房市清淡，再谈换房

espedd

之前我有发帖说我想从北岸换房去中区。
本来想看今年年头行情， 貌似没太多回暖。。（中国人买的明显少了。。。）

现在还是想换房去中区。
想换联排。地段中偏上。。不一定要学区（打算上私校）

不过有几个关键问题不太清楚

1 如果双方换房， 怎么走流程 （律师会不会清楚如果互相买卖。。。） 银行怎么处理此类自卖自买和相应贷款政策
2 如何客观评估双方房产价格。。。我的想法就是找3家独立房产评估中介，评估两处房产， 取平均值， 然后双方多贴少补。。
3.。。。还有其他需要注意点否？

还请各位不吝赐教。

espedd

bluekiwisky 发表于 2019-3-25 16:13
首先找房源这个就是一个大问题

任何通过中介list的房子，是不可以bypass中介买卖的，你必须要那些私人li ...

LISTING CONTRACT也是有实效的，合同到期应该就无效也不具有追述性。
当然如果现在在LISTING的，那估计是不行的， 过期的不会有问题。。
我只是觉得有这个MARKET GAP 市场需求。。
所以只是理论先探讨探讨。。。
只是现在没这个平台， 等样本足够大， 概率自然就高了。。。

espedd

阿海 发表于 2019-3-25 16:24
1）就算是跟朋友换房，一般需要两个律师，正常sales & purchase
2）双方估价，因为是私卖，银行应该会要求r ...

肯定走正常交易流程的。。选第三方估价，多选几个不久行了， 取均值。双方都不会有异议。。
我觉得操作层面不会有大问题。
只是比较难匹配需求。
换房（房屋置换）刚需还是大大的有的。只不过很多人不愿意在市场不好的时候付出过多交易成本。。。这就是MARKET GAP。。。。

阿海

1）就算是跟朋友换房，一般需要两个律师，正常sales & purchase
2）双方估价，因为是私卖，银行应该会要求registered valuation估价。

bluekiwisky

espedd 发表于 2019-3-25 15:59
换房，就是只有特定交易对象的双方之间的互相卖房和买房子， 就是房子交易给对方。排除他人。最主要好处 ...

首先找房源这个就是一个大问题

任何通过中介list的房子，是不可以bypass中介买卖的，你必须要那些私人list的房源，这个已经是太少太少了。
找到了，还需要对方也肯跟你交换。

这要是能成功，我就可以每天中一个lotto。

espedd

对于需要房产置换（换房）的居住者。换房是交易目的， 卖和买是交易行为或者过程
不要把交易目的和交易过程混淆。。。

这个帖子以为没热度了， 居然还被人顶出来。哈哈

espedd

bluekiwisky 发表于 2019-3-25 15:41
那叫什么换房子啊。
就是卖了再买。
你开始说的是你跟别人交换房子。

换房，就是只有特定交易对象的双方之间的互相卖房和买房子， 就是房子交易给对方。排除他人。最主要好处就是免中介费。房价涨跌不受市场影响。。。

换房子只是一个说法。不要那么较真。你也可以理解为有双方之间约定为特定房产出售对象的私卖行为。这样不会有歧义吧
卖了再买是交易流程。操作过程而已。

bluekiwisky

espedd 发表于 2019-3-25 15:39
换房只是说法而已
有关换房，对于银行来说就是你卖了房子同时买。银行有所谓过桥贷。操作上应该是可以的 ...

那叫什么换房子啊。
就是卖了再买。
你开始说的是你跟别人交换房子。

那个过桥贷款，能不用尽量不要用，非常非常的不划算，我原来问过。
而且如果你找不到适合的房子买，中间这段时间，你要给全额的interests。 没有任何必要。

不如直接房子卖掉，交割时间久一点，自己再买房子更加划算

那就不叫跟别人兑换房子了

espedd

bluekiwisky 发表于 2019-3-25 13:59
可以成功的前提条件就是你们双方必须都房子没有任何贷款。

不然的话，没有办法转换名字的。

换房只是说法而已
有关换房，对于银行来说就是你卖了房子同时买。银行有所谓过桥贷。操作上应该是可以的， 当然得咨询后再确定了。。。
本来就难度不小。但不是不可能！

bluekiwisky

espedd 发表于 2019-3-8 16:29
所以要咨询啊。。。
这个帖子目的不就是咨询嘛， 哈哈
要不我干啥炒冷饭呢。。。

可以成功的前提条件就是你们双方必须都房子没有任何贷款。

不然的话，没有办法转换名字的。
就算是夫妻家人间转换名字，如果有贷款的话，银行都要重新审核换名字那个人的财务状况，所以如果任何一方有贷款，这个就是100%不可能实现的。
这个你随便一个电话给任何银行或者broker，2分钟就告诉你不可以。

你只要曾经买过或者卖过房子一次，就应该知道这个。不需要银行专业人员。

crystal-nemo

有没有人弄一个可以换房的网站呀？把自己有意向要换的房子登上去。

猩猩都叫兽

espedd 发表于 2019-3-11 09:57
房版有另外一篇关于中区小地造联排文章。我觉得这个就是趋势。中上区能价格控制在100万。那还是挺有吸引 ...

一切接有可能。只是难度不同。集资造房这种项目吧，别说陌生人之间了，就是亲戚亲兄弟都不是那么好操作。怎么彼此建立信任就需要下功夫。我早年也想过这些，虽然没实践过吧但是分析过后觉得与其浪费这些时间去研究这些不如做些其他的投资可能回报更好而且相比提心吊胆的合资自己弄哪怕回报低也踏实。

espedd

猩猩都叫兽 发表于 2019-3-11 09:48
期待你成功的那一天. 年底前成功我请你吃龙虾.

