看涨的都是要跑的，看跌的才是要买的

aoyuelingfeng

涨涨跌跌最正常不过，但很多人都选择欺骗自己。其实吧，从签字购房合同之后，房价的涨跌基本都于你无关了。市场不会因为你的看法来改变。同样的道理，光靠这个论坛里的言论是不会影响房地产的走势。

上两个礼拜看到说墨尔本悉尼已经连续下跌9个月了，好像是华尔街日报还哪里。按照我一贯的看法，新西兰只是澳洲的影子市场，那接下来这里的行情肯定不看好。半年前我写过一篇帖子，大致说了下对房地产市场的看法，我发现大部分观点是被论坛接受的，现在也能常常看到。当然之前也有些论据不太对头，不过整体结果是没有偏差的。

1.成交量大幅萎缩
成交量是非常重要的一个指标，这个东西起不来，价格根本涨不了。上涨的过程其实就是个不断换手的过程。好比前几年常听到，一套房子一年内可以买进卖出好几次，那这个就是换手，上涨就是这么来的。不然，房主不断提高要价，但是没人接盘最终成交不了，这个就不叫上涨。

2.TM挂牌数量
论坛里讨论房地产的帖子非常多，不过绝大部分都是先判定好结论，再去反过来寻找依据来支持。这类帖子基本就当个笑话来看看，甚至于我还看到有人把信仰当成依据来看好房地产，什么我坚信（确信，相信~~~）房地产一定会上涨，哈哈，这是阿Q视角。

在论坛里看到过一篇比较有质量的帖子，大致是每个月都统计一下TM上面房子的挂牌数量。从最早我看到过的13000左右，直到现在跌破11000，这统计的是奥克兰地区。简单的来说，挂牌数量的减少，就是反映了下面买家的减少。如果是行情好的时候，炒房的投资的都会比较积极的去寻求盈利兑现。这个问题不好解释，但我举个其他的例子，股票。行情小涨小跌上面的卖盘基本都不会太大。什么价位卖单最多，毫无疑问就是涨停板的位置。本来可能这部分人不想抛的，打算做中长线的，打算等分红配股的。但是因为价格快速上涨，所以会有一个卖出的动作。

13000到11000，中间撤掉的2000套，可能是压力比较小的投资者，行情不好我不卖了。也可能是打算置换的自主者，因为现有的卖不掉了，所以也不打算再换了。这个数据可能会持续扩大，稍微抽象的理解下，没准到最后能大致算出奥克兰有多少套房子是炒作的。

3.租售比
看到过几次说因为买卖行情不好了，所以租金价格就会上涨。我倒是不太明白这是为什么，难道因为政策关门的买不了房的人就要去租房？难道这部分人现在是睡在马路上的？如果说因为工签政策的改变，吸引更多留学生过来，所以导致房租上涨，这还有点道理。

传统租售比一般都是用来看房子价格是不是合理，用租金来做个对比。但是因为全球房子都涨太快了，现在基本没用人这个作为买房子的参考了。

我来换个角度说，一般情况下，房租是代表穷人群体，因为他们买不起房子，只能租房子。而房价是代表富人群体，因为他们买的起房子。所以，租售比更多是反映一个地区的贫富差距。从这点来看，奥克兰的贫富差距还是非常大的。

房价对房租肯定有个吸引力，但如果说房价下跌，房租跟着下跌，这个就比较难算。一是房租通常都反映的比较慢。二是不管什么社会和地区毕竟是穷人多。呵呵，我没有说房租下跌，不用着急发火。

4.看涨的都是要跑的
我是从事股票工作的，涨涨跌跌的东西和说涨涨跌跌的人，都见过太多太多。这样说吧，其实现在论坛里不断看空的，都是潜在的买家。他要是不想买，干嘛费这么大劲去想这个问题，还天天盼着价格下跌。这部分人是接盘者，是解放军咯。相反，天天说看涨的，其实都是潜在的卖家。因为他们手上有多余的房子，可能现在嘴里说不卖的，但没准只是行情没到。

