[房屋] （更新）我们意外买到的第一个房子，首次购房心得 [复制链接]

匿名

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匿名 发表于 2020-3-19 01:10:17 |正序浏览 微信分享

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本帖最后由匿名于 2020-5-1 11:36 编辑

我们意外买到的第一个房子

我们最终买到的房子，经历了一个很有趣味的过程，可以说是纯属意外。这套房产是我们在二月中旬就给它出过价的，还做过屋检，当时是真的想要。我们出了1.02M去申请提前拍卖，可惜业主当时拒绝了我们，并且暗示我们把价格出到1.045M，我们有些觉得他们坐地起价，所以我们就没有加价给他们。后来随着我们看房策略娴熟了起来，我们就把这套房产抛之脑后了，去看其他的房子去参加其他的拍卖了。

一个月之后....

由于我们一直很想知道这套房子最终能拍到多少钱，就抱着凑热闹的潇洒态度去了拍卖场，房子竟然被我们意外地拍到了！后面和再大家说这个有趣的拍卖细节，下面我们先和大家分享一下新手第一次买房的心得和一些需要注意的事情。本文皆为个人意见和个人感受，绝无意评论或冒犯任何行业或个人。写就本文纯属个人经验分享，请尊重我们的一片好心。

01 首次买房
首次置业通常都会经历一段特别糟心的经历，买到房子的时候已经被各种波折磨练到心态完全佛系。我们从2019年底决定买房开始，到2020年3月初买到房，中间大致经历了80天左右的时间。这段时间，我们从零开始接触奥克兰中区的房地产市场，到娴熟地与卖家中介打心理战成功将拍卖提前，再到最后成功以低于CV的价格买了一个月前出价遭拒的那处房产，我们走了很多弯路，却迅速积累了非常多的宝贵经验。

在这80天内，我们一共亲自到场看了30多处Open Home，经历了一次创伤性极强的提前拍卖，以及非常戏剧性的最终拍卖，心理起伏极大，日夜都在看盘，非常焦虑。想轻松一下看个电视剧，结果热播的竟然还是专门讲买卖房子的《安家》…… 我们这段时间看了大量的帖子，但是发现这些经验分享帖基本都没有分析买房流程复杂性，也没有触及到首次置业者的迷思和顾虑，因此我们在买到房子后的当周就决定把这80天买房的心路历程写出来与大家分享，希望更多有意置业的买家能够从中获益，买到自己心仪的房子。

我们首先总结了新西兰房地产市场的特色：新西兰的房产交易流程属于完全卖家(vendor)主导，地产经纪由卖家支付酬金，各类主要产权类别差异极大，建筑状况的查验是买家责任，法律文件的检查也是买家责任，因此普通买家在这个过程中基本上是孤立无援的。奥克兰市区的房产市场规模有限，公共交通及配套设施不足，作为移民我们对某块地区的历史和文化氛围并不十分清楚，买房的过程中最难以攻克的就是这类信息障碍。纯新手买家如果对这种亲力亲为的买房模式不太有信心，建议找一个会说中文的、有耐心的、经验丰富的中介。

02 确定不变量
买房是一个非常复杂的过程，我们建议新手买家先确定好置业过程中的不可妥协的因素，再去攻克那些不可控制的因素。对我们而言，首先，置业地点不可以妥协。2019年底，我们决定正式启动买房的计划，打算搬离住了多年的市区小公寓，买一栋属于自己的房子。由于我们非常确定未来会一直在市区工作，我们的不变量就是必须要离市区近，最好是附近有公共交通路线可以直达工作地点附近的地区，因此我们的目标是奥克兰中区。东区、西区、南区和北岸的房子即便再好再便宜，我们都不看。同时，为了迁就离市区近，我们可以忍受面积小，睡房和厕所数量少，非学区非校网(5年内没有小孩要上学)。其次，生活方式不可以妥协。买房实际上是买了一种新的生活方式，我们作为并不富裕的工薪阶层，又是首次置业的年轻买家，在开始看房之初就完全明白自己购房的目的在于自住舒适，房产能有少量的增值空间则更佳。我们不愿意单纯为了买地改建增值而大兴土木，因此我们必须要找能够稍加修葺就能拎包入住的房子。房子产权是Freehold固然好，但我们也接受土地面积小的房子，半幅地、城市屋和排房产权我们都能接受。第三，首付金额不可以妥协。能拿多少钱出来交首付，是大部分买家的不变量。

