我来纽这10年的买房之路

purpleapple

说在前边的几点：

1. 我就是来蹭隔壁那个热帖"一个穷人的买房之路"的热度的
2. 我都好几年没有来天维发帖了，也不知道现在大家还热情不热情，不热情的话，我可能就随时弃帖，完全没有道德可言
3. 我发帖没有组织性纪律性，想到哪儿说到哪儿，说嗨了也许还挺好看，说的一般也属于正常发挥
4. 我来纽10年了，买房才9年，起个夸张点的标题吸引一下人气嘛
5. 先挖个坑，一会儿就睡了，打算明天晚上再来好好填坑，一会儿先开个头

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话说楼主2011年底来的新西兰，坛子里也许几个认得这个号的老人还能记得。跟坛子里的大多数一样，刚刚来的时候举目无亲，谁也不认识，所以天天泡论坛，那时候基本上下班都泡在论坛上，啥帖子都不放过，吃的瓜都是最新鲜的，上班的时候如果不忙还要抽空摸鱼上论坛，哪里像现在，一年来论坛的次数都屈指可数，如果这次不是隔壁帖子那个穷人的买房之路，看了半截子不过瘾，我也想不着来论坛逛逛。

说起来隔壁那个帖的帖主还是个熟人，以前在论坛里就熟，后来生活里也熟了，刚刚看到这个文章被推送，还没有马上联系到他人，只觉得ID眼熟，还是同事提醒才对上号，然后马上就来论坛找帖子，刚刚看完，就起了这么个念头想也来写写自己。

话说我刚来新西兰的时候，手里只有1万美金，比他还穷；当然那时候我来新西兰的时候没有做好永居的打算，给自己还是留了后路的，国内的房子没有卖，万一混的不好，就跟FML里常说的那样，滚回国内去我也还算有的混，所以我就带了一万美金，找了份工作，就漂洋过海的来了。。

来前在北京打拼了10年，混的不咋地，最错误的决定就是在2006年的时候，进了股市，然后陆陆续续填进去的钱足够再买一套房了，结局大家懂得，深深的套在了山岗上，直到出国的时候也没有解套，成了我投资路上永远的痛。来了新西兰之后，第一件事就想着，不能在同一条路上跌倒两次，这次再不碰股市，只进楼市。。

初来乍到，手头只有一万块，原本是没有觉得自己马上可以入市的，但是当时闲嘛，下班了也没有事情，把论坛里大大小小，新的旧的帖子都翻了一遍，就翻到了阿海的一篇介绍他的成功之路的帖子，这篇帖子是不是还是房版的经典？看过的小伙伴可以在我的帖子底下留言。。

阿海走的是室内装修2房变3房再重新评估，增值做贷款的这条路，虽然我走的不完全一样，但是还是给了我莫大的启发，于是我走的是一条旧房翻新增值做贷款的路，没有他成绩那么大吧，也算是小富即安了。

一开始也是琢磨着在奥克兰寻找投资机会，但是2012年的奥克兰，我记得北岸全新的4房也是80万左右，跟现在比起来当然是白菜价，但是以我当时手头的资金，也是连边都摸不着的。那时候倒是看到一些奥克兰的公寓楼有10万块左右的，差点心动想要入手一套，好在又是在论坛学习到了漏水房的知识，才知道，房子虽然便宜，买进去了要花的钱可是没完没了的。后来在买房的路上也多次遇到便宜的漏水房，也多次心动过，但是始终还是没有碰，这个涉及到贷款的问题，帐算一下还是很明白的，得不偿失。

陆陆续续在奥克兰看了一阵子房，发现就连最便宜的联排也要30多万，好像我唯一买的起的地方是Otahuhu，当时对奥克兰的各个区也不了解，只记得跟洋人同事说起那个区，大家都大惊失色，说真的我还在那个区的一个华人房东家里住了几个月，除了觉得周边奇奇怪怪的毛利人多点，我倒是没有觉得有啥很了不起的，不懂为什么大家都谈虎色变，直到后来大家说那个地方黑帮比较多，才明白为什么不能投资。但是话说回来，沧海桑田，现在这个区是不是也涨疯了？估计老房子一拆，这个区也洗白了吧，了解现在这个区行情的朋友可以来说说？我记得某时扫到一则新闻说这个区的涨幅也是颇为惊人。

purpleapple

snow777 发表于 2021-2-9 21:01
马上过几天新租赁法要求加heat pump和Ranghood,估计成本三千左右，insulation之前屋主已做了。以你多年房 ...

你花了多少钱跟能涨多少租金不挂钩，看市场租金

如果之前的房东或者房屋管理不懂市场，你什么都不做也可以涨租；如果反之，你花了这些钱也不见得能涨租，只是达标而已。

snow777

purpleapple 发表于 2021-2-8 16:15
别的城市不敢说，汉密尔顿观察了十年，略知一二，欢迎来屯里投资

马上过几天新租赁法要求加heat pump和Ranghood,估计成本三千左右，insulation之前屋主已做了。以你多年房屋管理的经验，如果我接受这个房子，花了这三千成本，原有租客租金涨多少合适？

purpleapple

金庸大师 发表于 2021-2-7 11:22
楼主做房屋管理这么多年，经手的各类房屋很多，其实比买卖中介更了解房屋的涨跌和出租状况，属于真正深耕 ...

