IRD 的Ring Fence 新政预期效果

BNC2015

工党自大选以来，一直有提Ring Fencing 的新政。最近IRD部长， Stuart Nash 提出了较为详细的条文，其核心思想就是把房产投资和其他生意和收入分开对待，房产投资方面的亏损不能再抵消其他收入的盈余。举个简单例子：

某夫妇租有一工业建筑，并有一投资房（民宅）。 男方在工业建筑里带俩徒弟，经营他的修车业务，女方除了帮男方做些文职工作外，也做汽车零件和音响的销售。 也就是说，他们共有3个收入如下：

1. 修车公司，盈利$85000 /年

2. 汽车零件销售，亏损$15000/年

3. 投资房出租, 亏损$10000/年

按照他们的情况，他们的应纳税所得（Taxable Income）为 ：

$85000-15000-10000 = $60000/年

在Ring Fencing的新政下，投资房的运营独立，相关的亏损不可以抵销修车公司的盈利，因此他们的应纳税所得（TaxableIncome）为 ：

$85000-15000 = $70000/年

对于这对夫妻，在新政下，应纳税所得上涨$10000, 因此他们每年得多交几千$的税。实际上的税务操作比例子复杂，但根据目前的信息，例子揭示的大方向是正确的。

预期效果如下：

1. 增加政府税收。值得一提的是，总理曾许诺不会再3年内加税。虽然从法律字面来说，ring Fence不算新税项，因而不算违诺。但实际上确实在增加企业和个人的税务，这种南辕北辙的做法，有误导之嫌，也有损政府的诚信。

2. 打击投资者。部长声称是此新政是打击投机者。可事实上是变相提高投资房产的持有成本，而不是投机交易的代价或财务束缚（如明线测试）。所以，主要是针对投资者，而并非投机者。以下链接为网友Lease的具体书字分析：

http://bbs.skykiwi.com/forum.php?mod=viewthread&tid=3573392&extra=page%3D1

房东的简单应对有两个：

·        增加房租以弥补亏损。 当前主要城市的住房市场大多供不应求，那么这一手段会很有效。房东加房租，房客很难拒绝。较有讽刺意味的是，房客可能会怨恨房东快速加租，但却不会想到加租的源头是政府新政。就如同所谓，羊毛出在狗身上，由牛买单。

·        卖掉房产（给自助者）。不过，卖房产给不会缓和租房市场的供求关系。例如，市场上有10个出租房和10户租客，供求1：1. 如果一个出租房卖给了租客，那么市场剩下有9个出租房和9户租客，供求还是1：1. 这还没算新增的人口（如移民）， 还有那些为存钱买房而住在父母家的人。

4. 抑制房价。迫使部分房东卖房，这应该是政府把房市增长压制在3~5%的手段之一。不过，ringFence并没有实质打击投机者，所以效果有限。

从这一新政能看到

1. 本届政府是真正的左翼，并非中间偏左。并不太关心中产阶级和小业主，经济发展也不是首要目标。

2. 要谨慎对待政府和领导阶层的一些言论，因为有可能南辕北辙。例如3年内不增税，提高移民申请的工资要求，还有总理生小孩的事等等。虽然不违法，也可以解释成不违诺，但却有误导之实。

3. 预期到大选前，房市将不会快速增长。

anyang_lee

看到各位各抒己见，学习了。现在发表下关于自己对现状和政策的看法。
1.纽西兰从一百多年来，都是不停有移民进来才发展的比较好，地理位置和天然条件决定了光靠本地的这点资源和人口是不配享有现在的经济状况的（人均GDP以及吃穿住用的生活水平），新移民（以及其他带来的钱）就是这个国家的GDP增长点。
2.房地产、金融业（实际上就是洗钱）很大程度上是这个国家的很大一部分的主要发展动力。新来移民需要住房（很多都带着钱来的），能洗钱的人在这里也需要再投资。
3.民主政府为了选票干出来的大撒币（还跑去岛毛的老家撒给他们亲戚）这种事有钱人是不会感冒的，国家仍然在有钱人而不是这些穷鬼手里。
4.有这样的反对党（现在是执政党）未必是一件坏事，中国古典哲学讲究阴阳调和，让有钱人一直玩下去的话就像一个人日子好了天天吃肉，不健康，迟早要出问题。偶尔让反对党来弄点苦瓜，凉菜下下火（掐一下新移民的脖子，扼制一下炒房），也不错。平衡~才是宇宙真理。

kkk6168

我只知道，这样下去，政府把从事房产相关行业的人都关进笼子一段时间，少交易，少贷款，少建房（本想建了，反正也卖不上价，那块地就放在那养野鸟）........

