投资房的回报率计算+取消负扣税的影响有哪些？

绵羊国一只鱼

最近随着房价的调整，投资房的回报率又开始变的吸引人起来。但另一面，政府宣布将于2019年取消投资房负扣税（negative gearing）,此提案目前仍在proposal阶段，这对投资者的投资回报率计算，有没有什么影响呢？我今天就给您细致的说一下：

首先我们来看一下，净投资回报率时怎么计算的

按照书本定义：

净投资回报率（ROI）=（年租金收入-年度支出）/房价（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）

（*按只还利息的情况计算）

其中重点就是哪些支出可以减去呢：

房屋出租相关费用： 包括房东支付的地税，水费（固定部分），维修，保险，会计费，测毒屋费，空屋期预算（我一般一年会留出两周，新购房第一年留出四周），物业管理费（公寓和单元型物业），其他等等

问题一，计算公式不加入贷款利息吗？

答：是的，投资回报率计算里并不包含贷款利息，但回报率会拿来和贷款利率进行比较，如果收入大于还款支出，通常这种情况成为“积极杠杆”， 反之则称为“消极杠杆”。这一步的计算往往是购置投资房时必做的功课。回报率高于贷款利率，说明买投资房不会对你的现金流情况产生负面影响，供房比较轻松。相反如果回报率低于贷款利率，那么要慎重考虑你是否可以承受额外的负担。

问题二，负扣税取消对回报率有影响吗？

负扣税是一种税务红利，新西兰澳大利亚特有，投资者税务红利仅发生于一种情况就是：总支出（包含还贷）大于总收入，也就是说，我经营出租房不赚钱还赔钱，那么可以把赔的部分算在个人总收入中，抵消应付税。2019年取消负扣税之后，则不能从个人应纳税收入中减去了。

比如投资者买了一套房，在抵押贷款及其他支出上花了5万纽币，但在租金上仅收入4万纽币，那么他就可以从应纳税总收入中扣除1万纽币，这样需要纳的所得税就减少了。

所以负扣税本身跟回报率的计算并没有关系，而是一个由支出和收入的差异，产生的一个变量。其实一句话总结如果负扣税通过，房产投资的税务原则就是：

赚钱要上税，不赚钱不上税，赔钱原来还能抵税，但负扣税取消以后投资房子赔钱则不能抵税了。（注：税务局提交的建议中，建议亏损仍可以用来抵消以后的出租房投资收入，但不可以抵消总的个人应纳税收入，关于这部分还有待进一步确认）

对于大部分长期投资者来说，如果租金收入不仅可以付贷款和其他支出，还有盈余，那么他们其实是丝毫不受取消负扣税的影响的。

所以其实大部分投资者大可以不必恐慌，赚钱了就要上税，不光房地产，做别的生意不也是一样的吗？即使要上税，大部分人还是希望能够构建一个“积极杠杆”，减少现金流压力吧？

原创：Jane Yu, CA, RFA

Lease

sundc123 发表于 2018-8-17 19:04
我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率 ...

你把事情搞复杂了， 其实房地产投资杠杆积极与否， 看Cash Flow就可以了。你如果只贷款60%， 那么most likely you are positive cash flow. 是积极杠杆。

但我说只有60%贷款的投资房不是普遍现象，基本上都要至少80%以上， 那就大概率是negative cash flow, 则是消极杠杆。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-17 12:48
那是另外一件事， 我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆， 我想说明的是， 目前的房地产市场要做 ...

我说按照标准可以做到积极现金流，你说很多人不按照标准；我说不按标准也可以，你说不按标准没有存款利率高；我说利率没有银行高但是高杠杆，你说这是另一回事。到底谁跑题了？

Lease

sundc123 发表于 2018-8-17 12:11
当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金 ...

那是另外一件事， 我是回应楼主所说的“积极”以及“消极”杠杆， 我想说明的是， 目前的房地产市场要做到楼主所说的“积极杠杆”很难。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-16 18:23
这现金回报才2.4%， 低于银行存款利率。

当然，但是这是在十倍杠杆的情况下的现金回报率。敢问普通投资者市场上，哪里可以找到十倍杠杆的正向现金流利率在2.4%投资项目。

Lease

sundc123 发表于 2018-8-16 18:10
那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

这现金回报才2.4%， 低于银行存款利率。

sundc123

Lease 发表于 2018-8-10 10:55
理解你的意思， 但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房 ...

那也是4%x90%=3.6%。(3.86%-3.6%)/10%=2.4%。

Lease

sundc123 发表于 2018-8-10 10:23
例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3 ...

理解你的意思， 但实际上买投资房真的只有60%贷款不是很多。大部分投资者一般都有自住房，然后通过自住房top up一部分作为投资房的首期，然后再贷款60%， 举个例子， 如果想买个1百万的投资房， 自住房可以top up 30万， 自己支付10万， 另外60万从银行贷款。 因此实际投资房贷款为90万。这是普遍的情况。毕竟没有自住房直接买投资房的人是少数。

sundc123

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题， 但现在， 即使在房价有所下跌的情况下， 在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

例子举的很好，只是忽略了一个问题。现在买投资房是60%贷款，所以有效贷款利率为4%x60%=2.4%。这样用你的3.86%-2.4%=1.46%，就是说相比于单纯从利息的角度的总体回报率为1.46%。而由于首付比例是40%，所以用1.46%/40%=3.65%。单纯从现金回报率的角度来讲，要好于银行存款利率。当然这里是考虑了利息，并没有把其他开销计算在内。

绵羊国一只鱼

AmeliaM 发表于 2018-8-9 16:35
看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

谢谢您的肯定

AmeliaM

看了楼主回答问题觉得专业又靠谱. 顶一个!