提前学习房产知识可以减少买房过程中的不确定性，我们建议新手卖家先从网上学习基本常识。我们这样的买家在新西兰有专属称号，叫做First Home Buyers，有不少帮首次置业者扫盲的学习材料和拍卖指引，还有免费讲座。在开始看房前，我们陆续看了一些视频和网站，还有微信公众号上其他买家的经验分享。但是纸上得来终觉浅，我们建议大家尽快进入Open Home的阶段，在买房初期积累充足的感性经验，亲自去听听其他买家在看房的时候会着重问什么问题。

03 看房到底在看什么
先说说买房要“看多久”才合适：刚开始出去看房的时候，我们的心态是极其谨慎的。总觉得买房这么大的事，必须要多看几套才能遇见最好的，或者说要多看几套才能明确自己没有随随便便花了几十万甚至上百万。这种不切实际的心态很快就被一次次看房的失落感纠正了，逢周末我们就开车在奥克兰中区掐着时间四处跑，晚上回来基本都想不起来白天看了哪些房子。这个过程和相亲差不多，一般的房子看多少都没有印象，特别喜欢的那一两个又高攀不起。我们很快调整了策略，集中火力看完所有心仪的新上市(new listing)，然后立刻决定哪一个进入下一阶段。必须要提的是，2020年初的两个月，我们经历了房市迅速回暖的心理危机，再加上奥克兰陆续出现冠状病毒确诊案例，我们非常希望买房子这件事能够速战速决。到了后期，我们发现看房初期特别注重的那“好房标准”都没有那么重要了，我们更看重的是哪套我们喜欢的房子能真的拍下来。很多买家看房看太多了，开车到处跑多交路稅不说，自己最后也看花了眼，反而错失了好房。该出手时就出手吧。

到底什么是“看房”：我们在最后期才彻底理解了“看房”在买房过程中实际所在的环节：所谓看房，是在网络上对listing进行筛选后，到场进行确认，而不是在一无所知的情况下去找灵感。在看房前，我们已经充分了解产权类别、建筑年代、外墙和屋顶建材，屋内格局、装修风格、地税价格、交通环境、区域特色，那些值得我们炎夏驱车前往的物业当然值得我们首先在网上花上半个小时做个前期调研。到了最后几周，我们真的开车出去看的房子基本都是看了满意就可以当场出价的。

买独立别墅还是买公寓：老实说，我们确实犹豫了一段时间，毕竟我们在市中心上班，在附近置办一套公寓最方便。我们去看的第一套房就是市区的公寓，新装修的，非常现代，我们俩立马就双双爱上了，结果一看这个公寓每年要交7000的物业管理费，就默默离开了。所以买公寓首先要考虑一下是否在还贷款之余还能付得起天价管理费。第二，我们发现这两年市区有大量公寓建筑开工，预计几年后市区的公寓增值不会涨幅太大，当然如果您手上银子多，现在购入公寓可能是不错的投资。第三，有些公寓的房价没有计入车库，而在市区买个车位绝对价格不菲。最后，我们决定不再看公寓了，直接买在土地上独栋别墅。毕竟我们都是住楼房长大的一代人，现在生活在新西兰，应当尝试一下脚可以踩到土地的生活。当然优质的独栋排房和城市屋我们也绝对考虑。

