求助专业意见！阿三房客损坏房屋倒打一耙反咬房东，房东的利益真的得不到保护吗？？？

幸福南半球

这是刚刚发生的一个房屋租赁纠纷，急需专业人士指点迷津。先谢谢各位同胞了！

首先，我承认自己因为贪图略高的租金涉足洋人市场尤其租给了阿三是愚蠢的，请华人同胞们先原谅一下。

先说重点，房客误将贴有“don't touch”标签的热水龙头（一直未与洗衣机连接）打开，造成漏水到独立出租的楼下屋顶滴水，地毯湿了一大片，屋顶里的保温棉肯定也泡了。因事发时我们不在奥克兰，所以未能第一时间到现场，房客不承认是她造成的。即便如此我们也没提要扣押金的事，只是说让他们注意，别再弄出其它损坏。没想到第二天收到房客一封信，感觉是怕被扣押金开始主动出击反咬一口，突然冒出各种不满和无理要求。现将信件附上请大家帮忙分析并出谋划策。

再说说其它一些细节，房子是楼上楼下分别出租的，包水不包电，楼上三房一卫，楼下一房一卫带独立电表。都是阿三租客。楼上的三个人是lockdown之前租的，以其中一人未从南岛赶回为由未完成合同，缺少签名。一直到五月底我们回到奥克兰也迟迟未签。因为这个还有lockdown等种种原因，我们bond金也没上交。打广告时明确提到最短租期六个月，现在他们五个月就要搬。信里面提到部分要求是莫须有的，比如修理客厅厨房屋顶漏水。
这两天问了两个中介朋友，说法不尽相同，有的说房东必须提交保温报告，有的说那是明年7月1日的事。






更新：
发现回帖里大部分意见里大概包括两个小误解，1. 房子是有保温的，只是没有相关机构出具的报告，有人说这个报告是必须提供给房客的，有的人说不用。以我的常识，有纠纷时谁质疑谁举证，所以如果他不相信有合格保温应该自己花钱找人检查，而不是让房东提供。2. 这里并没有一棒子把阿三全打死，本人对这个种族的人没什么特别的偏见，他们已经是第三拨阿三房客了。如果有偏见就不租阿三了。之所以标题里提及阿三只是想在我们华人这个论坛里寻求同胞同情和帮助。也没觉得华人就可以随便扣押金，但至少好沟通，有事能说开。请个别人不要别有用心的转移读者注意力到种族问题上，当然了，如果你有一半阿三血统或被阿三爆菊了在这里装大尾巴狼也算可以理解。


补充：
之所以最初标题里用到“无良”这个可能不很准确的词，是因为他们确实一直劣迹斑斑，比如：往楼下房客的垃圾bin扔垃圾；自己的垃圾bin不贴tag放在路边还假装说不知道要贴，那是已经住了三个多月时；把超市的trorley拉回去，在院子里从lockdown前放到现在；开派对到后半夜扰民；房里房外卫生差；几乎每个月都拖欠电费；还有更多就不赘述了。现在反倒在自己不小心损坏房屋后开始倒打一耙，着实让人气愤。


最新更新，开始停付房租了，通常是每周二晚上到账。
刚下夜班的苦逼房东深夜更新。
待续。。。


最新更新，沟通很重要，话说开了就没事了

房奴甲

bluekiwisky 发表于 2020-8-10 10:44
我应该是中文不太好，我怕我整段打英文，被人说装B，如果可以的话，我很想

我不知道他说什么证明，反正签 ...

妹子，要是statement都可以理解成证明的话，我劝你以后不要写中文了，你的中文小学毕业达不到啊。不过我相信你不是这样臭的水平，你就是不想承认你说错了。中文说证明，”证“是啥，proof! 自己写的proof在哪里？

一时口误，承认了能怎么样你，何况还连带误导不懂的人。这是公共论坛啊。

bluekiwisky

Insulation requirement from 1 July 2019

From 1 July 2019, it is mandatory for all rental homes to have ceiling and underfloor insulation that is in good condition.

If insulation was installed in the home before 1 July 2016 it should be in reasonable condition and should have met minimum "R-values" at the time it was installed:

    R1.9 in the ceiling and R0.9 underfloor for a timber-framed home;
    R1.5 in the ceiling and R0.9 for a masonry home.

(An R-value is a measure of thermal resistance ie how well insulation resists the flow of heat. The higher the R-value the better the insulation is.) In general the ceiling insulation should be at least 70 mm thick.

If the existing insulation does not meet these minimum standards then the landlord will need to replace it with insulation that meets the 2008 Building Code .

Insulation installed after 1 July 2016 must meet or exceed the 2008 Building Code.

