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[论事] 资深Civil Engineer提供土地分割看地雨污水连接问题咨询,洪水问题咨询【免费】   [复制链接]

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发表于 2020-10-20 19:24:44 |只看该作者 |正序浏览 微信分享

目前分割开发异常火爆,通过多年在本地知名开发分割咨询公司工作,见到很多华人朋友在购买开发分割地时没有提前了解雨污水连接以及洪水问题的风险结果导致开发设计工作遇到很多困难,如果有朋友有类似的问题或者需要购地分割,可以在下面留下地址并附上简要说明,我会争取每天晚上上论坛进行解答。

要说明下就是所能给的建议都是只能根据政府Geomap系统上显示的信息,具体的资源许可报批或者建筑许可设计都是需要更多的测绘或者CCTV检查,甚至需要进行建模,比如洪水问题。所以这里能给出的都是一个大概的建议。


主要建议范围:

1. 基于Council Geomap信息的购地前雨污水连接问题口头初步建议,风险评估

2. 基于Council Geomap信息的购地前雨洪水问题口头初步建议,风险评估

3. 基于Council Geomap信息的购地前车道问题口头初步建议,风险评估


【免责声明】如上所说,这里能给的建议都是基于Council网站的公开信息, 无法确保其准确程度。因此这些建议只能作为投资开发的参考,不能作为投资开发的依据, 因此而导致的任何损失,本人概不负责。

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carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政,没有新的规范要求,本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

谢谢回复的那么详尽。

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陌生的香港人 发表于 2024-11-16 00:28
那你有聽過有EPA 因為這樣而不給過的情況/例子嗎? 只是RC階段Watercare (還是Healthy Water?)不是都 ...

有,但是很少就是了,因为目前来说大部分城区都还是能接的,就是剩下的capacity不多了。
RC给批EPA被拒这个就是以前RC审批的一个传统做法的一个弊端,一般小开发项目,比如10个以内,没有特殊情况下,RC阶段都是Council DE在看污水和自来水的设计,但是Council DE也是不清楚污水和自来水哪些区域会有问题,所以导致RC批了 (Watercare没有介入)然后EPA阶段Watercare介入审批了以后觉得不行被拒的情况。
这周公布了这个地图,希望Council可以更新下流程,在有capacity constraint的区域要么要求applicant自己去问下Watercare获得书面确认,或者Council内部增加一个审批流程,对于在有限制区域的site把RC设计发给Watercare审核 (不管开发项目大小)。 当然现在大家都知道了,一般都会在RC设计开始前自己去问Watercare到底行不行免得白费RC设计费。
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vehicle 发表于 2024-11-16 08:21
在这张地图公布前 就有很多开发因为污水和自来水的限制 而被拒吗?

有的,除了constraint地区外,有完全no capacity的区域,这些区域是不给接公共管道的,只能考虑自己Onsite disposal,比如Warkworth现在是完全不给批的

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carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政,没有新的规范要求,本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

在这张地图公布前 就有很多开发因为污水和自来水的限制 而被拒吗?

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carrot453 发表于 2024-11-15 23:23
首先这个不能称为是新政,没有新的规范要求,本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网c ...

那你有聽過有EPA 因為這樣而不給過的情況/例子嗎? 只是RC階段Watercare (還是Healthy Water?)不是都有參與審批?為什麼當時他們不反對卻要等到EPA才反對呢?那Council DE在asses 時又是在做什麼呢?

而就算PC78其實已經有不少房子已經因為water 和wastewater constraints 這個qualfying matter 而提升不成Mixed Housing Urban  也用不了MDRS  甚至是Unitary Plan 下的在Mixed Housing zone 可以建3個的政策更是早在2016年就有   為什麼Watercare一直不反對  卻可以突然間把這個限制在毫無預警下幾乎把奧克蘭大部分的地區都蓋上而能通過不批EPA 導致RC批了都用不了 -  這不是公然和Council甚至中央政府叫板?  

整件事如果是真的話 真的是太有點莫名其妙 雖然自從AUP 出台後 對這些左右搖擺的政策差不多每幾年就來一次 已經有點麻木  
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kikilulu 发表于 2024-11-15 22:12
楼主如何看watercare 新政策啊?

