心血来潮想买个商业物业

是个狼灭

最近想换个大点的办公室，i希望客户来了更加赏心悦目，员工工作舒适会更加有积极性。看了一下50-60平米的办公室大概卖30万+，同样的面积出租可能一年租金是2万甚至更多吧。那其实15年回本或者说15年以后就是我自己的办公室了。但是从来没有染指过这方面的投资，不太清楚里面的条条道道，感觉今年买这种物业会比较划算，而且主要是我自己有需求。想问问大家有没有这方面经验、遇到的坑、总结的教训可以分享一下，如果你不怕线下见面我还能请你喝咖啡喝奶茶聊一下

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2021-2-4 16:52
确实， 最终是由供需决定的。在 Covid-19爆发之前的这几年， 奥克兰CBD office的空置率还是比较低的， 所 ...

一般都是另加，我早前也觉得没差啊反正都要出，后来发现不一样，因为outgoing变数很大。之前就遇到过一年涨了50%的情况。特别是大公司的，什么人员成本乱七八糟的给你一算，真的假的你也不知道，人家说这么多你也无力去争辩，只能吃哑巴亏。有点像买公寓的bodycorp一样，真不知道是不是在你手上时成本就突然调涨。。。

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2021-2-4 16:47
奥克兰一般是这样，别的城市不好说。小地方，一般都包含了，或者说谈判空间比较大。我们在tauranga的仓库 ...

确实， 最终是由供需决定的。在 Covid-19爆发之前的这几年， 奥克兰CBD office的空置率还是比较低的， 所以应该是房东比较强势， 现在， 有可能倒过来了。不过奥克兰商业物业不另加 outgoings确实比较少见.

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2021-2-4 15:06
不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租， 也就是 ...

奥克兰一般是这样，别的城市不好说。小地方，一般都包含了，或者说谈判空间比较大。我们在tauranga的仓库就是房东要9万+outgoings (大概1万左右，主要是这个东西变数很多今年1万明年可能一万五），所以我们就和他们谈包含进去，他们最后也答应了。最后就是供需关系，紧张的不好谈，富余的随便谈，不行还有下一家。我朋友的零售店更是惨，租客都是各种条件还让房东出钱赞助装修的。。。。零售不好做现在，空置的物业有些位置不错还是没人租。。。。

pategao

猩猩都叫兽 发表于 2021-2-3 22:04
看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的 ...

这个思路好

Lease

是个狼灭 发表于 2021-2-4 15:11
噢，那可能我不是从房东那整租的吧，我就租了个大间

那其实是一样的， 每个租客按照% share outgoings.

是个狼灭

Lease 发表于 2021-2-4 15:06
不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租， 也就是 ...

噢，那可能我不是从房东那整租的吧，我就租了个大间

Lease

是个狼灭 发表于 2021-2-4 14:58
其实是一样的，包含在租金里，那他把租金提高不得了

不一定。我不知道你的租约是怎么定的。我当年与房东签约时，是每三年 renew, renew之前不能涨租， 也就是说三年里面他不能涨租。如果之后我renew， 那么他涨租也只能按照过去三年的CPI来涨.

但其实Body Corp, Rates等每年的涨幅都超过CPI，所以房东如果不另外收outgoings, 相对来讲对租客有利.

是个狼灭

Lease 发表于 2021-2-4 14:57
那是你碰到一个好的 Landlord. Common practice is commercial tenants pay rents & all outgoings. ...

其实是一样的，包含在租金里，那他把租金提高不得了

Lease

是个狼灭 发表于 2021-2-4 14:53
不付，都包含在rent里了

那是你碰到一个好的 Landlord. Common practice is commercial tenants pay rents & all outgoings.

是个狼灭

Lease 发表于 2021-2-4 14:52
商业物业的管理费(Body Corp)是租客付的， 你现在租办公室不付管理费吗？

不付，都包含在rent里了

Lease

是个狼灭 发表于 2021-2-4 13:28
主要是商业物业有管理费，和民宅很多方面也不一样，贷款首付利息保险等等，我有点犹豫，因为没接触过 ...

商业物业的管理费(Body Corp)是租客付的， 你现在租办公室不付管理费吗？

猩猩都叫兽

金庸大师 发表于 2021-2-4 12:57
大地的商业物业未来发展可期，奥克兰人口大爆炸到500万的时候，未来商业物业会发展成公寓，类似悉尼的发 ...