For some buildings it may not be practical to install insulation due to their physical design or structure. In this case the landlord can delay installing insulation in the ceiling or underfloor spaces until access to them is possible (e.g. when the landlord makes renovations to the house). Read more about the exceptions.

You can find more information about the insulation requirements for rental homes on the Tenancy Services website.

Insulation requirement from 1 July 2021

From 1 July 2021 all private rental homes must be insulated to the 2008 Building Code standard or (for existing insulation) be at least 120mm thick. This includes rental properties where the insulation was installed before 2016. Landlords may also need to insulate properties that were not required to be insulated under the July 2019 requirements. The July 2021 insulation requirement is part of the Healthy Homes Standards.

bluekiwisky

房奴甲 发表于 2020-8-6 19:55
妹子，咱要是把英文学好点是不是论坛上能少斗不少嘴，你说这statement，它它它能叫证明吗？要么您就直接 ...

我应该是中文不太好，我怕我整段打英文，被人说装B，如果可以的话，我很想

我不知道他说什么证明，反正签约时候需要一个东西，就是这个statement,谁知道中文他说什么。
没有任何地方说需要什么certificate的。而且certificate中文也不是证明吧？是google translate是证书？
statement google translate=声明 （跟证明差不多？？？）
跟我斗嘴那个人说不要certificate，他是不是需要好好学学英文了？


这个是一定要的，如果你能看懂英文，就是读读吧
胆子大的可以自己随便写，出事了之后再说

bluekiwisky

老友粉加辣 发表于 2020-8-6 18:27
刚才我看了下，确实可以自己填，不一定需要证明，找人填。申明自己装了什么是必须的，证明不是必须的，和 ...

为了避免麻烦，我是肯定要找有资质的洋人公司检查，房子里面已经有保温棉，并且有年头了，需要检查，因为有些会有问题尤其如果你买的是二手老房子，你也不知道曾经的房主用的是什么保温棉，是否合格

之后可以自己填写，但是如果他们给你检查，就直接包括帮你出statement了
我忘记了是350还是280检查per house，我自己不可能爬上去看，看我也看不懂，不想以后麻烦


但是这个检查才是保证没有问题
你可以自己检查，这里的任何文件都默认所有人会诚实填写，如果真是遇上了麻烦的房客，他找洋人公司来检查说你不合格，那就都是房主的麻烦
别说罚款不罚款，你是没见过那些准备set up你的穷白，他们总能找到办法让你把之前的房租吐出来的

朋友西区的房子，就被穷白搞，他是几十年的老房子了，房客从搬进来第一天就每个礼拜写Email各种找麻烦,折磨了他足足一年。最后搞上tribunal又折磨了几个月

看你房客写的东西，如果是自己写的，那他们就是专职干这个的，整天找房东麻烦。如果不是自己写的，就是他们咨询过了。
并且方可已经开始停付房租了，说明只是要搞你就是了

eric791013

ezshop 发表于 2020-8-7 19:28
今天看到个房东被告的新闻，还以为是lz呢....差不多情况漏水，保温棉没提供，房东自己掉了钥匙。。解决就好 ...

原來是怕因為漏水扣房客的bond才恐嚇房東啊

ezshop

今天看到个房东被告的新闻，还以为是lz呢....差不多情况漏水，保温棉没提供，房东自己掉了钥匙。。解决就好

幸福南半球

一楼有更新

房奴甲

bluekiwisky 发表于 2020-8-6 15:50
是必须的
我也问了

妹子，咱要是把英文学好点是不是论坛上能少斗不少嘴，你说这statement，它它它能叫证明吗？要么您就直接说英文也行啊。

trdeyoualbert

房奴甲 发表于 2020-8-6 08:57
既然是人在外地，房子还是找个好中介管理吧，一开始会修很多东西，这都是你的学习。虚心点耐心点比较好。第 ...

曾经一个朋友mt Albert   最喜欢租给印度人，因为早出晚归，七天工作兼职多份，唯一不好的是一般一年左右肯定搬走因为买房了

bluekiwisky

老友粉加辣 发表于 2020-8-5 22:04
是啊，所以我说那个大哥表达错的啊。你只需要装，但是不需要去找证明书。你拿发票都可以证明了。发票里就 ...