首先这个不能称为是新政,没有新的规范要求,本质只是Watercare把原来模糊不清的现状污水自来水主干管网capacity不是很好的区域给清楚的划出来了而已。 有问题的地,就算是这个不公布,交上去也还是有问题的,没差别。现在公布了,可以让买地的注意潜在的风险,有地的准备开发的,可以提前问下确认下是否可以开发,可以避免资源许可都做好了结果RC交了被一票否决。 当然这样公布了以后对于在有问题区域的地来说不是个好消息,价格可能会受影响,这个没办法。不受影响的区域可能更加受追捧。
总体来说就是没有技术上面的新要求,就是公布了一些信息而已,但是对土地价值来说,的确有影响。

补充内容 (2024-11-16 09:50):
补充下地图上面也有完全没有capacity的区域,这些区域内是确定目前没法介入公共管道开发的,比如Warkworth,当然自己onsite disposal还是有可能的

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楼主如何看watercare 新政策啊?

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发表于 2024-10-5 19:58:16 |只看该作者 微信分享
建筑合规顾问 发表于 2024-10-3 22:06
您要做我们可以协助实现
我们注册设计师可以帮您做BC 申请变成合法的SLEEP OUT
如果加卫浴也可以满足现 ...

谢谢,让我算算要多少钱,看看划不划得来

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发表于 2024-10-3 22:06:40 |只看该作者 微信分享
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发表于 2024-10-3 21:40:28 |只看该作者 微信分享
sb-saeed 发表于 2024-10-3 19:47
一块大地上前院有一个独立车库60平,中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可 ...

目測這個不是管道工程而是發展控規的問題 我代樓主答一下 一個房子(假設是奧克蘭 - 如果是single house zone的話)只能有一個minor dwelling 你現在後面已經有了 那就不能再建第二個minor 了

如果現在不是single house zone 而是其他Mixed Housing zone  規定下現在已經不能做minor dwelling   卻可以建3個dwellings  所以你可以把這個minor dwelling upgrade成 “dwelling” (通過申請Certificate of Compliance)然後把車庫改成建新的dwelling  只要地沒有qualifying matter 在Plan Change 78 下是Mixed Housing Urban zone   又符合相關控規 甚至可以使用MDRS 然後分割成三塊 ....

當然 改成沒有廚房的sleepout (那就是所謂的accessory building 了) 那是可以的 拿個building consent 就行

上面的只是奧克蘭的規定 如果在別的城市又作別論 需要參考當地發展法規
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1523#分享本帖地址
发表于 2024-10-3 19:47:04 |只看该作者 微信分享
一块大地上前院有一个独立车库60平,中间一个main house, 后院一个minor dewling, 请问那个独立的车库还可以改成带厨房卫浴的ganny flat吗? 或者改成合法的两房一厅带卫浴但是没有厨房的sleep out ? 呢? 谢谢

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发表于 2024-10-2 19:56:22 |只看该作者 微信分享
下大雨 发表于 2024-9-25 00:13
你好啊 312 sunset road windsor park , 分割下面邻居不同意连接污水管,有什么其他方案吗? ...

不一定要用现在的西北面过来的100管道。可以废弃然后沿着人行道从西北面重新 延伸一条150管道过来。不过Altair Place 北面有很多树,估计要从西南面延伸然后穿马路。其他管线需要注意一下。

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发表于 2024-10-2 19:51:52 |只看该作者 微信分享
deng005 发表于 2024-9-24 12:04
你好,想请看一下2 chamberlain road,massey,这个后院可以加建一个小三房的住宅吗? ...

应该可以,雨水需要特殊设计然后Council特批,污水需要加pump

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发表于 2024-10-2 19:48:48 |只看该作者 微信分享
陌生的香港人 发表于 2024-9-22 11:59
如果現房的客飯廳都對著後院  而沒有較大的窗戶對著北面和fence比較大的空間(或者客廳的窗戶完全不在北 ...

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1519#分享本帖地址
发表于 2024-9-25 00:13:48 来自手机 |只看该作者 微信分享
你好啊 312 sunset road windsor park , 分割下面邻居不同意连接污水管,有什么其他方案吗?

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发表于 2024-9-24 12:04:59 |只看该作者 微信分享
你好,想请看一下2 chamberlain road,massey,这个后院可以加建一个小三房的住宅吗?