LJHookerRobin

homealone 发表于 2018-4-5 16:02
好吧！我希望这只是会计没有给你解释清楚。我最后建议
1:问清楚你会计将生意从房产中topup的利息记在哪个 ...

赞你最后一句话

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 14:49
如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复 ...

好吧！我希望这只是会计没有给你解释清楚。我最后建议
1:问清楚你会计将生意从房产中topup的利息记在哪个生意的成本里。房子和修车税务上是两个完全独立的business identity 。 成本盈利不能混淆，虽然最后可以抵扣，但三个基本财务报表是独立的

2. 希望你在ring fence实施后，你知道套现的部分是可以生意抵扣的,而不是如楼主说的全都不行了。否则真是帮ird省钱了。

实际上我们说的是同一类生意活动，我相信绝大多数会计处理方式是对的，只不过没有一步一步给你解释而已。公司向个人借款只是一张纸叫Resolution of company.直接做打印出来归档就行了。

很多人缺少对IRD的敬畏。cowboy太多。

LJHookerRobin

BNC2015 发表于 2018-4-5 13:54
Robin.

这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator  并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就 ...

很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？


这种人等于第一类啊， Trader，或者干脆算merchant，人家连capital gain time frame 都不等，赌信息不对称

老老妖刀

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:37
头像不错，

我觉得你算旁观者清啊，

冬天入。

最近没心情看房子。

开始挺兴奋的。后来发现不好玩。看来看去都那样。

同等价位房子都差不多。和买车一样。哈哈哈

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-5 13:36
1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无 ...

如果按照你写的步骤，是可以的。但实际上很多人不会这样干，因为具体缺乏灵活性，而且每年也不可能反反复复跟银行说要装修吧。

楼主写的例子，我见过一些，你写的例子，我没见过。

BNC2015

LJHookerRobin 发表于 2018-4-5 13:35
同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机

Robin.

这是你定义的speculator吧。 法律上定义的speculator  并不一样。很多印度人买了房子，还没成交就把合约再卖一次。这种人你看算什么？

不过话说回来，我从没卖过房子，也没这个做speculator的打算。 你说的话莫名奇妙的。

LJHookerRobin

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

头像不错，

我觉得你算旁观者清啊，

入市了吗？

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:59
我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。

如果用公司名义 ...

1. 个人topup房屋贷款做不是和房产投资有关的生意，此笔利息现在就不能抵扣，和ring fence 无关 无关 无关。重要的事说三遍。如果你的会计帮你坐在出租房的成本里，你应该马上解雇了他。

2. 你套现后可以以个人名义转借给你修车生意，转借手续有规范可借用，一般无额外legal 费用。当然你会计也能做。

3. 修车生意办了向个人借款手续后，可以正式当作生意成本抵扣生意盈利。

生意一般不会直接向房产套现，银行严格的不会允许，风险控制完全不同。一般人会说要装修等。

LJHookerRobin

BNC2015 发表于 2018-4-4 11:21
同意你的解释。

按照法律（税法）：

同意你的解释。
按照法律（税法）：
买入-卖出算投机，买入-收租-卖出确实算投机
不过，还有一种行为，买入-收租 法律上不算投机，但受打击最大。
这与部长声称打击投机行为的言论不一致，政府诚信有亏。
===================================================


楼主，

奥克兰根本没有买入，纯粹收租的人了。因为租金回报3% 利息4.5%

我感觉奥克兰大概分四类。
1）买了do up 卖，有GST和Cap Gain可以收取。
2）买了，租着，设计开发（如计划分割，然后盖房或者卖分后小地）。
有GST和政府contribution还有cap gain可以收取
3）买了，（租着或者直接）家人or自己自住。死了卖掉或者传下去，无Cap gain，无gst

