介联系好卖家，考虑的房子很多不想浪费时间，如果房子没有问题有可能当场出offer，vendor务必保持联系畅通方便当初议价。如果看过房觉得要出手了，有两种策略： 1，要有关系铁可当天屋检的屋检师傅，马上联系屋检当天屋检，如果没有问题，当天谈合同签字做贷款审批。2，如果你对自己的眼光有把握，可加上10工作日做finance，lim，builder report 条件直接谈价格，如果你的条件很好，可以把时间缩短到5-7个工作日；当场谈妥签字了才放中介走，不要让他们双方有机会讨论如何对付你。全款买房的人比较少，大部分人签合同都是subject to finance approval，别看没签字前银行给了你一个不针对某个房子的预批数字，最后还是要看房子的价值和你的affordability来最后的预批；只要银行，保险公司，屋检其中任何一个问题导致银行无法放款，你的deposit就是砸到水里听个响。所以说贷款买房千万要加贷款这个条件。谈合同时Settlement 日期的制定很简单，就是符合自己需求的情况下尽量满足卖家的需求，卖家急用钱的就尽快settle，卖家还在找下一个房子的就多个把月让他机动等等。。。

屋检必须跟着师傅看，多问为什么，学习他们的路数，来回两三次基本上也能懂个皮毛，看房效率能大幅提高。如果屋检检查出有问题不要慌，只要不是无法挽救的问题，都可找相应的人来做报价，只要修起来划算就可以买。如果是先签字再屋检的，万一屋子问题很大，有builder report这条保护你，也没必要担心。如果都是一些鸡毛蒜皮的小东西，对方大方的就稍微提一提，或者干脆就不管他接房后再处理了。倒是记得settle前检查屋子下面和周围有没有前屋主留下的垃圾，要求对方交房前清理干净。

Lim report 大部分中介都有较新的可以直接提供给律师，如果没有则第一时间找council订。注意flood prone区域，covenant条款，unitary plan， ccc记录，非法改建等信息，自己逐条查阅不要依赖律师，懂得越多，判断越快越准。

贷款审批时要多试探自己贷款的极限，给自己留5%-10%的空间应对特殊情况。每个银行有不同的policy，不要怕被拒，不要怕预批额度少没面子，有时候是银行胆子小不敢批而不是你自己的问题，多问几家银行找出最适合自己条件的银行来办贷款。

双方谈好价格签字以后5-7工作日可unconditional, 然后5-7个工作日可settle。我目前最快只能5工作日unconditional， 5工作日settle，当然每个环节预留了1-2工作日以防万一。

买房就是好事多磨，必须准备充分，有不达到目标就不放弃的恒心，基本上做了那么多，房子也就办下来了。

懂的不多，分享一些不成熟的意见，欢迎大家讨论，补充，纠正。祝大家都能买到合适的新房。

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