别的城市不敢说，汉密尔顿观察了十年，略知一二，欢迎来屯里投资

purpleapple

皇家骑士 发表于 2021-2-7 11:15
这个道理很对。

我们这些游走在抵押比边缘时刻把杠杆加到顶的人，其实也没有很多选择。每次我估计银行肯 ...

J就是这个道理

carpentrynz

purpleapple 发表于 2021-2-7 01:31
大地破房当然也是一种投资思路啊，但是7年中可能损失的，并不仅仅是几千的租金哦。有足够的现金流，这7年 ...

南区的租售比是奥克兰最高的

金庸大师

purpleapple 发表于 2021-2-7 01:30
我的投资意见，如果要投资unit，尽量避开大学附近，我总感觉有点开发过度，疫情的问题更是让问题提早暴露 ...

楼主做房屋管理这么多年，经手的各类房屋很多，其实比买卖中介更了解房屋的涨跌和出租状况，属于真正深耕房屋市场的人才。有机会到哈密尔顿投资一定多请教，让你管理房屋。

皇家骑士

purpleapple 发表于 2021-2-7 01:31
大地破房当然也是一种投资思路啊，但是7年中可能损失的，并不仅仅是几千的租金哦。有足够的现金流，这7年 ...

这个道理很对。

我们这些游走在抵押比边缘时刻把杠杆加到顶的人，其实也没有很多选择。每次我估计银行肯贷款三十来万我就下手买。大地的房子30来万也买不来呀。于其继续等，还不如先买先增值。我们这些手头没存款而且总是欠着一屁股债的人，其实并不存在大地破房这个选项。小地破房总归比什么都没有要强。

而且两三年一套小破，进步也不慢。本质上说，两套30万的房子和一套60万的房子，长期而言增值的力度是差不多的。但是两套房，从投资的角度，就要灵活而且安全得多。

purpleapple

carpentrynz 发表于 2021-2-6 20:17
奥克兰南区大地破房 7年轻松4-5倍

租金损失几千算个屁

大地破房当然也是一种投资思路啊，但是7年中可能损失的，并不仅仅是几千的租金哦。有足够的现金流，这7年里，我可能就比没有现金流的买家多买了几套房呢。

purpleapple

snow777 发表于 2021-2-7 00:22
别这么说，有流量就有商机。我这个搬砖工，最近就在看房，预算有限，只能买个两房的Unit，大学那边有在卖 ...

我的投资意见，如果要投资unit，尽量避开大学附近，我总感觉有点开发过度，疫情的问题更是让问题提早暴露了。unit买在Frankton这些地方更稳妥，基本上是工作了的租客。

有人看我就有兴趣，这两天抽空再写点。

purpleapple

皇家骑士 发表于 2021-2-6 12:39
小姐姐，原来你就是紫苹果！ 当年确实打过不少嘴仗 ~这个头像着实眼熟。

哈哈，是我呀，当初咱们的投资意见相左，不过现在也基本上统一了，是不是

金庸大师

carpentrynz 发表于 2021-2-6 20:17
奥克兰南区大地破房 7年轻松4-5倍

租金损失几千算个屁

我关注南区很久了，很可惜一直没敢下手买。Pukekohe, Pokeno, Rosehill, Redhill, Opaheke, Manurewa east, Wattle down, Weymouth, Wiri, Clover park, Goodwood Height, The Gardens, Hill Park, Pahurehure 我认为还不错的区都去看过不少房子。上周路过Pahurehure看到四年前错过的一块大地破房已经被阿三哥盖成6个双拼联排共12套，正在做花园，想想自己还是胆识不够

snow777

purpleapple 发表于 2021-2-4 13:20
就这个浏览量打软广告真的意义不大，况且我现在接客户都忙不过来了，也不是刚刚开始做的时候了。几年前我 ...

别这么说，有流量就有商机。我这个搬砖工，最近就在看房，预算有限，只能买个两房的Unit，大学那边有在卖，但是现在病毒这事情不消停，学生进不来，怕买了租不出去；而且那边虽然unit比较新，但还有body corporate,还是说买个crossless 那种没有body corporate的你所说的很差区的unit?很喜欢你写的，对我这种投资小白受益匪浅。将来真要买成了，就找你帮我管理了，哈哈。

carpentrynz

奥克兰南区大地破房 7年轻松4-5倍

租金损失几千算个屁

金庸大师

皇家骑士 发表于 2021-2-6 14:56
当采用高杠杆贷款的方式买房的时候，不论在哪里，现金流都是要优先考虑的，这个是涉及到投资安全和投资 ...