房版有另外一篇关于中区小地造联排文章。我觉得这个就是趋势。中上区能价格控制在100万。那还是挺有吸引力的。
如果有有华人有类似土地想要开发。。需要卖楼花或者众筹的，可以PM我，可以切磋切磋下。。哈哈

猩猩都叫兽

espedd 发表于 2019-3-10 22:21
現在是基於目前的市場和我這個區域房價走勢做出的判斷。
現賣再買的風險，我前面帖子舉了一個比較坏也符 ...

期待你成功的那一天. 年底前成功我请你吃龙虾.

哀木涕娃娃

卖了再买吧。

espedd

猩猩都叫兽 发表于 2019-3-9 12:34
你这个点楼主压根没考虑过。提的很好手动点赞

現在是基於目前的市場和我這個區域房價走勢做出的判斷。
現賣再買的風險，我前面帖子舉了一個比較坏也符合現在市場環境的假設。
很容易陷入被動。

espedd

matm 发表于 2019-3-8 17:32
可操作性基本为零，就算万一找到合适想对换的人，价钱也谈不拢，真非要换还是先卖吧 ...

價格其實很容易談攏，因爲是換房，所以市場好壞對於換房雙方毫無影響，因爲是同時買和賣。房價波動就派出了。
關於如何確定交易價格，我之前帖子也寫了方法，就是用CV，銀行内部估價，第三方估價取平均或者加權平均，多貼少補，對於雙方都公平。
可操作性一定是有的，絕對不可能是0，如果我成功了， 如果我是第一個如此操作， 概率就是100%，
回頭如果我成功，我會再開一貼公佈詳細操作。

espedd

love_3_month 发表于 2019-3-8 18:55
比如你的房子有100的潜在买家，但只有1个人同时也有你想买的房子

等于你放弃了99%的交易成功率 ...

這個也是你的假設。。。。

我想一定會有人跟我類似想法的。只等有緣人

天维投资

espedd 发表于 2019-3-8 11:11
比如我想换STONEFILED的三房联排或者四房联排。。正好有三房联排的想换北岸4-5房FREEHOLD独立屋。这不就有 ...

找个律师问问啊~

房版里基本上挺多人都FLM化了~

猩猩都叫兽

love_3_month 发表于 2019-3-8 18:55
比如你的房子有100的潜在买家，但只有1个人同时也有你想买的房子

等于你放弃了99%的交易成功率 ...

你这个点楼主压根没考虑过。提的很好手动点赞

一盘羊肉串

Lease 发表于 2019-3-8 14:53
我也觉得楼主的想法不太现实，在这里我真没听说过还有谁跟谁换房的。

虽然以前上海是有相互换房的， 但 ...

弄似上海宁？

一盘羊肉串

espedd 发表于 2019-3-8 11:00
好好的房版就如此FML化了。。。。

我在FML黑化了，见一个怼一个，他们逃过来了吧

love_3_month

espedd 发表于 2019-3-8 12:44
先卖后面，先不谈中介费和广告费这些费用支出
其他操作上的事情也很繁琐。
1.你得基本腾空房子或者要稍微装 ...

比如你的房子有100的潜在买家，但只有1个人同时也有你想买的房子

等于你放弃了99%的交易成功率

shanghaiyu

所写的很有意义，有收获。

Lease

matm 发表于 2019-3-8 17:32
可操作性基本为零，就算万一找到合适想对换的人，价钱也谈不拢，真非要换还是先卖吧 ...

这就是我的想法，要相互正好看上就已经是极小概率的事了，看上了价钱也不好谈。

matm

可操作性基本为零，就算万一找到合适想对换的人，价钱也谈不拢，真非要换还是先卖吧

espedd

bluekiwisky 发表于 2019-3-8 16:21
你换房子，银行同意吗？
这个操作基本不可能实现

所以要咨询啊。。。
这个帖子目的不就是咨询嘛， 哈哈
要不我干啥炒冷饭呢。。。
对于银行来说，你就是卖和买。但具体操作， 需要银行专业人员回答

bluekiwisky

你换房子，银行同意吗？
这个操作基本不可能实现

espedd

老老妖刀 发表于 2019-3-8 15:56
中介如果有换房这种模式。从中拿佣金。估计也会有换的。。

买卖房屋有合同。换房也应该立份合同。找律师 ...

中介存在是有意义的，又不是抹杀中介的意义。
只不过中介可以有各种形式的存在。传统的模式成本最高而已。。

经济不好的时候，普遍心理是减少不必要的支出，就是降低交易的间接成本。

举个刚看到的例子， PAYWAVE是要收取好像3%的手续费的在新西兰。其他国家要远低于新西兰。。商家开始要说NO TO PAYWAVE了。。。。一年下来2万多块啊。。。我都可以雇个人了。。。这就是经济不好时候对于间接成本的直观看法

espedd

许大爷 发表于 2019-3-8 15:52
还有一个办法就是先去看房，出个conditional offer，自己房卖了才交割，现在房市那么淡，在没有选择的情况 ...

CONDITIONAL OFFER你去谈价想都别想。。。。。哪个卖家肯接你OFFER还让你砍价啊。。。。
你又不是拿好的去换差的， 好歹也要平换吧， 也许4房换3房子， 面积变小。
总不能拿所谓高大上去换老婆小吧

这里换房有一个预设也很基本的条件， 就是小换大，差换好，老换新。  最低也得是平换。。。