现在该卖房吗？还是说等2020年新的CV出来后再卖比较好？

SunnyGarden

最近的CV是2017年的，再等一年就有新的CV了，是不是等到那个时候卖比较好？
房子当时是2015年底买的，ELLERSLIE一套UNIT，从购买日期算起到2017年的CV大概涨了7%，貌似很多，但其实不然。
因为UNIT每年亏损6六左右，到今天共亏二万多（总共是3.6年），如果卖掉到手除去中介费大概也只能拿到CV的价格，所以说这个7%其实是3.6年来一共的涨幅，如果除去亏损，算下来每年的涨幅约2.2%，现金到手大概不到五万，勉强和INFLATION打个平手。
现在考虑是把它卖掉，还是等2020的新CV出来后再卖？来大家给点意见。
房子的地理还是很好的，UNIT也是BRICK AND TILE，放着不动也应该能涨，只是租金比较低所以表现不是很好。

yangranwu

我亡、冇誰悲 发表于 2019-10-1 22:24
就现在这经济，利润不高还有支出的房子不亏钱就出掉吧，我刚出了一个西区大地，分割可能性太低，不赚不赚钱 ...

就是你的分割可能性很小所以不赚钱

V7

等等吧，澳洲已经开始涨了。

ybbest

我想问一下你为什么卖呢？是有更好的投资项目？

marquez

市场决定价格，跟CV没什么关系。。。

clearcleaning

年底房价有可能有一个小阳春，也可能没有。结合现时经济形势，明年房价进一步下探几乎是必然，复苏的时机暂时还没显现。

ButterflyWing

ameile.yu 发表于 2019-9-28 01:02
电工，水工的费用是你出吗？

我认为是的

ameile.yu

ButterflyWing 发表于 2019-7-14 21:15
房客不省心，总是找事，让派水工，电工过去。

最过分的时候一个星期去了两次水工。。。

电工，水工的费用是你出吗？

ButterflyWing

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 21:45
可能我们的算法不一样吧？
NET YIELD是房租- 所有费用 （AGENT，INSURANCE, RATES， R&M ETC），再除以你 ...

我明白了，因为按照100% 贷款来算的话，你基本上就是把你首付的OPPORTUNITY COST也包括进去了。

嗯，如果按照你这个算法的话，我可能亏的更多。。。。

不过现在利息降低了，我又涨了点房租，这样算的话，勉强能拉平吧。

SunnyGarden

ButterflyWing 发表于 2019-7-14 21:17
可是既然你说你的UNIT赔钱，你的NET也还是正数啊。

我的NET只是粗略的减去了地税，FIXED WATER CHARGE,  ...

可能我们的算法不一样吧？
NET YIELD是房租- 所有费用 （AGENT，INSURANCE, RATES， R&M ETC），再除以你的PROPERTY的PURCHASE PRICE, 只有百分比高低，没有正负之说
CASH FLOW，我算的是RENTAL INCOME, 减去所有开支，减去100%房贷利息(不是照70%算） --》 最终得出到底是是赚还是赔。
照这个算法我的UNIT是赔钱的，但NET YIELD有3.2%

ButterflyWing

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 18:52
我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%， ...

可是既然你说你的UNIT赔钱，你的NET也还是正数啊。

我的NET只是粗略的减去了地税，FIXED WATER CHARGE, 保险，还有中介管理费。

所以要是把维修也全部都刨除掉，我的NET才真正的是负数。。。。

ButterflyWing

SunnyGarden 发表于 2019-7-14 18:52
我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%， ...

房客不省心，总是找事，让派水工，电工过去。

最过分的时候一个星期去了两次水工。。。

房子在南区，房租按时交，水费不拖欠，所以维修费我只好忍了。。。

SunnyGarden

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:55
我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再 ...

我觉得你的GROSS在AKL来说是正常的，但是NET有点太低了吧。
我这间赔钱的UNIT, GROSS是4%，NET也有3.2%，不知道为什么你的这么低

SunnyGarden

阿海 发表于 2019-7-13 18:37
卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。  ...

