本帖最后由 阿海 于 2018-10-10 14:38 编辑
2018和2019年该怎样合理并最大利益化去投资房产呢？？
自从2016年的高峰过去了，这两年新西兰特别是奥克兰的房产市场发生了很多变化。 过去8年我自己从一个房子，到今天14套房市值超过一千万纽币，这之前所用的策略在未来两到三年房价不暴涨的情况下，已经不太实用了。
在此我先给大家先分析这两年市场的变化，和原因，然后再分析今后两到三年应该用的投资策略。
为什么2016年高峰已过？
2016年7月份之前，澳洲和新西兰的银行贷款策略很松，特别是对海外投资者和买家特别照顾。究竟多照顾？基本上很多海外收入上都做了手脚，自然贷款容易。
可是好景不长啊，两岸澳洲和新西兰的银行都被政府盯上了，政府听到了很多收入作假等风声和看到不少证据后，大力调查和扫“假”，导致贷款和房屋市场人心惶惶。
最近7月1号又推出了反洗黑钱条款，简称AML法规，导致更多会计，房产中介，律师等人恐慌。
加上工党上台，商业界和媒体对经济的走势看冷，真是对新西兰特别是奥克兰的房市雪上加霜啊！
哇赛！听起来房产市场将很倒霉啊！房市会不会跨掉呢？
会，同时也不会。
新西兰的小镇，特别是那些偏僻，人口小与10万人口的小村和镇，大家没买房的就别碰了。如果有房的，得考虑是不是出手了，因为未来两年万一有国际金融风暴，这些小镇可是未来8-10年都难翻身的！
如果您住和投资在大城市，特别是奥克兰，并且有良好的移民，那你可以放心，房市不会跳楼的。
为什么不跳楼？因为过去3年净移民每年都有6-7万的新移民啊！ 特别是奥克兰，房子已经短缺的情况下，建房速度慢，供应跟不上需求，虽然短期因为银行贷款缩紧，居住需求还是很强大的，所以抗跌能力还是满强的。
这是您也许会问，阿海哥，那么多废话，我们都知道啦，那下一步怎么投资呢？
一个英文字，cashflow，中文嘛就是三个字，现金流
注重现金流买房
之前几年买房并等房价狂升的策略已经过时了，未来两三年房价平滑的情况下，更得专心在Cashflow现金流上。 这时如果您还有钱和贷款能力能去买房，那就真得专心在Cashflow现金流上！
如果已经买不动了，那就得用现在市场价格去衡量您的投资房，并用现在市场租金去计算下您的已有投资房租金回报率有多少。
如果您的投资房，特别在奥克兰的，租金回报按照市场价来算才2-3%，那真可以考虑卖了然后有机会买入租金回报率5%以上的。当然如果您的贷款能力很差，卖了也不能再买了，那就歇着专心提高您的个人收入会是良策。
1）预算50万以下的
预算50万以下的选择很少了，北岸中区基本上2房unit排房买不到，也许能买些1房的排房。
西区南区现在选择就多了，unit大把选择，房子呢南区机会更多，西区就比较偏远的才有了。如果南区投资，那就得注意治安和街了，别买太穷的地方，不然租客素质会成问题。
公寓就别碰了，因为这种价格的公寓，投资者为多，银行在经济差时越来越不喜欢贷款给公寓。而且这么便宜的公寓大多都是10几甚至二十多年旧了，很多翻新维修费用大涨，bodycorp管理费都很高，直接影响租金回报。
2）预算50-70万
预算到了50-70万了，那北岸和中区就能买到2房unit排房了！排房多数建在60到80年代之间，经历那么多年了，绝大部分排房质量都有保证，很少出现结构问题的。而且unit能室内改造或者翻新来增值的机会比公寓更高。Unit排房改造等下再仔细详谈。
如果您不喜欢unit，那50-60万之间只能去西区或南区边远穷区买房子了。记住租客质量也会差不少。
旧公寓跟1）里说的一样，要谨慎做好功课，特别是别买漏水的！
3) 预算70-100万