政府抓第四种，speculator
买了，租着， do nothing，赌将来cap gain卖。，收不到cap gain，也基本不创造岗位（大概都自己管着了），也不刺激实体、经济。

买了，租着，三五年卖掉，赌增值。
这就是投机者speculator

Cap gain 收不到钱，没有GST因为房租收到不到6万一年。

政府其实无所谓，但是政府看着你租着这几年，每年房租不高，每年loss，担心如果：

怕将来国家涨利息或者个人有重大Crisis
没钱了，让你de-gearing 毕竟只有高比例贷款才会make a loss，政府怕你还不起啊。

你可能会说，我有自住房作为抵押。政府怕你输的连自住房都要被拍卖哟。。
政府就是觉得，要提高入门标准，敢于赌cap gain，那你摘cap gain 果子之前付出大一点。。

反过来讲，如果你靠着退税或者，那你也太。。。。。。抗不住风险了吧

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:25
只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

是的， 重新洗牌最好导致经济downturn, 房价腰斩，那么没房的人可以买房，有钱人可以抄底，那该多好。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:17
对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。

只是重新洗牌而已。

一成不变才是对经济的损害。

有钱的就买，承受不起的就卖。。当然还有吃瓜看热闹的。

同样的政策，同样的市场，机会还是均等的。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 13:10
打压了再说。

人家就是喊着打压房价上来的。

对，能买到便宜的房子比新西兰的经济重要。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 13:01
对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。 ...

打压了再说。

人家就是喊着打压房价上来的。

房价就等于经济。

明年才能执行么？

承受不了的，赶紧卖房吧。。。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:56
所以没果子吃。

所以打击了小企业房产投资者的积极性。

对的，你可以认为这些人的做法投机取巧，但新西兰的经营就有这个特色，如果去除，经济会受打压。

Bearonrun

Lease 发表于 2018-4-5 12:46
这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵 ...

我知道的操作，都是银行把钱借给个人，然后再借给生意，这样一来，就是存粹的民宅贷款。

如果用公司名义申请，以个人名下的房产抵押，那和商业贷款很接近了。很多人不愿这样做。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:40
没错，海伦那届工党有，国家党也有。

不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力 ...

所以没果子吃。

所以打击了小企业房产投资者的积极性。

这样靠亏损退税来贴补一下的应该不少呢。

Lease

Bearonrun 发表于 2018-4-5 12:35
我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以 ...

这个要看这笔贷款的purpose, 如果purpose是for vehicle mechanical business的话， 这贷款利息依然可以抵扣修车公司的营业额.

具体操作可以将这笔贷款直接放在修车公司名下，由公司直接向银行支付利息。对于银行来说， 反正这笔贷款由房屋做抵押， 他们不在乎将贷款放在那个名字下面。

所以这一点homealone是对的。

Bearonrun

老老妖刀 发表于 2018-4-5 12:22
这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是 ...

没错，海伦那届工党有，国家党也有。

不过，海伦政府是中间偏左，立场中间或者偏右的小企业家也是她极力争取的对象。所以不会推出损害他们利益的政策。

本届工党是左派，同盟的绿党是极左，这样的政府得不到小企业家的支持，所以不给果子吃。

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-5 12:04
我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能 ...

我确实仔细看了60楼你写的例子，你的意思就是投资房套现的贷款，会被视为生意（如修车公司）的贷款。所以无论有无Ring Fence, 利息都可以中和盈余。

但是，投资房子是业主个人名下（或者其投资公司名下），因此贷款利息（支出）不是由生意向银行支付，而是由业主个人支付，所以不能作为生意支出。因而Ring Fence确实剥夺了部分退税。

老老妖刀

Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...

这种投资房亏损退税的政策不一直都有么？
怎么就叫国家党政府给小企业的补贴呢？
海伦时代也退啊。。。是不是工党给小企业的补贴？

homealone

Bearonrun 发表于 2018-4-5 11:09
我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例 ...

