永远不变的是-周期

Lease

很多事情一直都在变化，这个板块讲的是房产。房子价格忽高忽低，一直牵动着多少人的神经。看多和看空的， 有时候争的不亦乐乎。


虽然房价会上升或下跌，经济会繁荣或萧条，这些看似在永恒的变化之中的事物却有一点是一直不变的， 那就是周期。我这里特指的是经济周期。

房价和经济周期紧密相关，因此了解经济周期的一些特性， 会有助于我们了解把握房地产市场的脉动。

1. 经济扩张期

或者也可叫做经济复苏期，即从上一个经济低谷中恢复过来。此时央行的利率很低，银行总体而言愿意放出更多的贷款给企业， 企业获得资金后用来兴建厂房，增添设备，招募更多的员工。越来越多的人有了工作， 收入比领救济金要高出不少，刺激人们开始更多的消费。消费增长，对产品和服务的需求增长，更多的企业开始扩张， 增加产品和各种服务， 以便满足不断增长的需求。

2. 经济繁荣期

随着人们对产品和服务越来越多的需求，企业不断的增产， 加班加点满足人们的需求。企业的产能到达满负荷甚至超负荷的状态。员工工资上升，对产品和服务的需求不断增加，各类产品和服务的价格也开始上涨，通货膨胀开始上升。此时央行开始加息来防止经济过热。这一时期几乎人人happy, 股市上涨， 房价上涨。人们的生活都过得有滋有味。

3. 经济收缩期

经过几年的经济繁荣，人们过度消费和投资，企业， 个人甚至政府的债务都大量增加，而经济繁荣期央行开始的加息行动， 慢慢让人们感觉到还贷的压力， 于是人们开始减少消费，逐渐的市场对各类产品和服务的需求没有那么旺盛了，企业发现原来旺销的产品开始滞销了， 于是企业开始减少投入，慢慢的裁减人员，这一现象从个别行业逐步扩展到大部分的行业，整体经济开始下滑，进入收缩期。

4. 经济低谷期

经济低谷期轻则是衰退， 重则为萧条。人们对商品和服务的需求降低到了极点，既然没有了需求，企业也不必再提供这些商品和服务，于是企业倒闭， 员工大量失业。因为好多人没钱还贷， 大量的房屋被迫拍卖，由于经济收缩期房价已经回落了不少，即便拍卖出去， 也未必能偿还所有欠银行的贷款， 银行坏账也大量增加，严重的银行也可能倒闭。此时中央政府， 央行一般会采取非常措施拯救经济， 包括把利率降至极低，甚至印钱来收购一些重要的， 大的银行的股权， 帮助债务重组，再将资金投放出去刺激经济增长。

经过一段时间，政府的刺激政策开始慢慢奏效，需求开始缓慢恢复，而由于原先需求丧失而导致的供应中断也由于需求的恢复而恢复，慢慢的经济开始复苏又重回经济扩张期。

以上经济周期可谓恒古不变，如果能够比较准确的把握周期中的每一阶段， 那么必将大大的提高你的投资回报。

需要说明的是， 每个国家都有自己的经济周期， 但大型经济体， 如， 美国， 中国， 欧盟， 等，由于他们的经济体量巨大，他们的经济周期也往往影响全球的经济。

V7

有一个问题我是很奇怪的，现在银行贷款审核的很严，放款很紧，但是民间还是有大量的现金在做贷款公司什么的，和08年的时候状态非常不一样，08年这种2次抵押的公司现金流都非常紧。

superkyle

Lease 发表于 2018-11-13 06:32
你的楼下回答了你的问题。具体某一个人而言，还款压力可能增加了。但平均到整体社会，则还款压力减轻。

...

嗯，不知道你说的这个地产周期是什么时间段，所以有疑问。
如果说在房价上涨之前买的房，那自然压力变小了。
如果40万的房子100万买的，压力自然是变大了。

Lease

superkyle 发表于 2018-11-12 23:09
117楼上说08年40万，现在100万。100万首付40%也要贷款60万啊。这可是比08年的全款还要高20万啊。怎么会还 ...

你的楼下回答了你的问题。具体某一个人而言，还款压力可能增加了。但平均到整体社会，则还款压力减轻。

只有一小部分高负债的人，这些人当中有些会倒霉（总有倒霉的人），而另一部分可能是高收入，高资产拥有者，能够承受高负债

Lease

Wintec 发表于 2018-11-13 06:07
数据是做出来给人看，你能看到的都是别人想让你看到的。  就像平均工资和中位数工资那样差距巨大。

这 ...