Lease

lcw0531 发表于 2018-7-23 16:06
那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理 ...

嗯， 可能你说的也有道理，但我在这里想说明的是，目前的房市下， 连Gross rent yield都低于贷款利率， 更别说ROI了， 肯定是“消极杠杆”。

lcw0531

Lease 发表于 2018-7-23 15:52
这和875000是否全部是贷款毫无关系。

那就不适合跟贷款利率比较了，Gross rent yield的rate是用来比较不同的投资收益的，楼主那个算法比较合理

Lease

lcw0531 发表于 2018-7-23 15:47
但是875000不会全部是贷款

这和875000是否全部是贷款毫无关系。

lcw0531

Lease 发表于 2018-7-21 16:48
楼主的说法本身没有任何问题， 但现在， 即使在房价有所下跌的情况下， 在奥克兰能够做到“积极杠杆”也是 ...

但是875000不会全部是贷款

talkaboutvision

房奴甲 发表于 2018-7-22 14:03
地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰， ...

美帝房价不涨的地方太多了，本质上还是供需平衡啊。人口不流入那些房子足够了

你再看看加州房价。。。

绵羊国一只鱼

房奴甲 发表于 2018-7-22 14:03
地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰， ...

感觉依赖大企业，或单一产业比例，依赖性比较高的地方，房地产投资的风险就比较高，好像底特律

然后实体经济特别强的地方，反而风险也比较高，好像日本政府都敢自己戳破房地产泡沫，美国也敢收重税
就新西兰这个实体经济，呵呵呵

房奴甲

auckland.clark 发表于 2018-7-22 13:48
地税是地方政府的收入，和中央政府无关。
地税的高低，是地方政府根据维持正常运营来核算的。地税通常是 ...

地方政府部分跟新西兰是一样的，所以美国的基础设施比新西兰好一些。迁徙让我想起一个表哥住在克利夫兰，以前在一家大公司，好像是军工企业，后来迁走了。他们的房子千年不涨。好在工作还是有。

auckland.clark

房奴甲 发表于 2018-7-22 13:29
我知道的地税不高的地方房价很多年不涨，不知道是怎么回事。

地税是地方政府的收入，和中央政府无关。
地税的高低，是地方政府根据维持正常运营来核算的。地税通常是占政府支出的70%左右的费用。一个城市的基础设施，关系到人口的迁徙和就业。
美国的城市发展还有它的独特性------大公司的迁移直接影响到一个城市的生死。房价涨的好的城市，基本是大公司发展好的城市。经济发展不好的城市，房价基本没有什么上涨空间。

房奴甲

auckland.clark 发表于 2018-7-22 13:14
美国是级差地税。

我知道的地税不高的地方房价很多年不涨，不知道是怎么回事。

auckland.clark

房奴甲 发表于 2018-7-22 12:31
有两个政策可以永久打碎租房市场，一个是设立租金上限，一个是把地税加到美国的程度。

设立租金上限是美国 ...

美国是级差地税。

房奴甲

有两个政策可以永久打碎租房市场，一个是设立租金上限，一个是把地税加到美国的程度。

设立租金上限是美国做的比较多，是局部实施的，于是在局部造成了翻不了身的穷人区，治安毒瘤，比政府公房区更加可怕。这局部之外的房租就高得惊人。

高比例地税的副作用是房价波动幅度大，例子也是美国，美国房产的波动幅度不是新西兰能比的，持有房产的人坐过山车是家常便饭，因为房产上市交易的实际只是它全部价值的一小部分，或者我们可以理解为，美国的房子是没有地的，因为地税的数额相当于地租。这样理解明白波动幅度比例为什么大了，原来因为房子便宜。

新西兰的国力经不起这么折腾，工党出台上述政策不是不可能，如果它出台这样的政策，我们也没有办法，只有放弃养老金去澳洲了。

occc

绵羊国一只鱼 发表于 2018-7-21 19:46
我个人觉得不成立，因为周围长线投资者，非投机者，并且把equity比例控制在风险可控范围内的，基本都高枕 ...

房产投资确实是比较安全的，只要能熬的过去就是条好汉。

不过能从一个周期里面做到像海哥那样的，应该是少于5%的。

NewLynnHse

楼主麻烦把最后一句，带名字的那句编辑掉，要不这个帖子会被当广告处理。谢谢合作

ronaldlu

yangauk 发表于 2018-7-21 19:55
如果工党把投资房的地税提升10倍呢？

你不如说如果共党把私有财产从新分配呢？

ronaldlu

绵羊国一只鱼 发表于 2018-7-21 19:46
我个人觉得不成立，因为周围长线投资者，非投机者，并且把equity比例控制在风险可控范围内的，基本都高枕 ...

定律是死的，市场是活的

ronaldlu

auckland.clark 发表于 2018-7-21 17:45
我会计费从来没有算入成本啊。看来是会计忽略了。

是你自己不会做book keeping。
投资房的收支应该是独立的，最好是分开户头，租金收入和一切支出经过这个账户，当然会计费也从这个账户提取，负现金流（也就是消极杠杆）的话，你把钱存进这个账户标明是funding。年结时下载这个账户的资料上载到软件里分类打印送会计做年结。软件可用microsoft money(免费)

绵羊国一只鱼

yangauk 发表于 2018-7-21 19:55
如果工党把投资房的地税提升10倍呢？

这种事情就算是最左的政府、应该也做不出来，您还是挺有幽默感的哈哈。真要那样其实最紧张的不是房产投资者，大不了破产房子送银行，银行要哭了

绵羊国一只鱼

周末还是追追剧吧，明天再来翻贴哈哈