优先看哪些区房子：我们建议大家参考李嘉诚买房三要素：地段、地段、地段。我们感觉宁可在好地段买一套小房子，也比在偏僻的地段买一套新开发的大房子要划算。必须承认，我们开始走错了路，一上来就去看了Point England的房子，被新房子周围破败的居住环境震惊了，连中介都感慨我们亚洲人应该是hold不住这一区的。我们的策略迅速调整为先去好区看好房，先去看略超越预算的房子。因为我们俩喜欢海，喜欢稍微隐蔽一点的居住环境，我们先看了奥克兰中区的房子(Mission Bay, Kohimarama, St Heliers, Oreki, Meadowbank)。我们必须要说，我们明知道自己的购房能力，但是我们仍然选择先去看稍在我们预算之上的好地段的房子。原因在于，我们看了好的房子才知道好的房子是什么样子，才能更有目标地为将来住上这样的好房子而努力。毕竟我们余生都会在这个国家度过，借此机会去看看奥克兰的好区也是一个学习的过程。当然，更实际的效果就是，当我们后来去看那些我们真的打算去拍的房子时，我们很容易分辨哪些中介在漫天要价，可以很有底气地告诉他们这个价格已经可以在Oreki买到什么样的房子，所以你们别想出高价坑我们。还要提醒你们，好区的房子也有可负担房，也不一定每一个都是买不起的。有很多卖家着急卖房，他们也愿意在CV附近出手。这里要提醒各位新手买家，不要向买房中介透露你的购房预算，他们会从一开始就拒绝带你去看好区的房子。明知买不起又去看，就是浪费他们时间了。我们为这个还闹过一点意见。

建材是否重要：新手买房最好只看木材和砖瓦，其他建材类型我们无法衡量风险，因此尽量回避。我们对建筑建材，房屋维修这些并不十分了解，毕竟在大城市住惯了公寓，我们不会去特意关心某个小区的建材如何。但是在新西兰就完全不一样了，每一栋房子都有自己的故事，有一段装修和维修的历史。某段时期的房子因为建材问题有漏水或水管问题，这些都要留意。看房前期，由于我们知识储备量不足，我们回避了所有Plaster/Roughcast的房子。后面还有遇到好几处Fibrolite，除了在Parnell和Renuera的两个好区的物业，其他地区的我们不愿意为此负担风险。

买新房还是买老房：新房子没有经历过天气和时间的考验，不一定就万无一失。市面上还有一百多年前的老房子拿出来卖，重新大修一次，仍然坚固如初。我们主要看最近50年间的房子。新手买房最好不要买全新房，更不要去碰那些年久失修的老房。有问题的房子，在银行批贷款的时候也会出现问题，因此最好一开始就不要碰。

要不要做屋检：看完房之后如果确认对某处物业特别感兴趣，并且如果打算对房屋出价，或者去参加志在必得的拍卖之前最好对自己不放心的房屋做屋检 Inspection。口头屋检房告300刀，主要是图个安心。提醒各位新手，屋检师傅会很细致地告诉你这个房子存在的大小状况，但你们要能够辨别哪些问题是一旦出现果断要放弃的，哪些是无伤大雅的。如果房子买得价格合适，买下来可以再维修，别被一连串的瑕疵给吓到了。

有新上市立马私约去看房，一分钟都不要等：我们最后几套真的非常喜欢的房子都是看到上市listing，我们立刻直接约了卖房中介，当日看房。卖方中介这个时候只会与买家直接接洽，不愿意在房产尚未公开Open Home的时候就和买家中介合作，毕竟连续几周的Open Home肯定不愁没有买家。私约卖方中介看房的好处是，他们只服务我们一家，可以随时问任何问题，更重要的是，一旦确定房子确实十分中意，可以当场出价，签提前拍卖协议。这是我们目前最受益的策略之一。当然还要看缘分，我们一直觉得买房时需要随缘的。

04 出价
CV是否有参考价值：当然。CV毕竟是政府根据地价和房屋状况对房产进行的官方估价。我们的态度是要参考但不必太当真。我们看房的时候Capital Value估价仍是2017年的数据。但我们的中介特别介意CV，他非常打击我们去看CV高的房产。房价卖得越高，中介得到的提成越多。如果我们看自己可能买不起的房子，那就是浪费他的时间了。但这种做法是错的，也是不够灵活的。毕竟在拍卖场上，不是每个房产最后都能拍出比CV高的价格。因此真的喜欢某处物业，直接出价就好。

直接找银行批贷款还是找贷款经纪：银行贷款预批（Pre-approval）最好直接找银行的贷款经理去做。如果个人收入不稳定、资金来源渠道复杂，或者想要贷到一个较高的数额可以找贷款中介。如果你的薪水全部来自于新西兰境内，那么你连“反洗钱”的这一部分审核都不需要提前做。找银行直接贷款的好处是，你的贷款批核是立等可取的，而且你若是想要增加贷款额度，并不是没有谈的空间。毕竟银行的贷款经纪也会因为你的贷款顺利批核而拿到提成。