所以你无需太担心，倒霉的只是一小部分贪婪的人。

至于你提到的两个人， Chatbox 只有一幢房，没什么风险。而阿海， 根据记录， 他是在2010-2012年之间大量买入， 此后大概只是一年买一幢，从已知的信息来看，阿海并无太大风险。

superkyle

Lease 发表于 2018-11-12 20:58
这我当然同意：总会有一批人入不敷出，维持不住的。任何时候都有这样一批人。

问题是夸大事情的严重性也 ...

117楼上说08年40万，现在100万。100万首付40%也要贷款60万啊。这可是比08年的全款还要高20万啊。怎么会还贷压力还低呢……

Lease

BJ0108 发表于 2018-11-12 20:42
现在的4%利率，算是利率最低点了。
08年的时候，贷款30万，和现在贷款75万，暂时还款的利息是差不多，但 ...

这我当然同意：总会有一批人入不敷出，维持不住的。任何时候都有这样一批人。

问题是夸大事情的严重性也没有必要，我在117楼列举的数字仅仅是个例子， 实际我说的是Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 这Household Debt Service Payment并不仅仅是还贷款利息， 也包括还本金，现在这还款占家庭可支配收入的比例远远低于2008年的时候。但其实我们都知道新西兰收入的增长并不快， 但为什么这个比例却很低，我想答案只有一个：那就是实际家庭负债的金额并没有想象的那么大。其实仔细想想是可以理解的：这一地产周期银行批出贷款的严格程度远超上一个地产周期，并且严格规定自住房需要20%的首付， 投资房要30-40%的首付。所以可以理解家庭还贷款压力没那么大。

BJ0108

Lease 发表于 2018-11-12 20:16
08年： 10%利率，现在：4%利率

08年房价：40万， 现在房价：100万。

现在的4%利率，算是利率最低点了。
08年的时候，贷款30万，和现在贷款75万，暂时还款的利息是差不多，但是还款的压力绝对是不一样的。

资产不再快速增长的时候，这些人的生存压力是会越来越大的。

走着看吧，总会有一批人入不敷出，维持不住的。

BJ0108

Wintec 发表于 2018-11-12 11:07
疯狂的背后是恐惧，你心中的恐惧表露无遗。  用尽杠杆，接盘在高位，自己知道马上就要返贫了，上天台报道 ...

那位是心坏了。睁着眼睛说尽瞎话。

说现在房价还在涨涨涨的，这个人是要如何的脑瘫，才会说出这样的话？真的个特大的奇葩。

Lease

Wintec 发表于 2018-11-12 20:06
08年利率是多少？  现在是多少？ 当时房贷利率2年超过9%我也定过， 如果现在加息至08年水平，会有什么后 ...

08年： 10%利率，现在：4%利率

08年房价：40万， 现在房价：100万。

Debt Service Payment：08年和现在完全一样。为什么现在Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income比08年低很多？

Lease

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

看问题要全面。

虽然我也承认目前的债务有点高，但你去看一下Household Debt Service Payment as percentage of disposal personal income. 你会发现美国这个百分比已经跌至近40年的低位， 新西兰这个数据也比金融危机时好太多了。所以， 虽然目前我判断是到了这一周期的后期， 但情况比2008年金融危机之前的状况好多了。 所以下一次危机不会比2008年更严重。

V7

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

按照这么来讲，我们正在经历衰退，上次衰退是不是都排队上的天台，总归有解决的办法的。正面一点。

Chatbox

Wintec 发表于 2018-11-12 15:47
小周期是10年， 经济繁荣-衰退-繁荣，  一个房地产大周期30年， 起步，繁荣， 衰退。 最大的经济周期60年一 ...

说得全对，马上看接盘排队上天台喽。对房地产的恶毒诅咒肯定实现，房东统统破产，无产阶级绝对要翻身喽。

微信上的知识真让人开心

V7

Chatbox 发表于 2018-11-7 15:06
好好说话才见真章，理越辩越明。周期当然是对的!所谓的周期，也是根据实际情况变化的。如果死抱着所谓10 ...

我同意你的观点，很多人确实笃信10年周期理论，但是具体情况具体分析来说，目前这个谁都上来说一嘴的10年周期说，就和算命封建迷信没有什么两样。我们面对的是从来没有经历过的情况，货币宽松之后的，美元锁表，中美贸易战，到现在的新西兰地产局域网（自己跟自己玩），谁都不知道最后的终点和走向在哪里。

Chatbox

Wintec 发表于 2018-11-12 11:07
疯狂的背后是恐惧，你心中的恐惧表露无遗。  用尽杠杆，接盘在高位，自己知道马上就要返贫了，上天台报道 ...