我也是穷人，07年楼主是5万启动资金，我09年是8万首付买的自住，到16年才开始买第一个投资房。因为以前喜欢宏观经济的研究，买房时很关注政府房改造，政府基础建设发展等政府宏观政策走向，买的这几个从增值角度来看比周围朋友买的房子强一点，现金流方面也就差一些。当然和自己买的晚有关系，以及之前那几年困于生意没时间关注房市有关，到09年买的第一个房资产价格暴涨尝到甜头后才转向集中精力关注房产市场

auckland.clark

Lease 发表于 2021-2-6 16:13
奥克兰的 house 要买进时就是正现金流， 几乎什么时候都不容易. 我的第一个投资房是2002年买的，16万，租 ...

太差的区，租客的确会形成问题。如果放在现在，这样的租客更麻烦。

Lease

auckland.clark 发表于 2021-2-5 12:36
我赞同你的观点：高现金流的是必须的。

高现金流是为了更安全、更健康地维持中长期的投资，撬动资产增值 ...

奥克兰的 house 要买进时就是正现金流， 几乎什么时候都不容易. 我的第一个投资房是2002年买的，16万，租金250一周。但那时奥克兰人不象现在这么多， 所以算租金收入的话， 不能满打满算， 基本上一年算48周， 所以租金是250 X 48=12000. 那时贷款利率是6.5%左右，我是全贷款，所以一年贷款利息是10400，再加上地税， 保险和每年一定的维修保养，这样算下来还是没法获得正现金流. 不过这样的房子没过几年就是正现金流了， 因为租金上去了，贷款租客又帮着还了一些， 开支变少了.

当然要想正现金流可以买差区的house， 我买过一个， 确实是买进时就是正现金流， 可那是我的投资噩梦。几乎每个租客到最后都会欠房租。所以我个人后来绝对不买差区的房子.

真正实现买进就是正现金流并且不麻烦的是我在2010年买的CBD apartment, 12-13万一个，租金300， body corp 一年3000左右.

所以现金流肯定是重要的， 但奥克兰的 house一开始负现金流只要不是“负”的太多， 问题不大， 因为相信奥克兰人口依然会越来越多， 对租房的需求会持续强劲的，租金会持续上涨.

皇家骑士

十年前有八套房的阿海很出名的。他是啥套路？

皇家骑士

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

当采用高杠杆贷款的方式买房的时候，不论在哪里，现金流都是要优先考虑的，这个是涉及到投资安全和投资可扩张性的第一要素。这种情况下你就是想注重土地和资本，你也做不到。银行不给贷款啊。

你买个30万的小UNIT， 银行可以批。你说你注重资产，要买一百万的独立地独立房，银行根本不给不搭理你。想注重也注重不了。

但是如果你资金宽裕，你自然可以选择注重哪个。

而我们这些手头没钱的人，出了高杠杆，就完全没有别的办法买房。所以投资不得不在现金流的限制下有限的范围内选择。

实际上我投资只是顺带而为。我大量的贷款额度都花在了自住房上头。赚钱是第二位的，有机会就要尽可能改善自住条件。

trdeyoualbert

金庸大师 发表于 2021-2-6 14:19
昨晚大概研究了一下，屯里上车也不容易了，chatswell老房子基本都要70多万。几年前chatswellj旧房也就三四 ...

你有一百五十万，哈哈哈

金庸大师

昨晚大概研究了一下，屯里上车也不容易了，chatswell老房子基本都要70多万。几年前chatswellj旧房也就三四十万

V7

现在看来，能上车的都是屯里的。

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2021-2-5 09:31
和我一样，最早的开窍都要感谢阿海啊

我也是看了阿海的帖子受到启发。

皇家骑士

小姐姐，原来你就是紫苹果！ 当年确实打过不少嘴仗 ~这个头像着实眼熟。

金庸大师

purpleapple 发表于 2021-2-5 11:57
嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

我只是运气好，2015年才开始投资房产，也是因为做小生意走头无路了。每次买入都是要贴钱，不过过段时间降息后，租金就可以平衡贷款，如果利息是反向不断上涨就只能上天台了

auckland.clark

purpleapple 发表于 2021-2-5 11:57
嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

我赞同你的观点：高现金流的是必须的。

高现金流是为了更安全、更健康地维持中长期的投资，撬动资产增值的是现金流。不少企业就是由于缺少少量的现金流陷人举步维艰甚至破产的地步的。
房地产投资也是有风险的，只有自己把风险降到安全的程度才是真正的投资，否则就是投机了。

purpleapple

匿名者 发表于 2021-2-5 11:17
现金流高，只是相对的。

一般是自己收入高的投资者，注重升值潜力。自己收入低的投资者，注重租金回报。 ...

嗯，我有不同意见，下班来说，今天有点忙

purpleapple 发表于 2021-2-4 18:42
紫苹果的投资理念五：我爱现金流

很多朋友会说谁不爱现金流，但其实说是这样说，做却不都是这样做的。

现金流高，只是相对的。

一般是自己收入高的投资者，注重升值潜力。自己收入低的投资者，注重租金回报。

金庸大师 发表于 2021-2-4 21:15
在奥克兰以外的城市最重要是现金流，奥克兰如果过于注重现金流就会错失快速的资本增值，特别是奥克兰新的城 ...

赞同你的看法。 某大师过去几年一直鼓吹买unit， 错失的土地升值远比收到的租金多。

love_3_month

和我一样，最早的开窍都要感谢阿海啊