5. 写到一半去吃了个饭出门逛了圈，忘记要说啥了
我就再补充点关于成交量的吧，还是用股票做例子。2014年，当时沪股通深股通刚开始，A股在打券商板块，当时中信证券创下了中国单一股票最大的单日成交量，大概是一天成交了380多亿打了个涨停板。办公室里的几个香港人都看傻眼了，4000多亿的市值，一天上下10%。中信证券当时的相当于1.5个恒生银行，2个渣打银行。那一天基本可以看作牛市启动的标志。

然后是2015年，中国神车放出来后的第一天，再度刷新中国股市单日成交量，一天接近500亿。但这天不是涨停板，而是从涨停板一路打到跌停板。这天之后就慢慢听到有人爆仓跳楼之类的，后面的也不用多说，可以把这天看作为牛市的终结。

再后来就是各种融资盘平仓，上演千股跌停的奇观。好像是7月份，国家队出手就是中金中证，券商自营联盟，当时叫做为国接盘侠之大者，呵呵。反正就是要止跌，中国平安再度刷新中国股市成交量记录，一天628亿强拉了一个涨停。可是谁又能料到，628亿之后第二天市场继续暴跌，而中国平安几乎开盘就是跌停。600多亿的解放军，一天就要亏损15%以上。经过了这天的暴跌，市场算是基本稳住了。这个位置大概盘整了1个多月，大部分资金高位没跑掉的给了充分的时间，随后市场又再度下跌。

我说的这个故事可能有点偏，但大致的意思是成交量是非常重要的指标，另外趋势一旦形成，不是一般的力量能改变的。

JasonWJH1971

V7 发表于 2018-9-5 11:39
勉强同意楼上的说法, 趋势形成,新西兰无法独善其身.
可是很多人的问题是,不投资房子了,可以投资什么?拿着现 ...

建议你看看最近两年新西兰股票市场行情。

tiannz

espedd 发表于 2018-9-5 15:51
纽元已经跌到跟美元0.65关口了， 年底可能跌到0.62.。
你拿现金也不行，
大路点的将要拿好美元或者美元挂钩 ...

0.65算个啥，我在新西兰都住了二十多年了什么奇葩汇率没见过，不是说让你把全部资产都变成现金，而是为了把风险最小化应该让现金和房产都保证一定的比例

espedd

纽元已经跌到跟美元0.65关口了， 年底可能跌到0.62.。
你拿现金也不行，
大路点的将要拿好美元或者美元挂钩核价的资产。。

tiannz

Chatbox 发表于 2018-9-5 15:21
拿稳现金，千万不要买房，资产数量自然就增加了。

现金当然要拿稳，自住房和投资房也拿的很稳，贷款早就还完了，我不看好近几年奥克兰的房市所以近期也不会盲目的贷款投资房产，只有房产和现金的比例分配合理才能够立于不败之地

Chatbox

tiannz 发表于 2018-9-5 15:14
谁不希望自己手上的资产数量增加呢？

拿稳现金，千万不要买房，资产数量自然就增加了。

tiannz

skysadness 发表于 2018-9-5 11:20
牢记一点：空头多头的最终目的都是希望自己手上资产数量能增加。
没有这个目的还天天喊跌的不叫空军，叫看 ...

谁不希望自己手上的资产数量增加呢？

Chatbox

V7 发表于 2018-9-5 11:39
勉强同意楼上的说法, 趋势形成,新西兰无法独善其身.
可是很多人的问题是,不投资房子了,可以投资什么?拿着现 ...

拿着现金，才能意淫一下回报率最大效益什么的。像我这样背房贷的，只懂老老实实地收租攒钱。

境界不同啊，现在是虚拟时代，意淫即为王道。

V7

勉强同意楼上的说法, 趋势形成,新西兰无法独善其身.
可是很多人的问题是,不投资房子了,可以投资什么?拿着现金等着吗?

skysadness

牢记一点：空头多头的最终目的都是希望自己手上资产数量能增加。
没有这个目的还天天喊跌的不叫空军，叫看戏的。

espedd

我想卖房，所以我唱涨

我真不是孙红雷

同意看衰的都是肛需，这个早有定论。看多的不见得是要卖或等位，也可能是追求资产配置最大利益化，涨了equlty就多了，然后可以再继续往下滚雪球了

天维投资

aniceguy 发表于 2018-9-1 22:48
你的这个例子，也不说明这里的发言能够影响房市，只能说明那位以为或者希望能影响房市而已。

我同意楼主 ...