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发表于 2024-9-22 11:59:14 |只看该作者 微信分享
尾座乘客 发表于 2024-9-20 01:05
请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么?谢谢

如果現房的客飯廳都對著後院  而沒有較大的窗戶對著北面和fence比較大的空間(或者客廳的窗戶完全不在北面而只對著東面後院) 在後面加蓋房子可能會帶來挺嚴重的outlook 問題讓Council至少在申請過程中留難 不知道Council 會不會因客飯廳的 outlook 差太多(例如MDRS 要求4m 但加建後只能提供1 到2m)要求而不批

當然 新房子一樣有同樣的要求
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发表于 2024-9-21 23:23:21 |只看该作者 微信分享
尾座乘客 发表于 2024-9-20 01:05
请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么?谢谢

civil 方面看着可以的,加建那套污水可能需要加pump.

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发表于 2024-9-20 02:05:53 |只看该作者 微信分享
请问 6 Sherpa Place, Massey, Auckland 能分割加建一套么?谢谢

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发表于 2024-9-16 17:51:09 |只看该作者 微信分享
Weihao 发表于 2024-8-25 04:37
请问下这块地54 Fir Street, Waterview, Auckland 雨水能解决吗?

感觉只能斜穿马路,覆土略浅,可能会撞到其他service,撞到的话会有其他费用。

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mathsteacher 发表于 2024-8-30 21:56
请问23 meadow street, Mount Wellington可以开发?如何做为好?谢谢解答

雨水在马路测高点,估计只能参考21号或者25号的开发设计,基本差不多,后面的房子可能得抬起来一点。可以调一下这两个邻居的Property file看下,参考类似设计。其他看不出什么解决方法。
污水看着OK,最后1-2栋可能需要pump,看最终的室内标高。
自来水50,看着略小,有一定可能会被要求升级,大概率不用。

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ggghhhhhh 发表于 2024-8-29 19:14
1) 想请教下12 Davita Place, Farm Cove如何
2) 买房前是不是最好做下cctv,检查一下管子的condition,免除 ...

这个地civil方面说不上好坏,没有那种导致无法开发的问题,但是呢也不是很简单很省钱的情况。
公共雨水管道有,加个manhole延伸就行,的确深度看geomap信息来说一般,可能内地内需要抬一点高度,具体还是需要看测绘,有可能需要挖开测upstream end因为没有manhole.
污水是AC管道所以如果要在管道上面造房子,大概率是要换管道的,不管condition好不好,管材决定。
另外自来水管道略小,可能会被要求升级。
可以看Stormwater Code of Practice和Wastewater Code of Practice. google就好,免费的。

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发表于 2024-8-30 22:56:24 |只看该作者 微信分享
请问23 meadow street, Mount Wellington可以开发?如何做为好?谢谢解答

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发表于 2024-8-29 20:14:07 |只看该作者 微信分享
1) 想请教下12 Davita Place, Farm Cove如何
2) 买房前是不是最好做下cctv,检查一下管子的condition,免除日后的隐患
3) 怎么确定现有的管子是否够深呢?如果是平地,离主管最远的那套房子会不会坡度不够。本人也是civil engineering毕业,之后没有从事相关工作,转行AI,想问下有没有这方面相关的  standard或者building code,我自己翻来看看。
感激不尽

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发表于 2024-8-25 05:37:11 |只看该作者 微信分享
请问下这块地54 Fir Street, Waterview, Auckland 雨水能解决吗?

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取暖基本靠抖 发表于 2024-4-19 09:47
老大们 120 glenmore rd sunnyhill.这个我看污水雨水应该没问题。 但是vehical crossing 紧挨着bus stop,  ...

vehicle crossing如果状况OK的话不一定要重做,前提是接3通的时候不破坏。 bus stop需要跟AT协商下,bus stop不是一直有车的,大概率是OK的

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老大们 120 glenmore rd sunnyhill.这个我看污水雨水应该没问题。 但是vehical crossing 紧挨着bus stop, vc肯定是新标准重做,会不会被Bus stop影响呀?感谢感谢

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yiyi666 发表于 2024-4-4 13:10
请问楼主41 hobart crescent,wattle downs 地下管线怎样?能不能分割,能分割成几套?非常感谢 ...

Civil方面雨水污水自来水洪水看着都没大问题,地也不是很陡,civil方面按照geomap信息来看挺好的。具体分几套怎么分,可能需要咨询下论坛的规划和建筑设计大师们。

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