悉尼的商业地发展成公寓后，工业地因为紧缺而暴涨了。所以拿着不卖就行，不用去开发哈哈

是个狼灭

Lease 发表于 2021-2-4 12:00
才30来万， 如果我是楼主的话， 我就不犹豫了.

算下来也就5-6千一平方米， 比 apartment都要便宜不少. 这 ...

主要是商业物业有管理费，和民宅很多方面也不一样，贷款首付利息保险等等，我有点犹豫，因为没接触过

V7

自用的话，就是买的好时机了。

金庸大师

猩猩都叫兽 发表于 2021-2-3 23:12
轮增值来说，反正我的两个是都没跑赢民宅。一个自用的比较大1500平米，一个小的投资的300多平米，都一样 ...

大地的商业物业未来发展可期，奥克兰人口大爆炸到500万的时候，未来商业物业会发展成公寓，类似悉尼的发展

Lease

才30来万， 如果我是楼主的话， 我就不犹豫了.

算下来也就5-6千一平方米， 比 apartment都要便宜不少. 这样的价格虽然不敢说是地板价， 但也是够便宜了.

而且我不相信 work from home 会变成潮流，因为很多工作是 team work, 还是在同一个 space 下面更加容易和方便.

我要买车

买吧，回报率够稳定就OK，还不受明线测试约束

vodafone2degree

搞房地产的可以，搞零售的慎重

猩猩都叫兽

还是回国吧 发表于 2021-2-3 22:33
我也是觉得仓储的比较看好，零售估计是完蛋了，但是。。。但是，感觉还是没有residential好。。。哈哈 ...

轮增值来说，反正我的两个是都没跑赢民宅。一个自用的比较大1500平米，一个小的投资的300多平米，都一样。可能是不太会玩还是。但是论回报却是不错。如果退休了，管理一个等同于管理5-8个民宅物业了。但是当然风险也大，租不出去就啥也没有还倒贴地税。 不过以后可能也会在大点的这个加建下或者分出来出租也行。暂时没考虑那么多。以后不干了再说哈哈

还是回国吧

猩猩都叫兽 发表于 2021-2-3 22:04
看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的 ...

我也是觉得仓储的比较看好，零售估计是完蛋了，但是。。。但是，感觉还是没有residential好。。。哈哈

猩猩都叫兽

看你怎么考虑这个问题。从租金回报方面，确实比买民宅强可能。但是你要考虑很多其他的东西，比如物业方面的费用，还有机会成本。办公室这类的价值就是看租金。如果以后租金能大幅上涨那么你的物业价值也会上升。不过新西兰的经济前景不好说，感觉都去炒房了。你同样的价格投资民宅可能是长期更好的选择(综合升值考量）。我买商业的只买带地的仓储类的，和买大地的民宅物业类似，仓储前景还是比较好的。而且有块地，怎么也不会差。比一个空中楼阁或者百十平米的门脸来的踏实多了。

混乱中...

是个狼灭 发表于 2021-2-3 21:05
我是事务所

侦探事务所

是个狼灭

混乱中... 发表于 2021-2-3 20:08
什么年代了还买这么落后的生意，用不了三个月你裤衩都赔进去了，现在都是网店，小店面大仓库，员工全部遣散 ...

我是事务所

还是回国吧

pategao 发表于 2021-2-3 19:56
为什么会庆幸啊？难道你认为商业物业不香么

反正我当时要买的那个是不香

混乱中...

什么年代了还买这么落后的生意，用不了三个月你裤衩都赔进去了，现在都是网店，小店面大仓库，员工全部遣散，找两个留学生cash pay负责订单打包发货，在满清国内低到发指的工资雇佣网络客服售后人员，这才是赚钱的路。

pategao

还是回国吧 发表于 2021-2-3 17:34
多年前想买商业的，庆幸后来放弃了，还是买了个residential。。。哈哈

为什么会庆幸啊？难道你认为商业物业不香么

Just4LD

感觉抢不到刷漆的活。。。

是个狼灭

skymichael 发表于 2021-2-3 17:54
一般情况下，不可能计划到15年以后。考虑未来5年就好了。

我感觉撑过这个2年，后面经济会变好的，留学生也会回来

comsuntech

商业物业贷款条件也诸多限制