奥克兰市政府重点投资的区域

ybbest

奥克兰市政府重点投资的区域

中区：Onehunga   南区：Manukau

西区：Henderson，Hobsonville

北岸：Northcote, Takapuna

The Auckland Unitary Plan

The Auckland Unitary Plan解决了土地供应问题，但是土地有了，基础设施没有（污水,废水和好的交通设施),也是没有办法建房子。 而在申请 Resource Consent进行土地分割的时候最容易被拒绝的原因也是因为没有基础设施的原因。

市政府去年出的土地供应规划里明确的提到未来30年的新房子里有70%会建在现有的城镇中心，而只有30%建在新的开发区。

那从投资的角度，有地的高密度区域，没有基础设施就是废地。而如果我们可以通过解读政府的政策去了解，哪里政府会把这些基础设施修好呢？

市政府10年计划

这里面280亿的交通预算和8.5亿污水处理的预算会解决很大一部分基础设施的问题。

而去执行这些基础设施的建设就是市政府底下的3个机构。而这里的两个规划就是解读这个的关键。

市政府的旧城改造机构 Panuku development auckland 出台的旧城改造的规划。

这些机构经过7年的大奥克兰的磨合，已经配合的非常成熟，当旧城改造机构翻新城镇中心的时候，Watercare ，AT 会和Panuku development auckland一起合作把基础实施规划好和一起开发。

那我们作为投资人应该怎样选择最适合投资的区呢？这是我个人认为的一个公式，就是找到 Unitary plan 和 Panuku development plan 都是重点发展的区域，再看看这些重点区域里那个区的交通会先得到改善就应该先选哪个区。然后就是需要避开这个去的公房的建设。

Unitary plan+ Panuku development plan+ AT transport Plan – HNZ Plan= 长线投资持有的区。

原文链接：https://mp.weixin.qq.com/s/maf4XUVP_QZBYHk7YKL6Eg

ybbest

陌生的香港人 发表于 2018-12-3 09:53
這又不能怪當年的Auckland City Council (2010年 Auckland Council 成立前奧克蘭7個市政府中管中區的一個 ...

你说的都很对。政府的大大工程都是要有当地的政治家的推动的。比如西区Henderson的就成改造就是靠前任副市长Penny Hulse在背后推动。共党的住房部长也是现在西区te atatu的国会议员。现在西区的很多发展都是有人在推动的。奥克兰现任市长也是原来共党的Mt Roskill的过会议员，所以才会有加快推动轻轨的建设，尽早的联通CBD和Mt Roskill的线路。

现在奥克兰的市长和总理都是共党的人，所以效率还是很高的。要不然奥克兰的燃油税从提出到实施也就12个月，上一任市长花了6年都没要到，只能涨地税。

北岛黑蜻蜓

涨知识了。

Skywalker123

陌生的香港人 发表于 2018-12-3 09:53
這又不能怪當年的Auckland City Council  高速公路是當年Transit New Zealand (今日的 New Zealand Transp ...

感谢纠正……

beatles

谢谢，长知识了！

陌生的香港人

Skywalker123 发表于 2018-12-3 04:42
呵呵，LZ愿意苦等康嫂的精神可嘉……

我1995搬进Mt Roskill区，当时有朋友警告，康嫂计画将高速路20A从Mt  ...

這又不能怪當年的Auckland City Council (2010年 Auckland Council 成立前奧克蘭7個市政府中管中區的一個） 高速公路是當年Transit New Zealand (今日的 New Zealand Transport Agency) 的範圍 和council 無關 不是他們建的

但基本都是一樣 發展的法定程序, funding,  議員（中央的 地方的）的政治取態  那些不斷review又review 的plans 和發展策略... 在在都可以影響著這些工程的生死  所以對council 這些打鑼打鼓的宏圖大計 真的聽聽就好 太認真你就輸了

Skywalker123

呵呵，LZ愿意苦等康嫂的精神可嘉……

我1995搬进Mt Roskill区，当时有朋友警告，康嫂计画将高速路20A从Mt Roskill延伸到Sandringham，施工会影响居住品质，
我等了十三年，孩子都念完高中了，康嫂才施工………

经过多年观察，在奥克兰，即使康嫂开始计画，甚至已经有了计画，都不一定会实施，
而且，就算正式施工後，还会改、改、改，也就意味着拖、拖、拖，还有追加预算、追加预算、追加预算……
奥克兰居民缴的税都到哪儿去了？这就是部分答案！

用康嫂的计画来作为投资叁考…… LZ，您慢慢来……

：（

ybbest

NewLynnHse 发表于 2018-11-30 22:34
Henderson说了几百年，最后还是那样

以前大家也这样说New Lynn。现在不是建设的也很好啊。这里的效率就是慢啊，因为要层层审批，各种公示，征求意见，3年政府换一次。慢慢熬吧，只要预算已经确认了，总会建起来的。

V7

我还想继续看下去，楼主会说避开几个区吗？以上这些都不是那么回事儿啊

陌生的香港人

好像經常看到樓主發這篇文章 哈哈 尤其是這句

"The Auckland Unitary Plan解决了土地供应问题，但是土地有了，基础设施没有（污水,废水和好的交通设施),也是没有办法建房子。 而在申请 Resource Consent进行土地分割的时候最容易被拒绝的原因也是因为没有基础设施的原因。"


這樣的說法其實有誤  AUP 其實沒有真正解決了什麼土地供應問題  它只是比之前的管制容許在舊城區進行較高密度開發而已 以Mixed Housing Suburban/Urban zones 甚至THAB zone 為代表  學樓主說的 70%都是在舊區 而不是新開發區 （30%在所謂的黃區 Future Urban Zone 還要排隊綜合開發  再說這個建議不是"去年" 而是快8年前當Auckland Council 剛剛成立時出台的 Auckland Plan的政策大方向 當然現在這個AP又review 了 這方面大概也一樣不會變吧） 更不是郊區  所以基本上UP和增加土地供應沒太多必然關係  過去不能建的現在還是不能建  限制甚至比前朝更多了（例如搞出那些一大堆保護名堂例如什麼生態保護區SEA 和規定郊區zoned的地要至少40公頃才能分割等...）

而所謂分割地沒有基礎設施  很多時說的一塊地能不能分割都是指現有的舊城區的地塊  因為地上沒有管道流經而不能分割（而有沒有管道這些在分割申請前就已經要知道  而不是到交申請了才突然發現地上沒有管道而遭到council拒絕） 而不是因為整個區都沒有管道 而如果一塊地本身沒有管道流經  則就算市政府如何upgrade該區管道的capacity   它到最後還是不能分割 因為市政府只是提升管道負載  而不是為該區每家每戶都做個管道接口讓在內的每個房子都可以分割  所以這方面和樓主說的哪個區是什麼重點投資區會做什麼基建其實也沒有什麼關係


至於樓主說的說各個CCOs和Auckland Council 合作很好甚至“已经配合的非常成熟” 這樣美好的願景 這個之前已經和樓主討論過 就不再重複了

clam

Didn't see a lot happening in Manukau, I think the goverment is investing a lot in Papakura?

NewLynnHse

Henderson说了几百年，最后还是那样