好的，谢谢

阿海

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 20:11
现在卖了我就买不出来了。
银行就直接把贷款收回了。
所以我觉定涨房租。。。

那就先别卖了吧，利息还在继续降，房价过两年就升回来的。

ButterflyWing

阿海 发表于 2019-7-13 19:59
4.5% gross yield在奥克兰还行，4%以下的应该卖掉，投资5%+以上的了。

如果有经济条件的应该做小型开发： ...

现在卖了我就买不出来了。
银行就直接把贷款收回了。
所以我觉定涨房租。。。
因为之前本来可以收房客500的房租我一直收400来着。。。
至于小型开发，我研究研究，我有一个房子是直接可以分割的。

阿海

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:55
我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再 ...

4.5% gross yield在奥克兰还行，4%以下的应该卖掉，投资5%+以上的了。

如果有经济条件的应该做小型开发：
Manukau Heights, 7% gross rental return
https://www.youtube.com/watch?v=ISrbs0EFmKU

ButterflyWing

阿海 发表于 2019-7-13 19:43
早没有10倍了，5到6倍就不错了，所以租金回报率很重要。

我的Gross Return 只有 3.7-4.5，Net Return 只有1%（这还只是刨除掉地税，保险，和物业管理费），如果再去掉维修的费用，基本上 Cash Flow 是负数，大概每年贴钱5000多

当然，刚买的时候利息4.8的时候，大概每年贴钱10000多。

别的不说，我的Gross Return 和 Net Return 是正常范围内的吗？

阿海

ButterflyWing 发表于 2019-7-13 19:40
一般按照奥克兰正常人均收入，个人现在如果有一套以上的房子，现在很难再贷款出来。

银行现在的贷款收入 ...

早没有10倍了，5到6倍就不错了，所以租金回报率很重要。

ButterflyWing

阿海 发表于 2019-7-13 18:37
卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。  ...

一般按照奥克兰正常人均收入，个人现在如果有一套以上的房子，现在很难再贷款出来。

银行现在的贷款收入比好像最多10倍了。

所以现在利息那么低，房市还低迷是因为想买的都贷款出不来了

剩下的是没首付，和还在观望的

不过我周围认识的朋友们最近有好几个都入货了

阿海

卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。 卖了房不一定就能贷款买下一套的，咨询下贷款中介后再看卖不卖吧。

阿海

卖房看的是市场价，不是cv高房子就卖高的。

要看租金回报率，卖了后能不能还能贷款买租金回报率更高的。 卖了房不一定就能贷款买下一套的，咨询下贷款中介后再看卖不卖吧。

SunnyGarden

豆腐教徒 发表于 2019-7-13 00:30
那是从你们好区挪到我们差区了，我西区这边连涨了两次的15%，还是有人在排队。。。哈哈 ...

为什么西区如此火爆？？

SunnyGarden

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:00
现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。 ...

当个LANDLORD不容易啊，一般维修费小修修就上千了。。

SunnyGarden

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

不到500百的说。
说是租房市场火爆，但我也真是没感觉到。。。

SunnyGarden

clam 发表于 2019-7-12 20:01
Then you need to change property management.

是啊，真的早该炒了，我过去几年实在太LAYBACK了。。。

豆腐教徒

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:00
现在租金也普跌，我这比2年前都少了20每周，新铺的地摊保温棉电动车库。 ...

那是从你们好区挪到我们差区了，我西区这边连涨了两次的15%，还是有人在排队。。。哈哈

ThinkOutLoud

Venox10111 发表于 2019-7-12 22:01
因为现在能走的都走了，特别是有才能的，公司也不招人，工资接下去也会铺跌。 ...

这两年油漆换橱柜换hot water cylinder装保温棉，不知哪年才能回本，等到回本了又该下一轮维修了
我们公司裁人，没被裁掉的也几年没涨工资了。。。说多了都是泪

Venox10111

ThinkOutLoud 发表于 2019-7-12 20:04
那目前租金多少？
其实也不好说，虽说这论坛里都喊租金疯涨，我就没感觉到，我的property manager就说好 ...

因为现在能走的都走了，特别是有才能的，公司也不招人，工资接下去也会铺跌。