我只能建议你重头到尾再看我的帖子了。如果你还认为在ring fence之后房产套现部分支持修车生意的利息不能抵扣，那我没有办法了。

这种房产套现支持其他生意的模式太多了。不这么做的才有问题，房屋贷款利息是商业贷款利息的一半。当然这不是合规的做法，ird不管，主要是银行的贷款用途，有的严格的要做些技术处理，当然一般睁只眼闭只眼。我不是反驳这生意的模式，而是就楼主第二点ring fence对生意借款的影响，那就是：无关。

philipanz2010

楼主喝高了吧。发这样的贴子，会让空军和工党粉们发疯的围攻你。

Bearonrun

homealone 发表于 2018-4-4 20:24
所以，不论有没有ring fence，你修车生意的借款都是可以抵扣修车生意的盈利，不论是从房产套现还是老妈借的 ...

我看了你和楼主的帖子。楼主的退税例子，我知道一些类似的。

有一三哥是做小车行的，资金需求波动大。例如一次性进口一批二手车，费用可能20几万刀，然后3-6月内，慢慢把这批车卖出去。他用投资房top up拿贷款。检查相对宽松，floating 约6%也较低。然后无息借给车行，以后卖一辆还一笔。这样一来，投资房的利息支出大增，带来亏损可以中和车行的部分盈利。他这种做法确实投机取巧，但不违法，可以视作政府对小企业的补贴。

以后Ring Fencing 生效，投资房loss就不能中和车行盈利，三哥这方法就无法拿退税了。这也可以视换届后，工党政府取消了部分国家党时代的小企业补贴。这也符合工党的立场。

homealone

BNC2015 发表于 2018-4-4 23:35
你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。

也错了吗？

你第一点声称政府多收税是因为不给抵扣，只说了半个事实，其实是误导。半个事实不是事实。在你盈利时政府要退回的。会有一点影响，比如lease兄说的一年一千一样的，这并不是政府的主要目的。更改法律和税务操作的成本是很高的，这点小利都不一定够。

ringfence，明线和capital gains对房产投资都要影响，多少问题。新西兰房产走上畸形，太大了，政府投鼠忌器不敢大动，怕牵一发而动全身，引起经济动荡，所以才一点点规划，想慢着陆。这是对的。否则阿猫阿狗都来炒房子乱套了。尽量把投机客赶出去，留下真正的投资者，才会良性发展。现有的投资者因为新政或多或少有些即有利益损失了，但真正的投资者看重房产投资的长远盈利的高稳定性，杠杠效用和抗风险保通胀的能力，新政后还是会有很多拥泵的， 比起股票期货的专业要求和波动性，或做生意的风险及时间资源的要求，房产投资是稳妥简易的方式，所以叫mum and dad最多

homealone

BNC2015 发表于 2018-4-4 22:52
我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.

$85 ...

我用简化的数字来说明你的关于ring fence的论据2是错误的。ring fence 对从房产套现支持修车生意没有任何影响！因为这部分的利息费用记在修车生意的成本里，并不因为是房子套现所以记在房产生意的成本里。

我只是为了澄清这个观点，否则有人以为房产套个现去做生意买保时捷都能退税了。

BNC2015

homealone 发表于 2018-4-4 19:46
犹豫了半天想着回不回，只要打字太慢。简单说一下。
1. 投资和投机。短期快炒装修再卖的是投机客的一种。这 ...

你声称帖子的观点全错， 难道第一个Ring Fence的效果：政府多收税。

也错了吗？

历届政府认定的最严重的，最常见的投机行为是短期投机。　

你说的投机者买个两三年然后出售的，并非那么典型。　那么他们还只是持有两三年，对不对？　

如果ring Fence 实行，　这种两三年的投机者和持有１０几年的真正投资者相比，　交的税也还少得多。　

所以受影响也少得多。

BNC2015

homealone 发表于 2018-4-4 20:18
2. 回楼主的生意税务问题。某人有两个生意，房产出租现亏损5000一年；另一个修车自雇盈利5000。现在政策下 ...

我举的例子是修车的人用投资房的亏损来抵消其他业务的盈利, 最终还是盈利交税的,不过交得少些罢了.

$85000 - 10000 =$75000 Taxable income, 我举的例子是真实存在的, 也是合理.

而你举的例子5000 - 5000 = 0 , 意思就是没有 净收入. 这种情况要么不存在,要么就是生意破产, 人怎么活？

用这样不合实际的拼凑例子, 你不觉得太牛角尖了吗?   

此外， 我不知到哪位会计师会提供如此的退税建议。如果有的话， 也太业余了。