国内的说法是：短期看金融，中期看土地（供给侧），长期看人口（需求侧）

BNC2015

楼主，你的第二点是某贷款中介做的统计。他的意思是，Listing越多，供应越大，房价会跌。
貌似你的看法与他相反。

kscott

永远也叫不醒装睡的人

Chatbox

真正讲道理的，都能拿出摆得上桌面的数据，不讨论现有数据，一会儿扯其他国家一会儿扯大道理的，基本都是骗子傻瓜。

自己以为公正客观，其实还是屁股决定脑袋的主。

occc

aniceguy 发表于 2018-9-3 11:27
楼主和我说的影响力，是指在这里唱空唱多，多楼市的涨跌几乎没有影响。致于在这里的商业广告，只是针对某 ...

你觉得几乎没有影响，我觉得有那么一点影响力。

这里的商业广告，包括房产中介，贷款中介，海哥，房屋检查，会计，律师等等。这些人服务的人都是在奥克兰买卖房子的人，我认为有买卖房子那就对楼市有影响力。至于量化到有多少影响力谁也不知道。当然你也可以认为华人对奥克兰房市没有任何影响力，那你就当我没说过吧。

aniceguy

occc 发表于 2018-9-2 12:23
这里还是有点影响力的，别太小看skykiwi了。

不然你当那些在这里买商业id打广告的都是傻瓜吗？ ...

楼主和我说的影响力，是指在这里唱空唱多，多楼市的涨跌几乎没有影响。致于在这里的商业广告，只是针对某个服务，跟楼市大势没关系。

yuwawa

屋主根本不在意这种涨跌的波动
人家收租都够了
租房的 就是租房的 言论再多 也是要交租金不是么

Quad

“成交量是非常重要的指标，另外趋势一旦形成，不是一般的力量能改变的。”
================
这是 真的

beatles

长知识了！！！

occc

aniceguy 发表于 2018-9-1 22:48
你的这个例子，也不说明这里的发言能够影响房市，只能说明那位以为或者希望能影响房市而已。

我同意楼主 ...

这里还是有点影响力的，别太小看skykiwi了。

不然你当那些在这里买商业id打广告的都是傻瓜吗？

aoyuelingfeng

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3544978&tmobile=1
这是我半年前发的帖子，可以参考我当时说的。对于房地产的看法，尽管里面有一些错误，但依旧是论坛中比较理性的分析。当然可能还有一些水平更高的，只是我不怎么上论坛不熟悉。
至于很多朋友的留言，都是一番敢说房价下跌就全家死光的态势。这些我实在觉得没什么好回复的。
我并没有拿股票来做比较，而是在做比喻。只要是炒作，都是在炒人心。我觉得没什么差别。

topsky

老爷来加精。

Spring.Miao

这是个好帖子   

Venox10111

NewLynnHse 发表于 2018-9-1 21:02
看到的都是一些别的国家的名字或是城市。。。哈哈

没办法，人惯性太强。
这篇文章把奥克兰改成中国可能更适用一些

血染红领巾

张姿势了 ~~~~~~~

aniceguy

occc 发表于 2018-9-1 22:08
对楼主的标题持不同意见，但理由还是觉得很有说服力。

如果楼主觉得这论坛影响不了奥克兰房市，那楼主还是 ...

你的这个例子，也不说明这里的发言能够影响房市，只能说明那位以为或者希望能影响房市而已。

我同意楼主关于这里多空论调都对房市没什么影响。但我不同意他用股市的经验来分析新西兰的房市，两者差太远了。

我比较认同这里以前的某位的说法，房市短期看供需，中期看经济和政策，长期看人口。

occc

对楼主的标题持不同意见，但理由还是觉得很有说服力。

如果楼主觉得这论坛影响不了奥克兰房市，那楼主还是太单纯了。一两年前，曾经有一个网友在skykiwi公开唱衰房市，还神神秘秘的说有内幕消息。没想到后来承认当时是为了买房。被骂得以后再没看见上来过了。估计现在多军里面的一个新注册的id有他

variable

说那么多技术都是浮云，我觉得就看人口增长和房屋供应，人总得有瓦遮头，简单的供需关系说那么多美联储涨息减息的，股市怎么怎么的，有点扯了。我没文化，有知识的人可别跟我一般见识啊。