关于最近收大地的还有开发大地的现金流问题

zhong5487

最近大地疯了大家都知道，先不说好分的，条件好的，条件不是那么理想的大地房也都价格离谱，根本不觉得买来能够赚钱，或者可能赚钱很少，或者他们只是买来屯大地然后过几年再倒腾一波。

现在想问大家，具体到开发大地的时候，我是指分割下来了，推倒老房子，要开地盖房的时候，到底需要多少现金流，

比如说，一个800地的房子，分四个独栋，每个房子盖150平米，那需要的钱，我按熟手自己管理算每平米2000刀吧费用就是150*4*2000等于120万
然后分割费算40万吧，买地算100万吧，推倒房子到房子起来算一年时间，

这样，你需要的现金流就是
120万加上40万再加上(100万地钱加120万盖房钱加上40万分割费)的利息，利息这个东西，有的人全款，有的人2.5%有的人10%不等，我能算的这一年你需要准备的钱就是这些，不知道算的对不对？还有漏掉什么费用吗

zhong5487

Rodman0522 发表于 2020-10-2 19:05
问一下，中区这种地方是不是开发利润点就高多了 风险也小

中区也是各种分割各种新房啊，而且你所有的成本都比西区南区贵得多，虽然你卖价也高，哪里都大同小异，利润都差不了多少

Rodman0522

猩猩都叫兽 发表于 2020-10-1 14:50
我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞 ...

问一下，中区这种地方是不是开发利润点就高多了 风险也小

russellwang

bungyjumping999 发表于 2020-10-2 17:59
Last year, someone wrote Flour is more expensive than bread, therefore subdivided land has been left ...

有点国内1516年的感觉，当时也是一拍卖就出地王，一出地王周边现房就涨价

bungyjumping999

Last year, someone wrote Flour is more expensive than bread, therefore subdivided land has been left behind.

This year, I can only say the bread is getting more and more expensive as well and therefore Flour is increasing the price tremendously.

I am humbled by the market.

zhong5487

variable 发表于 2020-10-2 15:43
我南區有一塊700m多的地，沒校區，粗魯算過一下，如果花這麼多心機去搞分割，最後攢的錢比直接賣掉多一點點 ...

肯定还是会比直接卖地多吧？不然大家都抢着买

variable

我南區有一塊700m多的地，沒校區，粗魯算過一下，如果花這麼多心機去搞分割，最後攢的錢比直接賣掉多一點點而已，除非我算錯了。

wangsen5197

人左之由 发表于 2020-10-1 11:47
测量用不到2W, 也就是几千的事，建筑师也就2~3万。
工程师可能会比2万多点。 ...

测量几千不止吧。 从TOPO 到 224C 最起码都得上万了。 还有签字 啥的加起来有了。

russellwang

zhong5487 发表于 2020-10-2 00:30
地基那么吓人吗？如果只是普通开发，小独栋什么的，挖的土也不是太深啊，毕竟不是起公寓，要挖那么多土， ...

就是小开发才烦人啊，你想你就起一个房子，万一有点问题，多花个三五万，你一个房子吃不住啊，但要是房子多，就算多花个十万，一摊也就不算啥了。

zhong5487

russellwang 发表于 2020-10-1 22:58
是啊，地基打好之前，总是提心吊胆的。等这一步结束，才能舒一口气

地基那么吓人吗？如果只是普通开发，小独栋什么的，挖的土也不是太深啊，毕竟不是起公寓，要挖那么多土，遇到风险的几率没有那么夸张吧

russellwang

V7 发表于 2020-10-1 20:21
有的挖出遗骸的，毛利遗物，挖出石头的，石棉的，打桩的，各种不可控的事情，设计被坑的，盖房子被坑的。 ...

是啊，地基打好之前，总是提心吊胆的。等这一步结束，才能舒一口气

V7

zhong5487 发表于 2020-10-1 18:40
理财现在也没有稳定的百分之10的，高点也都是理财公司，有风险那种，反正就是啥钱都不好赚了 ...

有的挖出遗骸的，毛利遗物，挖出石头的，石棉的，打桩的，各种不可控的事情，设计被坑的，盖房子被坑的。上面各位能说点道道的，个个都是交了学费的。工期比较长，再稍微不小心上面那个数字都没有。

zhong5487

V7 发表于 2020-10-1 16:26
如果动作慢，也就是个10% 的年利率，不如理财了，碰上去年不好的世道，卖不出去。 ...

理财现在也没有稳定的百分之10的，高点也都是理财公司，有风险那种，反正就是啥钱都不好赚了

一缕烟丝

猩猩都叫兽 发表于 2020-10-1 14:50
我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞 ...

和其他地方比，价格差不多或更低情况下

Jan90

现在建房成本很高，而且很花精神跟时间，除非是资金雄厚又有经验的开发商，普通人真的赚不了多少，还有可能亏本

V7

如果动作慢，也就是个10% 的年利率，不如理财了，碰上去年不好的世道，卖不出去。

猩猩都叫兽

一缕烟丝 发表于 2020-10-1 14:44
西区大地潜力巨大，性价比极高

我反而觉得风险极高，高价抢的话，动作再慢些2-3年出来成品房时西区已经30%以上都是这样的了可能。市场竞争极大。

一缕烟丝

西区大地潜力巨大，性价比极高

房奴甲

我是觉得如果是自己的钱，没有个20%甚至30%的年利，是不值得冒这样的风险。这跟买股票还不一样，股票是流动资产。这个投资你不能看苗头不好就甩掉，风险高得多。还搭进去自己的时间，也是钱。这么复杂的项目可能相当于一个全职工作了，就算每个事情都请人。

ThinkOutLoud

wangsen5197 发表于 2020-10-1 09:37
到不了40W吧。测量2W 建筑师5W 工程师1-2W左右，规划师1W多。我感觉差不多这个数吧。加上GST 前期的RC BC ...

这些十多万再加上分割contribution 不就差不多40w了吗

而且还没算上水表什么的呢

zhong5487

take-away 发表于 2020-10-1 13:04
有土地的主肯定更强势，新区的地已经比去年贵了大几万到十万，没什么利润了。老区的地挤一挤还是有利润的 ...

hobsonville 那边无地可买，贵的离谱，二月份300多平米地60万，现在都70万了，而且地还特别特别少，所以啊，大地价格自然一路高走

take-away

zhong5487 发表于 2020-10-1 12:45
嗯，肯定买不到，除非疫情前今年6月前都可能百万内拿下，目前拿地钱太贵，除非新房价格又涨，不然真的赚 ...

有土地的主肯定更强势，新区的地已经比去年贵了大几万到十万，没什么利润了。老区的地挤一挤还是有利润的

zhong5487

russellwang 发表于 2020-10-1 12:53
确实很多算不过来账，也不是算出来亏本，而是利润很薄，要是一切顺利挣点，可万一中间有点风吹草动，比如新 ...

2.300万，说多不多，说少也不少，新西兰这个地方，干小买卖风险也大，大家手里有点钱的可能还是愿意投资房子，至少有啥情况还那落几个新房子，但是全部贷款，或者借高利息搞这个真的还是风险蛮大

russellwang

确实很多算不过来账，也不是算出来亏本，而是利润很薄，要是一切顺利挣点，可万一中间有点风吹草动，比如新房太多价跌了，开挖发现石头太多啥的就不好说了。
我是觉得投二三百万，冒那么大风险挣一点点小钱，是很不值得的，可就有人这么疯去抢，没办法*

人左之由

zhong5487 发表于 2020-10-1 12:42
联排的话我也来算算，算6个吧，分割费用50万，面积的话100一套好了，也是600平米总共，但是造价得按2500 ...

联排6栋分割费用用不到50万，最多也就40。 小联排的development contribution比独栋的要少很多很多。
按照你的算法，到手的利润比独栋强一点。

zhong5487

take-away 发表于 2020-10-1 12:35
这么一算，100万是买不到西区南区800多的地了，这不南区manurewa800多的地都要130多万 ...

嗯，肯定买不到，除非疫情前今年6月前都可能百万内拿下，目前拿地钱太贵，除非新房价格又涨，不然真的赚头不多

zhong5487

人左之由 发表于 2020-10-1 12:12
嗯嗯还有这个中介费是个比较大头的东西，卖90~95万一栋的话，中介费也要个3万一栋了。加起来10来万是有了。 ...

联排的话我也来算算，算6个吧，分割费用50万，面积的话100一套好了，也是600平米总共，但是造价得按2500算，那就是150万，这就是300万下去了，还有利息钱算10到20万好了，造好了大概310-320万.一套算80万，能卖出来480万，好像利润会更好点

take-away

这么一算，100万是买不到西区南区800多的地了，这不南区manurewa800多的地都要130多万

人左之由

zhong5487 发表于 2020-10-1 11:58
这个没有算在2000那个成本里，但是我想那40万里面可能可以包掉会计律师啥费用了吧？ ...

嗯嗯还有这个中介费是个比较大头的东西，卖90~95万一栋的话，中介费也要个3万一栋了。加起来10来万是有了。
100w地，35w分割，120w建造成本，10万中介费，总成本265w.
卖90w一栋，总收入360w。
毛利润95w。
打税后到手60w左右。
总时长1年多点。

不过感觉抢地的是想建6~7个联排。。。算法又不一样了。

zhong5487

人左之由 发表于 2020-10-1 11:44
分割费用不用这么多，除非是管道很麻烦。
管道在门口的话，可能30到35就差不多了。栋数约多，平均下来的越 ...

这个没有算在2000那个成本里，但是我想那40万里面可能可以包掉会计律师啥费用了吧？