我不是大哥
我是妹妹好吧

我手上的就是statement of insulation,这个是必须的。

如果你是非常老的房子新装的，他装完了直接会给你一个statement，不同公司不同，但是发票是绝对不够的。这个我具体问过。
如果已经有保温棉了，就需要出一个这个证明(statement of insulation)。statement上面可不是写你有保温棉就够了，因为很多保温棉年代久远也是不合格的。
如果楼主是找朋友装的,或者自己装的，装完之后也必须要填写这个statement的。最好找专门的公司做，因为有这种专门骗房子住的人，如果他们自己找了一些专业公司做了，说你这个不合格，那就是一告一个准。

所以无论是新装的还是已经有的，这个证明都是必须的。

bluekiwisky

老友粉加辣 发表于 2020-8-5 16:37
你可能被出证明的骗了。因为我打电话问过，这个不是必须的。

是必须的
我也问了

因为我看了政府那个证明的格式
不只是证明你有保温棉，是具体到尺寸，新旧程度，是否合规。
你租房子签约需要附带一个这个证明，不然你只说我有保温棉是不够的

幸福南半球

房奴甲 发表于 2020-8-6 08:57
既然是人在外地，房子还是找个好中介管理吧，一开始会修很多东西，这都是你的学习。虚心点耐心点比较好。第 ...

谢谢您的指点，我之前也是这么想的，尽量避免本地老赖，觉得印度人既有购买力又不会赖房租，现在看来是有条件的，关系要维护好。

幸福南半球

LJHookerRobin 发表于 2020-8-6 06:36
1-4,7,8-保温棉 比较惨

谢谢你Robin同学

房奴甲

既然是人在外地，房子还是找个好中介管理吧，一开始会修很多东西，这都是你的学习。虚心点耐心点比较好。第一年过去慢慢维修费用就少了。别再管人家叫阿三了，最好心里都别这么想。这里出租房，印度人算中上的，欠租捣蛋的少。真招了本地白人老油条才麻烦。如果你怕麻烦，可以暗示中介要求招没有pr的。我没有这样说过，但是我实际这样做了，没有pr的人捣蛋的概率小。当然你也不能因为这个就欺负人家，人在做，天在看。能走的房客，就没有大恶。

LJHookerRobin

1-4,7,8-保温棉 比较惨


5,6,8-heater 是明年的standard 达标

保温棉要做写一份statement。。。额你找朋友做的无所谓但是要给租客告知。。。
不给notice 看房，维修，检查和打扰 可能不罚可能罚， 算quite enjoyment 和 privacy。
不交bond 罚些钱。。。能交赶紧交。。。 最好私了赶紧让租客搬走。。。

楼上下分租挺麻烦的，现在tribunal 能力大了。。。 good luck

幸福南半球

独闯天涯 发表于 2020-8-6 02:44
你是明白人、起因是洗衣机的热水不让用、是热水管道有问题不能用还是什么原因不让用？出现矛盾的关键问题 ...

是自从买了这个房子就没接过热水管，那个管口也从没装个cap（这是失误之处），只在水龙头上贴条提示，白纸红字，这么多年没人碰过。
是唯一房产但因relocate到其他城市工作所以出租还贷。

幸福南半球

love_3_month 发表于 2020-8-5 21:27
8点里面你到底被说中了几点啊？

1.2条是差了几小时，3条是没提前说，但看房是在修水管的几乎同时，4条是晚上打过电话，但她没接，5条是明年新规定，6不知道啥意思，门窗不严？也是明年新规，7.bond确实没交，但合同都没有完成，8条，保温是有的。

幸福南半球

雨不停_Ann 发表于 2020-8-5 20:58
如果最后真的扯上tenancy tribunal， 你也找点事情提供点证据来告他要求他的赔偿，这样可能最后判决的时候 ...

房客已经给notice要搬走了，在说要搬走之后发的信。

幸福南半球

yuwawa 发表于 2020-8-5 16:17
悲剧了
破旧的房子 还要租给阿三

真的没什么可修的啊，客厅装fixed heater是明年的新规，屋顶漏水是N久以前从烟筒口漏的，只是一点水痕，早就修好了。洗衣机旁的热水管也已经加过cap了，不会再出水了。
他们已经给我notice要搬走了，还有二十天。

幸福南半球

房奴甲 发表于 2020-8-5 14:22
是的。分租也可以签那个合同，一旦签了那个合同就得按照那个规定走。

印度人就是印度人，什么阿三。这样 ...

哪里让你理解成自己也住在里面了？

独闯天涯

房奴甲 发表于 2020-8-5 14:22
是的。分租也可以签那个合同，一旦签了那个合同就得按照那个规定走。

印度人就是印度人，什么阿三。这样 ...

你是明白人、起因是洗衣机的热水不让用、是热水管道有问题不能用还是什么原因不让用？出现矛盾的关键问题没有交代清楚。自住房出租房傻傻分不清楚、房东牛房客弱傻傻分不清楚、赔西瓜捡芝麻傻傻分不清楚。印度人在海外各方面都超过华人，所以聪明的话还是少打交道以免伤害自己。