本帖最后由 Bearonrun 于 2020-2-23 01:34 编辑
自2016年起, 经历了3年的持平/阴跌后, 2019年奥克兰的房地产出现了回暖, 根据REINZ1月的数据, 相比去年同期, 奥克兰有8.7%的涨幅, 而且成交率也显著增加.
作为一个工程师,我认为这一波其实更像是补涨.
打压房价而不损伤经济,最有效的就是提高房屋供应.
自2016年来, 工党大选,上台, 通过大量的口号,宣传, 新政 , 令热切买房的民众充满期待, 认为过几年随着房屋供应大幅提升,房价必将大幅下跌,所以对房市持观望态度,这是2016年中到2019年中奥克兰房市冷却的主因. 但这只是延缓,并不能解决供求缺口. 仅为工党政府赢得时间, 着手提高房屋供应. 类似于望梅-止渴.
这个望梅的前景做的不错,民众接受度很高,但寻找水源(提高供应) 就做得很失败.
工党的主要期望从Kiwibuild 这个旗舰政策来提高供应.我的理解是, 如果要提高供应, 那么应该从这几方面入手: 降低成本（土地，劳力，建材）,减短房屋建设周期,激励发展商，在短缺的地方盖房.
但成本方面出现了结构性的问题.
原来的模式是, 承建商盖房子, 交给中介卖简单来说, 就是 承建商->中介-> 买家．
Kiwibuild模式是, 承建商 -> Kiwibuild-> 中介-> 买家.
也就相当于在原来过程里加了一个＂中介＂，这反而增加了成本。 工党也意识到了这个问题， 也承认开始的时候， kiwibuild的费用最多可能占成本的１０％，以后（几年后?） 有望降到５％ 以下．
此外， Kiwibuild对房子的要求是build for last 而且检验很严格这增加了建房成本．例如，电气零件不能使用一些便宜的牌子，HPM 最为常用，部分价格贵两三倍．一般房子只需council检查，而Kiwibuild额外派出有经验的技工严查，这样导致返工率更高，工期和成本也随之上升．
减低土地成本，需要改动很多环境相关法律，例如RMA,这并非Kiwibuild能解决，而且在绿党联盟的政府里，要通过大幅修改这些法律，难度可想而知。
减低劳动力成本，会触犯工会的利益。例如，引入廉价外劳，放宽劳工法，在本届政府里很难做到，也非Kiwibuild能解决。
减低材料成本，会触犯本地企业的利益，例如引入新的建材厂商，或放宽材料进口的法律限制，不符合优先党的政策，会有来自政府的阻力。 Kiwibuild也无能为力。
建设周期也出现了问题．同样是因为流程里多了一个kiwibuild＂中介”. 具体例子见上面的质量要求部分。
激励发展商这方面，kiwibuild倒没什么问题。但政府这几年令房市持平甚至阴跌，这打击了发展商的积极性。我参与过很多的房屋工程，也自己盖过房子。我的体会是发展商冒的风险很大，所以需要一定的房市上涨来降低风险。因而，持平或阴跌的房市，令很多发展商止步甚至退出。打个比方，前几年房市升１０％，就算扣除成本上涨，盖一个房子还能赚３～５ 万，发展商当然踊跃盖房。但近年运气好才赚１万，运气不好可能亏些，谁还愿意干？
好钢用在刀刃上，盖房的资源也应该用在最短缺的区域。可很多Kiwibuild, 是盖在房子不那么短缺的地区。Pukekohe，Papakura已经不合理了，至于Napier, Otago,Christchurch, 真的缺房子吗？此外，kiwibuild把一些非短缺地区的，卖不出去的房子包下来当成是政绩，这当然能够增加数字，但无助解决短缺问题。
综上所述，Kiwibuild既有天生的缺陷， 也有执行的问题，更无法解决联盟政府的矛盾，所以没有有效提高房屋供应。Kiwibuild 的官宣失败， 令几年来一直等待的民众彻底失望。随着房贷利率的不断下跌， 这些购房者不再等待，推动了这半年来的补涨。
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发表于 2020-2-23 01:10:50
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