其實房市並不火，鍵盤上談房。

longwang

最近看了大家的帖子，有的說房市很火，動不動都有天價大地房成交。有的說房市不火，我的crosslease怎麼賣不動。咱也來個鍵盤談房。談談自家觀點。首先經過近畿年的開發，Auckland新房，公寓不斷上市，這個盤越來越大。加上移民，海外買家減少，能出得起首期，收入夠貸款的資格買家相對有限，所以大盤不會普漲，但貸款利率下降，4%到2.5%，資格買家（包括開發商）可貸金額增加，這推高了可分割的全幅地價格，據估算我家附近全幅地均價已從90萬，起跳到120～130萬，也就是說全幅地價格上漲了30%～40%。但就整個大盤卻又沒怎麼動，很神奇吧。如果利率進步下調到1.5%，估計可分割盤會再漲個30%-40%。開發商成本提高了，可能會拉動新房漲個10，20萬，半幅地，不可分割盤也會普漲一點，但幅度有限。再往後隨貸款利率降到底，估計房市會企穩，只能隨通脹增長了。

longwang

銀行新增貸款額月月創新高，房屋上市量，要價，均價，中位價都在創新高。房市牛市還在持續，半年內漲勢不變。明年下半年要看央行貨幣政策，如果繼續降至負利率，牛市還將持續。風水輪流轉，全幅地房產漲至新高度後，勢必帶動可負擔，首置房上漲。到時80，100萬的unit將成普遍。

longwang

新马甸甸 发表于 2020-11-8 13:51
据说银行做贷款的贷款申请人大部分还是华人，所以还是华人是主力。

不能據說，拿點數據出來。

longwang

yangauk 发表于 2020-11-8 10:38
Chinese sound name依旧是主力，open home和拍卖场全是黑压压的中国人。

你去的幾個盤，都是華人在搶，外地的和你不去的盤，卻佔了多數。

新马甸甸

据说银行做贷款的贷款申请人大部分还是华人，所以还是华人是主力。

trdeyoualbert

yangauk 发表于 2020-11-8 10:38
Chinese sound name依旧是主力，open home和拍卖场全是黑压压的中国人。

where are indians?         

longwang

再聊聊目前房地產。覺得這波房地產上漲和華人關係不大。除了一些開發的搶大地，自住的，投資的參與的不多。也難怪，一是，這邊收入高的華人，能貸的基本滿倉，剩下的要麼中國的錢過不來，要麼收入低，貸不出款。實際華人也有一批永遠買不了房的，所以房價腰斬論挺盛行的。會嗎？不會。最近到底誰推高了房價，本地人。連我的島人同事都告訴我，要買房。在以前，怎麼可能？看來降低首期，確實激發全民買房的熱情。你想想，這多好，又提高了住房擁有率，有提振了經濟。政府怎麼可能打壓？這和16年完全不同，上次Chinese sounding name是主力，政府立馬打壓。這次你聽到房產的負面新聞大嗎？沒有，因為接盤的都是kiwi，所以政策只會利好房市。經濟要提振，還是房地產。哈哈

老麦2019

改善住房或者投资房产都是目前有能力人群首选，北岸hillcrest新建握手楼1-2周都走掉，而且价格都在150万左右4房！匪夷所思啊早已破16年最高价位，如果房贷利率低过2% 将是轰轰烈烈又一场急剧上涨....西区新房踩踏恐怕难出现，太多刚需在太多浮码在，当然炒房抄成房东泡妞泡成老公风险依旧在。

猩猩都叫兽

Lease 发表于 2020-9-7 19:31
长期来看， 只要人口依然不断在增加， 那风险也不大. 看奥克兰这些年来， 无论是CBD还是suburbs, 都建了 ...

