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自2016年下半年以来， 奥克兰总体房价一直没涨过。 我当时的预测是这几年会有小幅波动， 但如果没有显著的外来因素，房价不会有显著下滑，现在看来基本如此。现在的房市不存在复春的概念，将来是否暴跌主要取决于国际因素， 例如中东产油国大规模战争， 或者美国进一步扩大其全球贸易战的规模和时间，但国内因素（如经济政策）也会对涨跌的量有一定的影响。
可能很多网友会认为这两年的房价不是跌声一片吗？为什么你会这样认为？
房市的走向， 在于房产价值在不同时期的差别。 例如， 假设某城市只有1个的房子， 2016年100万，2019年90万，那么这城市的房价跌了10万或者10%. 但实践中，对大城市（如奥克兰）的房市走向的衡量是困难的，模糊的。最常用的是中位价，但也不完全准确。 例如，假设2016年某市交易了5个房子，2010年价格为60w (a)，70w(b), 80w(c), 90w(d), 100w(e), 那么某市房产2010年中位价为80w. 2013年， 前三个房子(a,b,c)再次出售(没有其他交易了），价格为70w(a), 70W(b), 100w(c), 结果2013年的中位价是70W，下跌10w, 但房市真的跌了吗？
所以，我认为，如果用中位价衡量房市走向，需出现较大的数据变化才能做出结论。例如，在三年（或）以上的期间内，年均同向变动5%以上，或者某一年变动10%。 才能得出上升或者下跌的结论。这是我对数据的解读。
至于2016年至今的奥克兰房市，阴跌是一个合适的形容。这是基于数据， 也是和一些资深房产经济讨论 的结果。 某中介举了个真实的例子，他今年卖掉的一个西区房子，上市前，他估计合适的价格区间是74~78w, 最后卖了75万。他认为这是正常价格，在好年会往高处靠，但今年不行。 此外，数位中介的想法也大致相同，中低价位的房产，卖的既快也多，并不怎么觉得价格下滑，微升倒是常见。中等价位的，大致持平，卖的时间较往年偏长。 高价位的（如开发大地， 豪宅等）很多卖不动，价格下跌明显。 另一个共同的想法是，目前一直下滑的房贷利率，有利于持有房产，并抑制抛售, 例如，房贷40万，现在4.15%的利息，下月Refinance, 如能拿到3.15%的利率，就能每年节省$4000, 再不济也能拿到3.65%的利率，每年节省$2000。既然负担一直减少，又怎会抛售呢？
真正的下跌还没到。 按照目前的国内外形势，房市会维持现状一段时间。但国外有很多风险因素， 例如经济萧条周期，美国贸易战扩大持久，中东油国战争。 最简单的例子， 几天前，沙特炼油厂遭受攻击，短期停产，就已经导致全球油价上涨。如果发生两伊战争级别的冲突，油价会长时间处于高位，导致新西兰的工业成本大幅上涨， 通胀爆升，央行会提高OCR来达到通胀不超3%的硬性目标，商业银行会跟进并转移成本， 房产投资者负担增大，被迫低价出售的情况会增多。 国内的因素包括政府的政策， 主要是通过对经济的影响造成。例如，假如经济一如过去两年低迷， 实际失业或破产的人会增多，Mortgage sale 也会上升。
总而言之，显著的整体房市下滑并未在奥克兰出现，阴跌是这两年特征。真正的断崖式下跌，会由显著的国际事件触发，当时的国内形势也会影响其幅度和长度。
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发表于 2019-9-22 12:05:51
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