要不要找中介：找中介当然有好处，他们可以利用公司内部的资料帮你查到没有公示的房屋状况，给你推荐最新上市的盘，可以帮你把问题房屋排除在外，如果是懂建筑的中介还可以给你讲解一下房屋的建筑状况，更好的地方就是帮你去和卖家中介沟通。但是请注意，这里的买家中介和很多国家不同，他们不能也不愿意全权代理你的购房事宜，在你做每个决定前，他们都会告诉你他们的意见仅供参考，出了问题跟他们没关系。我们在看房初期确实有找了朋友买房子时用过的中介，但是经历过这80天的历练之后，我们认为除非你们与洋人卖家中介沟通有困难，否则完全可以不用找中介。由于卖家中介和买家中介要在交易后分成，多了一个人来分成似乎两边的中介都懈怠了点，毕竟一个信息由买家问出来，经过买家中介，到卖家中介，再到卖家要经过三个人的传递，在最关键的时候，这是非常耽误事的。而且有很多新上市的好房子不愁卖不出去，所以也不欢迎买家中介进入。很多情况下，买家中介要等Open Home第二周才能参与，让我们白白错失第一时间出价的机会。

要不要大胆出价：看了房子十分中意，一分钟都不要等，立刻大胆出价。出价的好处是，探知了业主的心理价位，多少钱就能卖（selling）。坏处是业主知道自己的房子有人想要提前拥有，就会把心里价位调高，通常给到CV就能买的，业主这个时候会要更多。我们的第一个Pre-auction Offer就没有成功，因为业主总觉得自己的房子有人抢，就不断抬高心理预期（但最终还是被我们买下了，可能缘分吧）。

05 提前拍卖
要不要提前拍卖：要！这样可以提前知道物主的心理价位，如果一个房子的CV是96万，你出价102-105万，房主都不接受，那么预测他们的心里价位至少要在1.1M。遭拒之后，我们就会要求中介以书面形式取消这个出价。我们就可以立刻去看其他的房子，给其他的房子出价和参加拍卖了。当然我们最惨烈的一次经历也是因为提前拍卖。（惊心动魄的第一次拍卖来了）这是一套Remuera的联排Freehold，全新装修，朝阳大deck，CV大约98左右，我们出价107，房主同意前拍卖，我们非常开心，以为房子就是我们的了，我们甚至连家具和装修都看起来了。真的到了拍卖当日，我们却失败了。提前拍卖的坏处就是不小心帮别人作嫁衣裳，总有些买家和某处房产之间会产生王八看绿豆的一见钟情感，无论你如何舍得割肉叫价，对方都会比你多500块。最终这处房产以高于CV 24%售出给那个永远加多500的竞标者了。加，加，加，加，数字一直在变换，我们竞价超过了30个回合，拍卖场里大家都摒住了呼吸。我们的这段经历还成了见证房地产市场回暖，买房者疯狂竞标的一个案例……

提前拍卖一定能买到心仪的房子吗：不能。新手买房千万不要觉得业主同意提前拍卖房子就一定会是你的，我们的第一个重大的挫折就是没有完全准备好，不懂如何在我们自己的提前拍卖场去吓唬走那些同样盯上这套房产的竞标者。

提前多久拍卖：最理想的状态是不Open Home，没有任何竞争者的情况下直接提前拍卖。但是一般的中介和业主都会觉得自己错了几个亿，还没有什么人来看就卖出去了，肯定卖赔了。不同的物业公司，签合同之后，会有不同的等待期。Barfoot是2天，Ray White是3天，Bayleys是4天（具体还要看合同）。新手买家要记住，提前拍卖的目的就是以高于CV的出价来减少潜在竞争者，如果你出了价却不得不再等上一个周末的Open Home，那么不如直接去最终拍卖好了。我们在买到房产前的最后一个心仪却无缘的一套Ellerslie 房产就是因为卖家中介盲目相信，越多的viewers就会有越多的buyers。我们在它还没Open Home就和其中的一个中介谈妥了，但很明显她的伙伴更愿意经历四周Open Home。我们另外看上的Parnell的一处Townhouse也是因为业主更愿意把房子留到拍卖看运气，拒绝了我们高于CV非常慷慨的出价。后来他们的中介都打电话给我们，但我们已经转头就成功拍到了房产。值得说的是，刚刚得知昨天他们结束了拍卖，Parnell的这一套房产竟然因为无人出价流拍了....（文章写完有一周多，一直没发表所以会有一个时间差）。