是的。所以我说更长的话，就无妨了。只是短期的几年内，进场时机不对，可能就比较惨。要是能拿住，也没问题，只是损失些机会成本

longwang

所以我認為現在的市場是開發市+優質盤。市場也充分反應，中區漲得多，畢竟地理位置好，儘管可開發的土地不多，差不多的房都在漲，屬於優質盤。北岸這波倒漲得最少，坡地多，開發成本高。東區全副地是普漲，畢竟土地平，開發風險低。賣不出去也好出租。西區，南區大地暴漲，畢竟原來價很低。目前來說開發的盤賣得還不錯。低不了東區多少。利潤高。

Lease

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

长期来看， 只要人口依然不断在增加， 那风险也不大. 看奥克兰这些年来， 无论是CBD还是suburbs, 都建了不少公寓， 按理说供应是大幅增加了， 但房价依然上涨， 看不到停止上升的迹象.

你说的这种情况， 在某一时期， 比如2-3年后， 当大量的这些分割地的联排房推向市场时， 可能会有一些风险. 但把时间跨度拉长， 这些风险可能又可以忽略不计了.

猩猩都叫兽

longwang 发表于 2020-9-7 18:35
關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。 ...

这也是潜在风险之一。所以只剩卖出去一条路。要是饱和了，就只能割肉了。

新马甸甸

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

True，我也是这样想。这种情况下现在的低利率就像是个诱饵。

Lease

longwang 发表于 2020-9-7 18:35
關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。 ...

那你是没和南区的房客比较过. 南区的房客那才叫烂， 我西区的房客基本上没啥问题. 当然最好的房客是北岸和中区的.

longwang

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 12:28
简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但 ...

關鍵是西區的房出租，好房客不好找。租出去要不了2年，又變破房了。破區房貶值的快。

猩猩都叫兽

yinqian 发表于 2020-9-7 11:18
请问问什么西区风险相对大？

简单说就是供需关系吗。西区可开发的大地多，从new lynn一直到massey 都再搞联排。现在的利润是有的，但是地要是还这么疯狂的抢，纸面利润下降的话，那2-3年真盖起来后，风险就比较大了。卖不掉怎么办？租不出去怎么办？这些风险肯定伴随着供给的增多风险增大

kikilulu

老友粉加辣 发表于 2020-9-7 11:12
楼主好像有个帖子还说利息会涨。多空平的观点都有，肯定对哈哈。

lz的键盘都快敲扁了吧

yinqian

猩猩都叫兽 发表于 2020-9-7 10:11
现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着 ...

请问问什么西区风险相对大？

Lease

楼主， 哈哈哈哈哈.

猩猩都叫兽

现在奥克兰和国内拆迁那时一个样。有地的老破小卖出天价和国内拆一赔5一个意思。要是还没认清形势导尿管着降价的，又错过了一波。但是西区的确实风险大未来几年。但是更长久的话，无妨。

洪七公。

中国物价二十年，普通商品吃穿用涨十倍房价涨百倍，纽西兰20年普通日用品涨一倍，房子奥克兰涨四五倍，这也叫印钱

洪七公。

rzrljb 发表于 2020-9-6 11:35
中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬 ...

瞎扯               

rzrljb

yw4102 发表于 2020-9-6 10:04
近期可开发盘大涨，根本原因在于贷款低利率，导致租房客不如去买房，但这也说明了这些租房的消费能力大都集 ...

中国的原因是，中国物价能控制因为很多东西国产，新西兰物价依赖进口，如果新西兰印钱，肯定会导致货币贬值，那汽油，你吃的米，水果，车子，全是进口的，物价不可能不涨啊

longwang

豆腐教徒 发表于 2020-9-6 10:33
哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

這很正常，經濟學家還次次不准。本來就是鍵盤談房。一次准就夠了。

vodafone2degree

坚持住把邻居收了就能变大地了

longwang

yangranwu 发表于 2020-9-6 10:31
是，然后就是400以上全副地升值的时代

對，50年以後，Auckland會象國內一樣，一般人都住公寓，排屋。能住別墅的，都老牛逼了。哈哈。

豆腐教徒

哈哈，楼主说了好多次，好像没一次准的

yangranwu

longwang 发表于 2020-9-6 10:12
現在的時代，全民都是開發商。啥樣的破區都有新房，所以，Auckland以後不缺房。均價很難再有質的飛躍了。 ...

是，然后就是400以上全副地升值的时代