又疯了一个呵呵

心理失衡已久的人不多你一个，哎可怜啊，你也只能靠意淫发财了。你全对，房市必然腰斩，接盘的全死，行不?

Chatbox

yangauk 发表于 2018-11-11 19:32
应该是房产中介，说话口气和北岸某几个中介一个套路，中介要口碑好 必须用心做服务 而不是说好尖酸刻薄  ...

不要抱团取暖了，你们是捡不到便宜货的。猜到你们就是几个想买房捡便宜的，什么都骂得出来。也阴暗到猜测别人的境地。可怜。不必要凶相毕露，只是个论坛而已呵呵。

说话有没有分量不是骂出来的，是靠准确的预言建立的信用。某些人在大家面前毫无分量和信用可言。

华人中介和建筑商必然洗牌，中介会更惨烈，我要是中介，恐怕还是另寻出路的好。不过中介不是靠迎合某些垃圾客户生存，而是靠信誉眼光。任何事情都是一样，那些预言错了2年多还在死磕到底的，已经是朋友间的笑柄，小心别被人发现，笑掉自己朋友大牙，自求多福吧。

怪叔大狼

lansinpeng 发表于 2018-11-6 15:15
如果说印钞票是放水，加工资应该不算放水。油管上有一个视频讲经济机器怎么运作的，那视频挺不错的建议看 ...

求视频链接，学习学习

superkyle

NewLynnHse 发表于 2018-11-12 06:13
也就是说有市场，才能卖到那个价格吧？如果卖200万，可能就没人买了

嗯，对于海外资本，奥克兰市场小得很。炒高再卖出然后走人，留下本地银行一堆坏账。

NewLynnHse

superkyle 发表于 2018-11-12 06:07
海外资本炒起来的吧。一个想卖房的本来觉得90万就很满意了。突然发现邻居一般般的房子买了120万，这整个 ...

也就是说有市场，才能卖到那个价格吧？如果卖200万，可能就没人买了

superkyle

猩猩都叫兽 发表于 2018-11-11 22:08
我觉得你可能忽略了一个事实就是确实是很多房子在卖，可是这些房子里大多数是有人住的（不管是自己的还是 ...

这是个动态过程，所以考虑每套房住多少人是政府的事，是解决民生问题时候要考虑的。
要看市场情况买卖，就看买家卖家比例就行。

superkyle

NewLynnHse 发表于 2018-11-11 18:53
为什么那套房能在三年内涨那么多啊？

海外资本炒起来的吧。一个想卖房的本来觉得90万就很满意了。突然发现邻居一般般的房子买了120万，这整个街区预期就提高了。自己的卖100万都觉得亏。

猩猩都叫兽

superkyle 发表于 2018-11-11 18:10
嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子 ...

我觉得你可能忽略了一个事实就是确实是很多房子在卖，可是这些房子里大多数是有人住的（不管是自己的还是租住的）。如果这些都是没人住，那么市场上可能确实不缺房。这些人卖了房，可能会去再买房，可能就会挤占那个人的空间然后那个人可能也需要再买等等，是个动态的过程。

还有就是确实很多人是买不起房。本地人也好新移民也罢。新建的房子不管怎么样都会比较贵。老的房子因为地比较大普遍可能更贵。还是效率低成本高造成的。而且说什么洋人为了生活方式比较不喜欢买房（不是你说的但是总有这样的说法）也是不对的。可以说买房子有个自己的家是绝大多数的梦想。有的人确实很难实现只能接受现实去租房或者被迫去了其他地方。

yw4102

和日本差不多大的土地，只有这点人口，缺的是建房速度，只要想干，供立马大于需。

NewLynnHse

superkyle 发表于 2018-11-11 18:10
嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子 ...

为什么那套房能在三年内涨那么多啊？

superkyle

love_3_month 发表于 2018-11-11 17:32
那么，两个城市，一个城市1百万人，五十万套房子，平均收入5万

另外一个城市，也是一百万人，有只有10万 ...

嗯，我就觉得现在奥克兰不是缺房子，打开trademe软件，看看市场上多少房子在卖。现在才搞清楚原来缺房子的理论是这样算出来的。
照我个人的看法，缺的是低价房。看看kiwibuilder的新房，现在能买得起的都不多，以至于政府把转卖规则都变宽松了。
想想三年前，有个华人同事90多万买了套房子，把洋人同事都震惊了，都奔走相告，语气夸张。现在那套房cv 140万。
奥克兰市场变成本地市场后，靠本地人现在的收入和存款，不是大家不想买房，是实在买不起。
想想这5，6年间奥克兰居民收入增长了多少，储蓄增长了多少？