06 正式拍卖及其他
正式拍卖，一切皆有可能：我们参加了几场正式拍卖，各房产公司的拍卖气氛略有不同。最让我们神经紧张的是Bayleys的，那简直是街头传销的节奏，完全来不及反应，那个小锤子就落下了。我们斗争得最惨烈的那一场拍卖就是这个拍卖师的场子，我们来回竞价30多轮，一会加500一会加1000的，大屏幕完全反应不过来不说，这个拍卖师简直是眼睛都不让你眨一下的在催你加价。在某些时候，我们稍微犹豫了一秒，他就宣布这是第二次叫价了。相反，Barfoot 的拍卖现场就节奏十分适中，没人出价时还会给你放音乐，简直是天堂与地狱的差别。

叫价技巧：在叫价气势上，永远要展现出自信，并且快速出价，要让其他竞价者感觉到你有充足的财力撑到最后并且不犹豫，也不给他犹豫的时间。通过观察来看，华人叫价总是不够果断，最好是在对方刚一出价，就立刻大声高喊加价5000（如果你财力雄厚，干脆眼也不眨、气定神闲地加价1万），立刻把他们的信心压垮，避免进入你500我500的拉锯战。

07 我们的意外收获
80天来，我们经历了太多精神刺激，决定先休息一段时间，准备先不看房了。3月初，我们正好打算把之前提前拍卖失败后拿回来的支票存回银行，而当天恰好是拒绝我们提前拍卖的那套房产拍卖，我们就想干脆去拍卖现场看看热闹。因为据我们的判断，这套房子要维修的地方有点多，虽然CV在1.05万，但实际不值CV的水平。然而，轮到那套房产的时候，全场近百人竟然只有一家出价，我们也抱着和他玩玩心态就开始了跟他竞价，经过了几个回合...最后居到了我们的心理价位。既然到了我们底线我们就决定他在出价的话我们就不跟了，我们心想你在加500 这就是你的了，我们只是来凑凑热闹而已。然而，音乐响起，另外一位竞拍者一直沉默着，半分钟过去了，他决定不加价了，又半分钟又过去了，拍卖师说第二次了，还是没人加价。结果拍卖师突然啪的一声敲了一锤，大喊Sold，然后全场为我们鼓掌。我们震惊了，这也太意外了。兜兜转转了一圈我们又买回了第一次出价的房子。我们最终以和之前开价差不多的价格拍到了这套房产，低于CV 2%。当全场为我们竞拍成功鼓掌的时候，我们似乎都没有回过神来，我们就这样以逛街的心态、佛系的加价方式拍到了自己人生的一套房子。

总结：虽然很累，但是却值得高兴，也是人生中一次有趣的经历。接下来就等着4月1日愚人节跟家人开玩笑说我们买房啦！看他们信不信，不信也没关系，约他们来帮忙搬家就好了。

--------------更新

4月1日愚人节确实成功的愚了家人一次，结果导致家人一个有两个月了还没有相信这个事情，直到最后把和律师，中介的聊天记录发过去，她们才是将信将疑，偶尔能和家人开开玩笑还是挺好玩的！

再说说房子吧...

本来预计交个在4月末交割，但是人算不如天算，正好赶上了新西兰lockdown（希望新西兰尽快好起来）。其实交割对我们来讲应该没什么问题，主要是现在里面还有租客，在这个非常时期我们不能强行要求租客搬家，而且Lockdown期间也很难找到租房。并且我们也不能提前交割先让租客住在里面，因为这样的话贷款类别就属于投资房了，可能会有一些差距在里面。最后我们经过商量把交割日期延迟一个月（也就是5月末）。希望那个时候租客已经找到了房子并搬走了，希望我们可以顺利交割并搬家（希望下一次更新的时候就是搬家了），也新西兰一个月之后新西兰可以彻底打败疫情，大家可以恢复正常。Lockdown期间应该还有很多买房的人会收到牵连吧！真心希望大家可以顺利扛过去！一切都会好起来的！

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