预算70-100万时我就建议别买unit了，应该去买独立house房子。中区和北岸比较难买到全副地的，但从租金回报角度来说，半腹地的通常比全副地便宜，同一个区来说升值比例%是一样的，而且租金回报率会更高。而且房子就跟unit一样，比公寓有更多室内改建加房间和翻新来升值的机会与空间。公寓就别碰了，还是买有地的房吧！
4)预算100万以上
预算100万以上的那当然是买全副地独立房子house啦！特别是那些能加建，或开发多个房子或连排房的。这种长期持有对于预算高的投资者来说是一个很好的投资方案。
室内加房间和翻新增值
以上说到了，房子和unit排房，室内加房间和翻新的增值机会更多。
为什么加房间呢？房间要报批吗？
加房间的好处，就是例如从两室变成三室，多出一个房间之后，每周租金增加$100刀之外，房子的价值还至少增值10万。
加房间一般是不需要报批的，除非改动了室内房屋的承重墙，那就需要跟本地的市政府申请报批。通常这种简单报批需要20天工作日，费用是5千不等。
近期奥克兰房市低迷，我的学生趁机买了不少便宜unit和房子，加房间和室内装修后能增值15到20万不等！
加建增值
加建，也就是把房子的使用面积加大。
一般这种方式更适合半腹地或全副地的独立房子。半腹地的要注意不是fee simple crosslease的，不然如果需要邻居同意就会麻烦，买房前一定要得到了邻居的加建同意时才买。如果是feesimple的，那通常就不需要邻居同意了。当然加建得符合政府要求，不然超过要求了（例如光度）还是得需要邻居同意的。
加建一般就是把一个两房一卫，或着三房一卫的改成三房两卫，或者四房两卫。这样租金升的多之外，房价也会涨很多。具体涨多少要看加建多少，如果是两房一卫改成四房两卫的，那可能会增值70-100%都有可能！
小型开发
我这里说的房子开发，就是全副地房子，在合适的奥克兰规划蓝图Auckland Unitary Plan（简称AUP)下能一地多建。例如在AUP底下Terrace和Apartment, Mixed Urban或MixedSuburban的区域，一块800m2的全副地，以前也许只能一分为二，但在新的AUP下也许能建更多。我听说西区Henderson, 中区GlenInnes/Point，东区Flatbush，就有开发商800m2多的地上建了5个三层连体房！
这样利用现有土地，例如把上面旧房推倒，然后建多个连体房上去，会带来相当大的现金流。以往一分为二时比较值得建个豪宅卖了。现在建连体房了时候就更适合建好了出租。
出租的好处就是5-6个收入，同时能保住房子，更能用这租金收入去贷款，用杠杆形式继续开发。
开发越多这样的连体房，并留着出租，会形成一个很强大的现金流继续用杠杆投资下去！
以下就是我学生小开发的好例子：
我有学生现在在Mt Roskill中区和东区Pakuranga做加建，租金回报率能做到5.5%和7%！远比买旧房翻新加房间增值和增加cashflow现金流！ 您想想，现在中区哪能买到5.5%甚至7%回报的房呢？！
特别是我洋人老头学生这Mt Roskill的房，2017年11月份以100万买的。
现在在做resource consent和buildingconsent，大概花80-90万加建费，从一个3室house改造和加建成4房外加4个2房unit，一共5个独立合法收入，就像开发成了5个unit那样！
这样租金从一个3房每周$550，提高到5个房每周一共$2500收入！租金收入提高4倍以上！租金回报率从2.8%提高到7%以上！
总结：
2018和2019年，手上有烂房的就卖了吧，能买房的得买对房，要专心提高cashflow现金流哦！
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发表于 2018-10-10 15:37:11
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